Do tốc độ đô thị hóa, các loại hình nhà ở tại Việt Nam ngày càng đa dạng. Vậy hiện nay, có những loại nhà ở nào, đặc điểm của từng loại ra sao cũng như cách phân biệt thế nào?

Các loại nhà ở Việt Nam

Nhà ở là nơi được sử dụng để phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của con người. Tuy nhiên, tùy thuộc vào đặc điểm, kết cấu,… nhà ở được phân chia thành các loại khác nhau. Hãy cùng khám phá các loại hình nhà ở tại Việt Nam phổ biến nhất qua bài viết dưới đây.

I. Đối tượng sở hữu nhà ở

Để xác định được “nhà ở” cần dựa vào những đặc điểm chính sau đây:

Nhà ở là tài sản gắn liền với đất, có đặc điểm vị trí đặc biệt, không thể tách rời, không thể di chuyển được, không thể trực tiếp mang đi mua bán, trao đổi.
Nhà ở có tính lâu dài, bền vững.

1. Đối tượng có quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở

Theo Điều 4 Luật nhà ở 2014, Hộ gia đình, cá nhân có quyền có chỗ ở thông qua việc đầu tư xây dựng, mua, thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi, mượn, ở nhờ, quản lý nhà ở theo ủy quyền và các hình thức khác theo quy định của pháp luật.

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật này có quyền sở hữu đối với nhà ở đó theo quy định của Luật này.

2. Đối tượng sở hữu nhà ở

Đối tượng sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm các đối tượng sau:

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:
Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở và pháp luật có liên quan;
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);
Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

II. Các loại hình nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà Ở

Tại Điều 3 Luật Nhà Ở 2014 có quy định rất rõ ràng về khái niệm nhà ở. Theo đó, đây là công trình được xây dựng lên để ở và nhằm mục đích phục vụ cho những nhu cầu sinh hoạt của cá nhân, hộ gia đình.

Luật Nhà Ở Việt Nam phân chia các loại nhà ở theo đặc điểm và mục đích sử dụng. Theo đó các loại hình nhà ở được phân thành 6 loại bao gồm:

1. Nhà ở riêng lẻ

Nhà ở riêng lẻ xây dựng trên khu đất mà gia chủ có quyền sử dụng. Ảnh minh họa

Nhà ở riêng lẻ được xây dựng trên một khu vực đất riêng biệt. Thửa đất này thuộc quyền sở hữu hợp pháp của các cá nhân, tổ chức hay hộ gia đình. Nhà ở riêng lẻ bao gồm có nhà độc lập, nhà liền kề, nhà biệt thự.

2. Nhà chung cư

Nhà chung cư được nhiều người lựa chọn thuê/ mua bởi nhiều ưu điểm. Ảnh minh họa.

Nhà chung cư theo Luật Nhà Ở bao gồm các đặc điểm sau:

Có ít nhất từ 2 tầng trở lên.
Có nhiều căn hộ, mỗi hộ gia đình sinh sống trong một căn hộ riêng lẻ.
Các căn hộ trong cùng một tòa chung cư sử dụng chung lối đi, hạ tầng dùng chung.

Loại hình này cũng được phân chia thành 2 loại theo mục đích sử dụng là:

Nhà chung cư dùng để ở.
Nhà chung cư sử dụng vào mục đích hỗn hợp: ở và kinh doanh. Hiện nay đã xuất hiện khá nhiều loại hình nhà ở dạng này như: căn hộ Shophouse (căn hộ kết hợp kinh doanh), Officetel (căn hộ văn phòng),…

3. Nhà ở thương mại

Nhà ở thương mại được xây dựng với mục đích đầu tư, kinh doanh và chuyển nhượng quyền sở hữu. Ảnh minh họa.

Là nhà ở do các cá nhân, tổ chức đầu tư xây dựng với mục đích để bán lại hay cho thuê. Nhà ở thương mại dành cho tất cả các đối tượng. Nhà ở thương mại được chia thành nhiều phân khúc từ thấp – trung đến cao cấp và được quyền sang nhượng sở hữu một cách tự do. Loại hình nhà này cũng không bị giới hạn về diện tích xây dựng.

4. Nhà ở công vụ

Loại hình nhà này được phục vụ vào mục đích ở, tiếp khách hoặc một số chức năng khác để phục vụ công việc. Ảnh minh họa.

Là nhà ở được xây dựng dành riêng cho các đối tượng được phép ở nhà ở công vụ, là người trong thời gian công tác hay đảm nhiệm các chức vụ được giao phó. Loại hình nhà này được phục vụ vào mục đích ở, tiếp khách hoặc một số chức năng khác để phục vụ công việc.

