Cùng tham khảo những thuật ngữ Bất Động Sản trước khi đi vào bài viết: BẢO LÃNH TOÀN KHỐI: Ngân hàng bảo lãnh toàn khối là thủ tục bắt buộc theo quy định của Pháp Luật để được cấp phép xây dựng. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng. Người mua nhà có thể yêu cầu chủ đầu tư cung cấp một bản photo về bảo lãnh toàn khối mà không cần phải trả bất cứ khoản phí nào.   BẢO LÃNH CĂN HỘ: gần giống như bảo hiểm cho căn hộ bạn mua. Bắt buộc phải có nhưng một số chủ đầu tư yêu cầu bạn phải trả thêm khoảng 1% giá trị căn hộ thì mới có loại giấy tờ này.  GIÁ DỰ KIẾN: là mức giá dự kiến được chủ đầu tư đưa ra trước ngày mở bán. GIÁ RAO BÁN: là mức giá thực tế được chủ đầu tư ấn định vào ngày mở bán.  TRẢ THEO TIẾN ĐỘ: Căn cứ Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định về thanh toán mua bán bất động sản hình thành trong tương lai như sau: Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng. PHẠT TRẢ SỚM: bạn sẽ bị ngân hàng phạt trả sớm một khoản từ 1 – 3% giá trị khoản vay.

Nguyễn Viễn Thông, 31 tuổi, chàng phóng viên chuyên mục kinh doanh một tờ báo lớn của Việt Nam. Anh sở hữu căn hộ đầu tiên cách đây 3,5 năm lúc chỉ mới bước qua ngưỡng tuổi 27, thực hiện xong một trong những đề mục quan trọng trước cột mốc 30 tuổi. 

Sau khi khoe căn hộ của mình trên mạng xã hội, Thông được khá nhiều người chúc mừng và hỏi thăm về cách thức mua nhà. Từ những trải nghiệm thực tế, Viễn Thông chia sẻ lại những kinh nghiệm về hành trình mua chung cư của mình.

Bước một của quá trình tìm kiếm mua nhà trở nên đơn giản hơn với anh chàng 8x vì không cần phải vất vả chạy ngược chạy xuôi, hay lặn lội trên các trang Bất động sản online, mệt mỏi với bao nhiêu số điện thoại của cò đất. Qua lời giới thiệu của một người chị thân thiết cùng là phóng viên lâu năm chuyên mục Bất Động Sản. Thay vì “tự thân vận động” mọi khâu, thì thực tế, anh đều được người chị này hỗ trợ.  

“Thật tình, lúc ấy, mình chưa có nhu cầu. Nhưng khi được giới thiệu, bỗng  nhiên nghĩ mình sống ở Sài Gòn đã 10 năm, chỉ quanh quẩn trong căn phòng 9m2 ở quận 3, toilet chung, tầng 4, cầu thang xoắn với mức giá khoảng 4 triệu đồng. Khoảnh khắc đó mình nhớ mãi, mình không muốn bản thân phải trải qua những ngày như thế nữa!”. 

Dự án anh được giới thiệu nằm ở quận 8 với giá dự kiến 1,1 tỷ đồng, diện tích 65m2, 2 phòng ngủ + 2 toilet. Thông cho biết: “Các căn hộ ổn ở quận 2, quận 4, quận 7,… đều có mức khoảng 3-4 tỷ. Trong khi đó quận 8, 9, Nhà Bè, chỉ xa hơn vài kilomet nhưng giá có thể giảm đến phân nửa. Nếu khả năng chi trả có hạn, mình nghĩ quận 8, quận 9, Nhà Bè là những nơi đáng đầu tư”. Thế là anh xuống tay đặt cọc trong một nốt nhạc.

Bước này Thông lại được chị bạn giúp đỡ và tư vấn. Nếu bạn là người tự chủ động làm khâu này, bạn có thể tham khảo bài viết của Propzy “Tra cứu thông tin quy hoạch nhà đất: Khó khăn và những hệ lụy” để có thêm thông tin.  

