Thị trường bất động sản hơn 3 tháng trở lại đây bỗng đua nhau tăng vọt giá. Liệu có phải thị trường đang hình thành “làn sóng” và vỡ “bong bóng” như cách đây 10 năm trước? 

Mức độ tăng hay giảm của thị trường bất động sản xưa nay vẫn luôn theo sát với diễn biến nền kinh tế. Tuy nhiên, nhìn lại năm đại dịch 2020, mặc dù kinh tế biến động, nhưng giá bất động sản trên toàn quốc vẫn neo ở mức giá cao. Nhiều người đang lo ngại kịch bản “bong bóng” bất động sản sẽ diễn ra và vỡ như cách đây 10 năm. 

Bài viết dưới đây giải mã về nguyên nhân thị trường bất động sản “vỡ bong bóng” 10 năm trước, từ đó phân tích thực tế kịch bản cho năm 2021 và 2022, lý giải cho việc giá bất động sản tăng vọt vì đâu…

Xét nguyên nhân “bong bóng” bất động sản 10 năm trước

“Bong bóng” bất động sản là thuật ngữ chỉ hiện tượng giá bất động sản tăng nhiều so với giá trị thực tế. Đến một thời điểm nhất định, khi tính thanh khoản của bất động sản không còn,  dẫn đến tình trạng là bất động sản sẽ chững lại và bắt đầu tụt giá thê thảm, khiến cho thị trường bất động sản đóng băng – “bong bóng” bị vỡ.

Nếu coi lại những câu chuyện về bong bóng bất động sản gần đây nhất, nó làm trì trệ cả một nền kinh tế, đó là câu chuyện trong năm 2011 và 2012. Có một số yếu tố dẫn đến vỡ bong bóng Bất động sản như: 

-Về room tín dụng (Hạn mức tăng trưởng tín dụng): Trong giai đoạn năm 2010, Room tín dụng vào khu vực bất động sản là 35 -> 40% 

– Về lãi suất ngân hàng: Lãi suất ngân hàng từ 1 đêm tới sáng từ 12 % lên 20%. Khi ấy, để đăng ký được 1 phiếu mua căn hộ xong, đứng ra ngoài, bán lời được khoảng 5 ngàn USD. 

– Tăng trưởng của nền kinh tế khi đó không thực sự ấn tượng lớn vào thời điểm đó, chỉ tăng khoảng 5, 5% đến 5, 8% . 

– Những dự án để đầu tư vào thời điểm đó không thực sự có nhiều. Một căn hộ khi đó khoảng 2000 USD đến 3000 USD, mức giá cao, nhưng bán sang tay được rất nhanh. Cứ cọc khoảng 25 ngàn USD là tháng sau có khoảng 50 ngàn USD. 

Vì sao năm 2021 & 2022 sẽ không có việc vỡ “bong bóng” ? 

Hiện nay, có những yếu tố, mà việc “bong bóng” không đạt được, như: 

-Thứ nhất, quỹ tín dụng được ngân hàng nhà nước kiểm soát dưới 20%. 

-Thứ hai, lãi suất cho vay, chiếm 9 -> 11 % và được kiểm soát rất tốt, trong khi đó lãi suất tiền gửi khoảng 5 -> 6 % 

– Thứ ba: Nguồn cung trên thị trường thực sự đang khan hiếm. Nhưng điều đó không có nghĩa là người mua của chúng ta sẽ như ngày xưa cách đây 10 năm. Hiện nay, người mua đã thông thái hơn. 

Như vậy, liệu kịch bản vỡ “bong bóng” bất động sản có xảy ra không? Nếu các điều kiện chúng ta giải định: với tốc độ tăng trưởng của chúng ta vẫn như bây giờ, cả về điều kiện về tín dụng, room tín dụng, về lãi suất..v.v…, thì  trong ngắn hạn, từ bây giờ tới cuối năm 2021, sẽ không có chuyện vỡ “bong bóng”. Còn xa hơn, năm 2022, cũng khó xảy ra. 

Vì sao giá bất động sản bị đẩy lên cao? 

Đối với các đô thị lớn như TP.HCM hoặc Hà Nội, thì theo tiêu chuẩn của Bộ Xây Dựng là trên 25 mét vuông/ 1 đầu người. Những tiêu chuẩn này đã hơn 20 năm nay rồi, vẫn chưa tăng lên được. Bởi vì chúng ta không có nguồn cung mới. Dân số hơn 10 triệu dân và nhu cầu người dân về nhà ở là có thật. 

Như vậy, câu chuyện đẩy giá lên cao trong thời gian qua là những vùng cục bộ. 