Công trình này có các môi trường sinh hoạt và làm việc tương ứng với chức vụ và nhiệm vụ của người được giao phó. Thông thường, khu vực này sẽ có sự đảm bảo về an ninh và giao tiếp trong – ngoài khá nghiêm ngặt để đảm bảo an toàn và hiệu quả công việc.

5. Nhà ở phục vụ tái định cư

Một số loại nhà ở đặc biệt chỉ dành cho các đối tượng riêng biệt. Ảnh minh họa.

Nhà ở tái định cư được sử dụng vào mục đích bố trí chỗ ở cho các cá nhân, hộ gia đình thuộc diện tái định cư. Các đối tượng này sở hữu khu vực đất ở bị Nhà nước giải tỏa hoặc thu hồi theo các quy định của pháp luật.

6. Nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội dành cho đối tượng có thu nhập thấp. Ảnh minh họa.

Nhà ở xã hội thuộc quyền sở hữu và chịu sự quản lý của các cơ quan Nhà nước. Đây là công trình do các tổ chức phi lợi nhuận đầu tư xây dựng với mục đích an sinh xã hội, cung cấp nhà cho một số đối tượng đặc biệt, được ưu tiên trong xã hội.

Những đối tượng này có thể là người thu nhập thấp, bấp bênh hay những công chức Nhà nước chưa có nơi ở ổn định. Họ sẽ được thuê lại hoặc được ở trong các căn nhà này với giá rẻ hơn so với thị trường thực tế.

Nhà ở xã hội có thể là nhà chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ. Diện tích sàn xây dựng tiêu chuẩn đối với các căn hộ thuộc kiểu nhà này nằm trong khoảng từ 25 đến 75m2.

III. Phân biệt các loại nhà ở theo kết cấu và giá trị sử dụng

Căn cứ vào Thông tư liên bộ quy định về phân hạng nhà ở tại Việt Nam hiện nay thì có 6 loại nhà ở bao gồm: nhà ở tạm, nhà cấp 4, nhà cấp 3, nhà cấp 2, nhà cấp 1, biệt thự.

Việc phân chia này cũng để xác định quy trình thiết kế cũng như thời hạn bảo hành của công trình. Dựa theo đặc điểm, kết cấu xây dựng cùng với giá trị sử dụng để phân biệt các loại nhà này, cụ thể như sau:

1. Nhà tạm

Ảnh minh họa nhà tạm

Là loại hình nhà có được xây dựng sơ sài, thời hạn sử dụng ngắn. Trong các cấp nhà, đây là loại nhà có giá trị và tiện nghi sử dụng thấp nhất. Kết cấu của nhà tạm cụ thể như sau:

Kết cấu khung chịu lực làm từ những vật liệu chịu lực thấp như vầu, gỗ, tre,…
Vật liệu thô sơ: tường bao thường là tường đất hoặc làm bằng toocxi, mái nhà lợp rơm, lá, rạ,…
Các điều kiện và tiện nghi sinh hoạt chỉ đạt ở mức thấp.

2. Nhà cấp 4

Ảnh minh họa nhà cấp 4 ở nông thôn.

Nhà cấp 4 là loại hình nhà có được xây dựng với thiết kế chỉ có 1 tầng. Nhà cấp 4 có diện tích nhỏ hơn 1.000m2. Loại hình này có niên hạn sử dụng tương đối thấp, tối đa 30 năm. Kết cấu của nhà cấp 4 được quy định như sau:

Khung chịu lực được làm bằng gạch hoặc gỗ.
Vật liệu sử dụng có chất lượng trung bình: tường bao bằng gạch (có 2 loại gạch là 11cm hoặc 22cm).
Mái nhà lợp ngói hoặc làm bằng chất liệu Fibroociment.
Tiện nghi sinh hoạt chưa đầy đủ, ở mức khá thấp.
Nhà cấp 4 có kiến trúc khá đơn giản, kỹ thuật xây dựng cũng không đòi hỏi sự phức tạp cao. Do đó, thời gian xây dựng nhanh cũng như chi phí khá thấp.
Đây là loại hình nhà thường được xây dựng ở nông thôn, nơi có đất đai rộng lớn hơn.

Tại các thành phố lớn, nhà cấp 4 chủ yếu là các công trình cần được xây dựng thật nhanh, phục vụ vào mục đích kinh doanh hoặc cho thuê. Do niên hạn sử dụng thấp nên với loại hình này cần chú ý sự xuống cấp của công trình để gia cố, sửa chữa, đảm bảo an toàn khi sinh sống.