***

Vào ngày lễ mở bán chung cư. Một cảnh tượng “đông như quân nguyên” khá choáng ngợp cho những ai mua nhà lần đầu. Nhà đầu tư cũng vì thế mà nâng giá rao bán lên đến con số từ 1,1 tỷ đồng lên đến 1,5 tỷ đồng. 

Dấn sâu đến bước này, anh chỉ có 2 lựa chọn:

Mua
Không mua: mất cọc

“Máu rồi!”, đã đến tận đây thì không thể về tay không. Mua thì mua không mua thì mua. Căn hộ đầu tiên được gác qua một bên. Cả hai chị em bắt đầu ngồi đối chiếu các căn khác trong dự án nhưng vẫn đảm bảo các yêu cầu ban đầu với mức giá thấp hơn:

Diện tích
Hướng
Số lượng phòng ngủ: 2PN hay 1PN đi kèm 1 phòng đa năng. 
Mức giá: 1,2 tỷ đồng. 

Một cuộc chiến cân não. Thông thường căn 2 phòng ngủ sẽ chênh lệch khoảng 500 triệu đồng so với căn 1+ (1 PN đi kèm 1 phòng đa năng). Phương án mua căn 1+ rồi ngăn thành 2 phòng ngủ vẫn tối ưu được diện tích và không ảnh hưởng nhiều đến không gian sinh hoạt chung. “Chốt! Căn 1+” 

Mặc dù các ngân hàng có thể cho vay một khoản lên đến 70% giá trị căn nhà, nhưng mức vay đẹp nhất nên khoảng tầm 50% giá trị căn nhà hoặc càng ít càng tốt. Anh bạn đã chọn con số vay rất an toàn khoảng 30% giá trị căn nhà, trả trong 15 năm. Theo lãi suất ngân hàng ở thời điểm đó, anh chỉ phải đóng trả góp 3,5 triệu đồng/tháng (tháng cao nhất thì chỉ 3,7 triệu đồng). Nếu so với tiền thuê nhà 4 triệu đồng/tháng thì vẫn còn thấp hơn. Trong khi nhiều gia đình phải đau đầu và bán mình cho công việc để trả góp tiền nhà thì đối với Viễn Thông chưa bao giờ là vấn đề vì khoản vay của anh khá thấp. 

Vì là mua nhà dự án, nên tổng các khoản chi trả 1,2 tỷ đồng sẽ được trả theo % tiến độ (quý, tháng) chứ không trả hết một lần. Đây cũng là một trong những quy định của luật pháp Việt Nam để tránh những phi vụ lừa đảo trong Bất Động Sản. 

Giai đoạn 1: Ngay khi ký hợp đồng chính thức với chủ đầu tư 350 triệu đồng (30%)
Giai đoạn 2: 30 triệu đồng/tháng (2,5%)
Giai đoạn 3: 60 triệu đồng/tháng (5%)
Giai đoạn 4: Giai đoạn nhận nhà, trả 30% giá trị căn hộ. 

Phần ngân sách này đến từ:

Tiết kiệm của chính bản thân (450 triệu đồng). 
Ba mẹ: 50% giá trị căn hộ (500 triệu đồng)
Ngân hàng: 260 triệu đồng (tương ứng 30% giá trị căn hộ). Khoản vay này anh tìm đến ngân hàng Tiên Phong Bank, vì là nhân viên trong hệ thống tập đoàn FPT nên có thêm 0,2% lãi suất ưu đãi. 

Chuẩn bị hồ sơ vay ngân hàng

Những giấy tờ cần chuẩn bị thường sẽ là: CMND, sổ hộ khẩu, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, giấy tạm trú, hợp đồng lao động, sao kê lương, sổ bảo hiểm xã hội,… Đây là vay thế chấp. Thế chấp hợp đồng mua bán/ sổ hồng chính căn hộ bạn mua cho ngân hàng. Nếu bạn không trả được nợ, ngân hàng sẽ siết nợ căn hộ này.

