Anh Hùng muốn bán một căn chung cư chưa có sổ hồng của mình tại khu đô thị Thanh Hà (Hà Nội). Vì chưa có sổ nên người mua e ngại về vấn đề pháp lý. Các quy định pháp luật dưới đây sẽ giúp anh Hùng bán căn hộ của mình nhanh chóng và đúng thủ tục.

Điều kiện để mua bán chung cư chưa có sổ hồng

Tại điểm e khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, một trong những điều kiện để giao dịch nhà ở là phải có giấy chứng nhận (sổ đỏ) theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Như vậy, với quy định nói trên, nếu anh Hùng chưa nộp hồ sơ xin cấp sổ hồng. Thì anh Hùng hoàng toàn có thể chuyển nhượng căn hộ (trên phương diện pháp luật là chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở) cho người khác.

Chung cư chưa có sổ hồng vẫn có thể mua bán.

Điều kiện chuyển nhượng:

Theo khoản 2 Điều 123 Luật Nhà ở năm 2014 được hướng dẫn chi tiết bởi Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD, điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại như sau:

– Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở.

– Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Về hình thức mua bán:

Theo khoản 1 Điều 123 Luật Nhà ở năm 2014, việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở.

Các thủ tục cần thực hiện 

Các bước thực hiện thủ tục dưới đây phù hợp với trường hợp của anh Hùng muốn bán căn hộ chung cư chưa có sổ hồng thuộc nhóm đối tượng hộ gia đình, cá nhân. Nếu bạn cũng có trường hợp tương tự anh Hùng thì tham khảo ngay 4 bước dưới đây nhé.

Bước 1: Lập hợp đồng mua bán chung cư chưa có sổ hồng

Theo khoản 1 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD, hai bên thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà.

Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải bao gồm các nội dung chính sau đây:

– Thông tin về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.

– Số, ngày, tháng năm của hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư.

– Giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và phương thức thanh toán.

– Quyền và nghĩa vụ của các bên.

– Giải quyết tranh chấp.

– Các thỏa thuận khác.

Mẫu hợp đồng tham khảo theo Phụ lục số 24 ban hành kèm theo Thông tư 19/2016/TT-BXD.

Các bên có thể thỏa thuận để sửa đổi, bổ sung các điều khoản trong mẫu hợp đồng tham khảo cho phù hợp, nhưng phải bảo đảm có đầy đủ các nội dung chính như quy định trên và không được trái với quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về nhà ở.

Số lượng hợp đồng: Lập thành 07 bản (03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực). Thông thường, văn bản này sẽ do công chứng viên soạn thảo.

Thủ tục mua bán chung cư chưa có sổ hồng gồm 4 bước.

Bước 2: Công chứng hoặc chứng thực

Đối với hộ gia đình, cá nhân thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán  nhà ở thương mại phải được công chứng hoặc chứng thực. Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:

– 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.

– Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại. Trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó.

– Bản sao có chứng thực hoặc bản sao (bản photo) và phải xuất trình bản chính chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị để đối chiếu.

– Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực như giấy tờ về tình trạng hôn nhân,…

Bước 3: Kê khai thuế, phí, lệ phí

Bước 4: Nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận

Căn cứ theo khoản 3 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD, sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí, bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.

– Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận bao gồm các giấy tờ sau:

+ 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng.

+ Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.

+ Biên lai nộp thuế hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.

+ Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị để đối chiếu.

Hiểu biết pháp luật để các giao dịch mua bán chung cư chưa có sổ hồng theo đúng quy định.

– Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau:

+ 02 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã có xác nhận của chủ đầu tư, trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng và 01 bản của bên nhận chuyển nhượng.

+ Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; bản sao có chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư (đối với trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc); bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở (đối với trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở).

+ Biên lai nộp thuế hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.

Lưu ý khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận:

Theo khoản 5 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD, bên mua được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.

Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp Giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận các giấy tờ sau:

– Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư.

– Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư.

Vậy, để thủ tục mua bán diễn ra thuận lợi chung cư chưa có sổ Hồng thì anh Hùng và bên mua cần chứng nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở tại các văn phòng công chứng có thẩm quyền tại Huyện Thanh Trì, Hà Nội.

Hy vọng những thông tin pháp luật trên hữu ích với anh Hùng và các bạn có cùng thắc mắc về thủ tục mua bán chung cư chưa có sổ hồng.