3. Nhà cấp 3

Ảnh minh họa nhà cấp 3

Nhà cấp 3 có phần thiết kế khá giống với kiểu nhà cấp 4. Do đó thường có sự nhầm lẫn giữa hai loại hình này. Thực tế, kết cấu của nhà cấp 3 vững chãi và chắc chắn hơn. Niên hạn sử dụng cũng cao hơn (khoảng trên 40 năm). Đặc điểm nổi bật của nhà cấp 3 là:

Sử dụng các vật liệu xây dựng phổ thông và có giá thành phải chăng như: cát, đá, gạch nung, xi măng,…
Xây dựng tường bao và vách ngăn bằng gạch. mái nhà sử dụng chất liệu Fibroociment hoặc lợp ngói.
Khung chịu lực được kết hợp từ các chất liệu gạch và bê tông cốt thép.
Có chiều cao công trình tối đa là 2 tầng.
Tiện nghi và điều kiện sinh hoạt đạt mức trung bình.

4. Nhà cấp 2

Ảnh minh họa nhà cấp 2

Nhà cấp 2 được xây dựng khá chắc chắn, có niên hạn sử dụng trên 70 năm và không bị hạn chế về số tầng xây dựng. Loại hình này có kết cấu vững chắc và sử dụng các loại vật liệu có chất lượng tương đối tốt. Tiện nghi sinh hoạt tại đây cũng được đánh giá ở mức đầy đủ, đảm bảo sự tiện lợi cho các thành viên khi sinh sống.

Đặc điểm cụ thể về kết cấu của nhà cấp 2 được quy định như sau:

Khung chịu lực được làm từ các vật liệu chịu lực tốt: gạch và bê tông cốt thép.
Tường bao và các vách ngăn trong nhà được xây dựng từ chất liệu gạch và bê tông cốt thép.
Mái nhà được thi công là mái bằng, đổ bê tông cốt thép hoặc sử dụng các loại mái lợp ngói.
Phải có hệ thống cách nhiệt đảm bảo chất lượng tốt.

5. Nhà cấp 1

Ảnh minh họa nhà cấp 1

Về cơ bản, nhà cấp 1 có các tiêu chí khá tương đồng với nhà cấp 2. Tuy nhiên, cấp nhà này được xây dựng với chất liệu kết cấu và giá trị sử dụng cao hơn. Niên hạn sử dụng cũng dài hơn (từ 80 năm trở lên). Kết cấu của loại nhà này được quy ước như sau:

Khung chịu lực có khả năng chịu lực tốt, được làm bằng các vật liệu đảm bảo chất lượng như gạch và bê tông cốt thép.
Tường bao và các vách ngăn phòng trong nhà được xây dựng bằng bê tông cốt thép và gạch.
Mái nhà được thiết kế là mái bằng đổ bê tông cốt thép hoặc kiểu mái lợp ngói.
Được bố trí hệ thống cách nhiệt đạt chất lượng tốt.
Không bị hạn chế số tầng trong xây dựng.

6. Biệt thự

Ảnh minh họa các loại biệt thự.

Biệt thự được coi là loại hình bất động sản cao cấp. Biệt thự được xây dựng với thiết kế tinh tế và kết cấu đạt chất lượng tốt. Đây là một không gian sống biệt lập, xây dựng trên khu đất riêng, có tường rào và lối đi quanh nhà.

Không có quy định cụ thể về diện tích của các căn biệt thự. Tuy nhiên, thông thường các căn nhà này có diện tích tối thiểu là 200m2. Mật độ xây dựng tối đa là khoảng 50%.

Biệt thự có không gian nhà chính dùng để ở. Ngoài ra có thể kết hợp các khu vực nghỉ ngơi và giải trí. Các căn biệt thự cao cấp thường có thêm bể bơi, khu vực tổ chức tiệc ngoài trời, vườn cây,….

Về kết cấu, hình thức nhà biệt thự cần đảm bảo các tiêu chí như sau:

Khung chịu lực được làm từ chất liệu chịu lực tốt: bê tông cốt thép và gạch.
Tường bao và các vách ngăn phòng trong nhà được xây dựng bằng gạch và bê tông cốt thép.
Thi công mái nhà theo thiết kế mái bằng đổ bê tông cốt thép hoặc mái lợp ngói.
Không bị giới hạn về số tầng xây dựng. Mỗi tầng cần có tối thiểu 2 phòng để sinh hoạt và ở.
Đảm bảo có đầy đủ hệ thống cách âm và cách nhiệt đạt chất lượng tốt.

Nhà ở được phân chia thành nhiều hình thức và cấp độ khác nhau tùy theo các tiêu chí riêng biệt. Trên đây là nội dung bài viết phân loại các loại hình Nhà ở phổ biến tại Việt Nam. Hy vọng qua bài viết này, bạn đã có thêm kiến thức để ứng dụng trong các hoạt động mua bán hoặc xây dựng nhà.