(*) Lưu ý khi làm hồ sơ vay như sau:

Check nợ xấu: trước khi nhọc công tìm hiểu về các khoản vay, hãy kiểm tra hồ sơ của mình được xếp vào loại nào, nợ tốt hay xấu. Nếu thấy lịch sử CIC tốt, không vướng nợ xấu, hãy tiến hành các bước tiếp theo.
Vay ngân hàng qua lương: Nếu bạn đi làm văn phòng và trả lương qua ngân hàng thì thông thường bạn sẽ thấy nhân viên ngân hàng rao: “hỗ trợ vay đến 70%”.
Vay ngân hàng qua tài sản đứng tên: Nếu bạn không làm công ty, bạn phải có tài sản đứng tên (oto, nhà đất) để ngân hàng có cơ sở tin tưởng. Lãi suất qua tài sản đứng tên có thể sẽ tốt hơn nhiều so với việc vay qua lương.
Định giá và khoản dự phòng : Sau các bước làm hồ sơ vay, sẽ có một chuyên viên định giá đến tận nơi xem căn nhà của bạn đáng giá bao nhiêu tiền. Số tiền bạn vay được sẽ được tính dựa trên số tiền định giá. Và số tiền định giá này LUÔN LUÔN THẤP HƠN SỐ TIỀN BẠN MUA.

Ở thời điểm hiện tại, mặc dù số tiền 30% còn lại đã tích góp đủ nhưng anh vẫn quyết định trả góp mỗi tháng chứ không trả dứt điểm vì có những lý do sau:

Khoảng tiền này sẽ được sử dụng để làm những việc ưu tiên mang tính cấp bạch khác ví dụ như đầu tư.
Ngân hàng sẽ có phạt trả sớm từ khoảng 1% – 3%. 

Hợp đồng mua bán nhà rất quan trọng. Là giấy tờ duy nhất chứng minh tài sản với ngân hàng vay. Khi bên chủ đầu tư gọi điện để ký hợp đồng, bản thân người mua phải yêu cầu gửi bản mềm qua email để xem trước, thời gian lên ký hợp đồng sẽ do người mua chủ động sắp xếp thời gian. 

“Sau khi nhận được file mềm từ chủ đầu tư, mình gửi qua luật sư đọc trước nội dung để đảm bảo những điều khoản không có gì là bất lợi. Sau khi được luật sư kiểm tra hợp đồng, mình tự tin lên văn phòng chủ đầu tư và ký vào bản cứng. Đồng thời yêu cầu chủ đầu tư cung cấp một số giấy tờ như Bảo lãnh căn hộ, Bảo lãnh toàn khối”. (phần nội dung này bạn có thể tìm hiểu trong box các thuật ngữ phía trên nhé) 

Việc một dự án được các ngân hàng bảo lãnh cho vay góp phần khiến pháp lý của dự án đó vững hơn. Tuy nhiên chỉ “góp phần” thôi. Vì một vài dự án tuy được bảo lãnh vay nhưng vẫn vướng pháp lý. 

Mô tả sơ qua về căn nhà được nhận bàn giao: Bên trong có các phần nội thất thô như: Sơn, lót gạch, tủ bếp dưới và toilet. Không có nhiều tiện ích. Phí quản lý rẻ nhất trong số những căn hộ chung cư ở Sài Gòn: chỉ 5.000đ/m2

Bắt tay vào thiết kế căn hộ: Từ lúc nhận chìa khoá cho đến khi hoàn thành trang trí nội thất chưa đầy một tháng. Thông tính toán thời gian và tiền bạc chuẩn chỉnh từng li từng tí, tỉ mỉ “decor” lại căn hộ khiến không gian sống ấm cúng và đẹp đẽ hơn. Bởi đó là nơi anh dành hầu hết thời gian và có thể phục hồi năng lượng sau một ngày dài với công việc. 

