Năm 2021 cũng là một năm đặc biệt khi là năm đầu tiên của Quốc hội và Chính phủ mới cho nhiệm kỳ 5 năm. Vậy, liệu năm 2021 có sự đổi mới chính sách như nào để các doanh nghiệp lập được kế hoạch đầu tư vững chắc? 

Phân tích “cuộc chơi” của các nhà đầu tư lớn vào loại hình Bất động sản và dòng tiền

 

Các chính sách, pháp lý trong suốt những năm qua luôn là vấn đề đau đầu của nhiều doanh nghiệp đầu tư bất động sản. Doanh nghiệp muốn đóng tiền để thực hiện nghĩa vụ, để ra sổ hồng cho các dự án chung cư cũng khó làm được. Đơn cử như, từ lúc thuận chủ trương ra tới phần 1/500 ( 1/500: quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500), tốn ít nhất 2 đến 3 năm.

Từ 1/500 để các hợp tổ liên ngành ra xác định tài chính nghĩa vụ, với điều kiện mưa thuận gió hòa, cần ít nhất 6 tháng nữa. Hoặc lâu hơn thế. Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp rời Hồ Chí Minh ra đầu tư các tỉnh thành khác. 

Phối cảnh Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của 1 khu Đô thị và Thương mại (hình minh họa)

Một số doanh nghiệp cho rằng, khi lên kế hoạch đầu tư, sẽ xem xét nhiều yếu tố, trong đó sẽ sự ảnh hưởng của chính sách vĩ mô. Vậy, làm sao nắm bắt được các chính sách vĩ mô để lên được kế hoạch khả thi? 

Nếu chờ đợi một sự thay đổi lớn về chính sách thì khó. Giải pháp là: Nơi nào khó quá thì bỏ qua, chọn nơi “Đất lành chim đậu”.

Tuy nhiên, chúng ta có thể phân tích một góc nhìn khác. Bởi liên quan đến chính sách vĩ mô, thì trả lời cho một bức tranh đầu tư bất động sản, nó sẽ đầy đủ hơn khi chúng ta phân tích đến loại hình tài sản bất động sản và dòng tiền. Trong đó, các loại hình như bất động sản dạng thương mại, bất động sản du lịch, bất động sản công nghiệp và dòng tiền. Còn dòng tiền, sẽ gồm hai nhóm: nhóm dòng tiền trong nước và nhóm dòng tiền nước ngoài.

Phân tích “cuộc chơi” của các loại hình BĐS và dòng tiền

Với nhóm dòng tiền nước ngoài, chúng ta thấy trong những năm vừa qua các doanh nghiệp nước ngoài rất khó để mà tham gia các thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam. Ngoại trừ họ đã có mặt ở Việt Nam lâu rồi và có quỹ đất sẵn rồi. Như vậy, họ đã có nền tảng phát triển hoặc là họ đã hiểu biết được thị trường Việt Nam thì họ sẽ liên kết với các nhà đầu tư và phát triển trong nước để hợp tác phát triển các dự án.  

Dòng tiền của các doanh nghiệp nước ngoài thường tìm đến tài sản đang hoạt động: trung tâm thương mại, bất động sản văn phòng cũng như khách sạn…

Còn đối với các loại tài sản hình bất động sản, nó chia ra hai cái loại nhóm:

-Nhóm thứ nhất là nhóm tạo ra dòng tiền liền: Một chu kỳ của một dự án bất động sản từ lúc chúng ta nhận được chủ trương đến lúc chúng ta khởi công dự án, hoàn tất dự án, thông thường, thuận buồm xuôi gió, khoảng 5 năm đến 7 năm, chưa tính bị trễ. 

-Nhóm thứ hai là nhóm tạo ra dòng tiền đều, như: những tòa nhà, khách sạn, trung tâm thương mại hoặc các loại căn hộ dịch vụ. 

Các doanh nghiệp nước ngoài họ sẽ không cạnh tranh lại đối với nhóm bất động sản nhà ở

Chúng ta thấy hầu hết trong những năm vừa qua, các doanh nghiệp nước ngoài họ sẽ không cạnh tranh lại đối với nhóm bất động sản nhà ở. Do vậy thì đối bất động sản nhà ở thì doanh nghiệp nước ngoài không phải là đối thủ cạnh tranh, bởi vì người ta không làm được như người dân ta, họ khó  xin được thuận chủ trương. 

Còn đối với bất động sản thương mại, các doanh nghiệp nước ngoài nhìn một cuộc chơi khác, họ tạo ra giá trị gia tăng từ loại sản phẩm tạo ra dòng tiền, ví dụ: cho thuê văn phòng cao ốc, trung tâm thương mại… Nếu tính trung bình, sức sinh lời của một dự án, gần 6 đến 8 % trong vòng khoảng 5 đến 7 năm. So với cái chi phí tài chính của nước họ, hoặc so với các chi phí sản xuất tại Việt Nam, 6 đến 8 % là tương đối ổn định. Sau đó khoảng 5 đến 7 năm họ chuyển nhượng lại.

Ví dụ, một cao ốc văn phòng cách đây khoảng 4 đến 5 năm, họ mua khoảng 45 triệu USD, mỗi năm họ thu được sức sinh lời trong những tài sản hoạt động là khoảng từ 6 đến 8 %. Sau 5 năm đến hiện tại, họ sẵn sàng bán tới 65 đến 70 triệu USD. Nghĩa là trong 5 năm với tòa nhà văn phòng cao ốc đó, họ được khoản lời khoảng 20 triệu USD, tương đương với khoảng 40 % giá trị ban đầu của họ đầu tư, và mỗi năm 6 – 8 % là bù với chi phí tài chính.

Như vậy, đối với các doanh nghiệp nước ngoài trong thời gian vừa qua, họ tìm đến tài sản đang hoạt động, đã xây dựng hiện hữu như trung tâm thương mại bất động sản văn phòng cũng như khách sạn. Đặc biệt, trong mấy chục năm qua, dù thời kỳ rất khó khăn, thì căn hộ dịch vụ luôn giữ tốc độ sức sinh lời từ 8 đến 10 %. 

Các doanh nghiệp trong nước kiếm nơi mưa thuận gió hòa về mặt pháp lý để đầu tư làm để nhanh nhất

Và với bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam, chúng ta đang có nhiều khó khăn trong những vấn đề về thủ tục pháp lý, đền bù giải tỏa, mà doanh nghiệp nước ngoài khó làm được, thì dòng tiền họ vẫn hướng vào các tài sản đang hoạt động.

Câu chuyện trên phản ánh thực về dòng tiền của những năm vừa qua và những sân chơi của trong nước, sân chơi của nước ngoài tại Việt Nam. Như vậy, tùy theo chiến lược và sản phẩm của mỗi doanh nghiệp, kiếm nơi mưa thuận gió hòa về mặt pháp lý để đầu tư làm là nhanh nhất. Còn phân khúc tài sản dạng thương mại, doanh nghiệp Việt Nam ít mặn mà, nên cho nhà đầu tư nước ngoài làm, còn các doanh nghiệp đầu tư trong nước của chúng ta có thể thực hiện những việc khác.