Giá lên cao bởi nó có một lực đẩy nữa mà chi phí đẩy này cho chúng ta thấy đây là một nỗi khổ của nhà phát triển bất động sản và nỗi khổ của người tiêu dùng.

Giả định trước đây khu vực Thủ Đức, người ta có kế hoạch kinh doanh, với mức để giá bán khoảng 25 đến 30 triệu/ m2. Nhưng bất ngờ, họ bị quy định rất chặt về việc cấp phép mới, pháp luật, quyền sử dụng đất….Dự án nhà ở của họ kéo càng dài, thì chi phí càng cao. Và họ bán không còn giá 25 đến 30 triệu/ m2 như cũ, mà lên thành 40 triệu -> 50 triệu/ m2.

 Điều này không có nghĩa là giá trị kiểu “bong bóng” đang bị đẩy lên, bởi thị trường vẫn không có sản phẩm để bán. Và chuyện rớt giá khó xảy ra. 

Có 1 thực tế, các nhà đầu tư xây dựng dự án, để ra tờ 1/500 rồi, và để ra được tờ nghĩa vụ tài chính, quyền sử dụng đất, tốn ít nhất 6 tháng đến 1 năm hợp tổ liên ngành. Như vậy, giá trị đầu vào của dự án  bị đẩy lên. Dẫn đến giá thành đẩy lên rất cao. Như vậy, người chịu khó khăn là người phát triển dự án và người mua tiêu dùng, mua cao hơn giá trị thông thường. 

Quay lại câu chuyện “bong bóng” liệu có xảy ra hay không? Xét thực trạng hiện nay thì không có “bong bóng” để mà vỡ. 

Bởi, xét về góc độ thứ nhất, về nhu cầu “ảo” để vỡ là không có. Thực tế, nhu cầu cần mua nhà ở rất lớn, rất cần nguồn cung cấp. Đơn cư như dân số thành phố như HCM, trung bình 12 triệu dân. Họ là những cặp vợ chồng trẻ, từ các tỉnh vào sống và học tập, những người sống trong một thế hệ nhiều gia đình… , nhu cầu nhà ở của họ rất lớn. Bài toán về nhà ở là bài toán nhức nhối nhất của các đô thị. Kể cả trong khu vực và thế giới, không riêng gì Việt Nam.Như vậy, việc “bong bóng” có thể thấy, giá nhà hiện nay có thể cao so với thu nhập bình quân đầu người, nhưng nhu cầu mua nhà ở là nhu cầu có thực của họ.  

Xét về góc độ thứ 2, ở góc độ đầu tư. Nhìn lại toàn bộ thời kỳ lịch sử và các thời kỳ trên thế giới chiến tranh, loạn lạc, dịch bệnh, khủng hoảng tài chính, thì các kênh và các quỹ đầu tư sẽ chuyển sang loại hình trú ẩn khác như vàng và bất động sản.

 Như vậy, đối với Việt Nam, giai đoạn nền kinh tế sau thời hậu COVID-19, xét về các cơ hội đầu tư, như chọn kênh nào  hay sản phẩm nào để đầu tư? hoặc gửi tiền kiệm với lãi xuất ngân hàng 5 -> 6%? thì nhiều người đang chọn kênh đầu tư vào bất động sản. 

Bởi nếu đầu tư vàng, thì không phải ai mua cũng đem về nhà được. Gửi vàng ở ngân hàng thì tốn thêm phí tiền gửi. Như vậy, việc đầu tư được chuyển hướng sang bất động sản. 

Ví dụ một người có 1 tỷ VNĐ trong tay (Đối với một người tốt nghiệp đại học sau 10 năm và lao động để có được 1 tỷ thì việc để dành được 1 tỷ là rất lớn). Tuy nhiên, 1 tỷ  để mua nhà thì không đủ, thì họ mua đất. Bởi nếu họ gửi ngân hàng tiết kiệm thì lời chỉ 5, 6 %. Vì vậy, họ chọn mua đất. 

Thị trường Bất động sản sôi động trong thời gian qua vì họ chuyển tiền sang những kênh dự trữ. Và giá tăng là giá thật. 

Thông thường, với những người gầy dựng được đồng tiền mồ hôi công sức, họ rất thông minh. Họ không để đồng tiền của họ trôi nổi. Mà họ giữ cho đồng tiền của họ. Thế nên,  dù bất động sản tăng giá, nhưng họ vẫn phải mua. Bởi vì đó là một trong những kênh tích trữ an toàn. Đặc biệt, đối với thị trường của châu Á, Đông Nam Á nói riêng, thì Việt Nam là một trong những nơi mà nguồn tiền tích trữ trong đất đai bất động sản rất lớn.