“Với diện tích hẹp: nên mình lựa chọn tone màu sáng và gương để “hack” không gian. 
Về nội thất: mình đặt trước những nội thất mang tính cố định phải lắp đặt. Tất cả phải được giao  đúng ngày nhận nhà, theo đúng thứ tự: Lát sàn gỗ nhà → máy lạnh → dán tường → lát gỗ ban công → ốp gương → tủ bếp → bàn ăn đá hoa cương.” 

Đối với những nội thất không mang tính cố định như bàn ghế, sofa, giường ngủ, tủ áo quần, kệ tivi. Mình lựa chọn mua nguyên set, không đặt đo đóng. Lý do:

Tiết kiệm chi phí, đo đóng sẽ đắt tiền hơn
 Đối với những nội thất đo đóng sẽ được gắn cố định, về lâu dài nếu muốn thay đổi phong cách sẽ không được. 

Theo dự tính ban đầu Viễn Thông sẽ chi 150 triệu đồng cho nội thất, con số thực tế đến 200 triệu đồng. Trong đó chiếc tủ bếp giá 25 triệu đồng là thứ có giá trị đắt nhất và phải đặt để đo đóng. Ngoài ra những nội thất khác được săn sale trên các trang thương mại điện tử như Tiki, shopee, hay Aliexpress. 

Alibaba, AliExpress: Thời điểm đó có rất nhiều mẫu rèm cửa, chỉ cần vài thao tác trên Online bạn có thể chọn kích thước, chất liệu và hình dáng mẫu mã yêu thích. 
IKEA: Vì ở Việt Nam chưa có cửa hàng nên anh thường tranh thủ mua xách tay về khi đi du lịch hay công tác Thái Lan, Singapore, Malaysia. Ngày cuối cùng của chuyến đi sẽ là ngày anh chìm đắm trong IKEA. 
Những sản phẩm nội thất khác đến từ Minh & More. 

Nửa năm trước khi nhận nhà, chiếc nhà trọ 9m2 của Thông như một cái nhà kho, chứa đầy đồ lặt vặt. “Mua đồ nội thất là để tạo động lực, cảm giác để phấn đấu và để không bị áp lực chi phí trang trí nội thất khi nhận nhà“. Những sản phẩm điện gia dụng gồm 2 máy lạnh + tủ lạnh + tivi đều sử dụng phiên bản Inverter để tiết kiệm điện. Ứng dụng công nghệ càng nhiều càng tốt trong căn hộ như sử dụng khoá thông minh vân tay, đèn cảm ứng âm tường để di chuyển thuận tiện trong đêm; máy lọc nước, máy lọc không khí để nâng cấp chất lượng cuộc sống. Những hình ảnh du lịch được đóng khung treo trên tường phòng khách. Chiếc tủ lạnh là tổng hợp “magnet” chiến tích những nơi đã đi qua. 

Khi mua chung cư, nhiều người thường lo lắng về hàng xóm hay tiếng ồn. Thực tế căn hộ chung cư của Viễn Thông thì khá yên tĩnh. Vì:

Đa số hầu hết những người ở khu chung cư anh sống là những người đi làm, nhu cầu được nghỉ ngơi. 
Nếu ồn quá thì có thể gọi bảo vệ can thiệp. Trong khi ở nhà hẻm thì 90% là bạn phải chịu trận. 
An ninh hơn nhờ hệ thống Camera thang máy và bãi đổ xe. 

Tuy nhiên, ở nhà chung cư, sự “chung” này đôi khi sẽ hơi bất tiện chỉ vì một lý do đơn giản không ngờ đến: tiếng ồn của thú cưng nhà hàng xóm. 

Trong khi tiền thuê nhà mỗi tháng ở TP. HCM mỗi ngày một cao, với nhiều người cảm giác đi thuê nhà giống như ném tiền qua cửa sổ, thì việc lựa chọn mua chung cư với anh là một lựa chọn rót tiền vào chính túi của mình. Viễn Thông hiện tại khá thảnh thơi khi tự mua được nhà riêng. Mặc dù vậy, anh  thừa nhận hành trình mua nhà không dễ dàng, song điều xứng đáng là bản thân có căn nhà riêng do chính mình sở hữu.