Xây dựng tiêu chuẩn dịch vụ

Tại tọa đàm “Vận hành bất động sản đa sở hữu: Đi tìm tiếng nói đồng thuận” do Báo Đầu tư tổ chức tại TP. HCM, bà Vũ Ngọc Hương, CEO Công ty Venus Corp, doanh nghiệp chuyên quản lý vận hành nhà chung cư, văn phòng cho biết, Bộ Xây dựng đã ban hành tiêu chuẩn phân hạng nhà chung cư (Thông tư 14/2008/TT-BXD). Tuy nhiên, các tiêu chí phân loại còn khá chung chung, dẫn đến trong thực tế có sự nhập nhằng giữa các loại nhà chung cư.

Các diễn giả tại diễn đàn

Còn bà Nguyễn Hương, Tổng Giám đốc Công ty Đại Phúc Land cho rằng, điều quan tâm nhất khi thiết lập dự án bất động sản là phải đảm bảo 2 vấn đề chất lượng đúng cam kết và duy trì chất lượng dịch vụ cho khách hàng.

Tương tự, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu nhận định, tình hình tranh chấp tại các chung cư ngày một leo thang với diễn biến gay gắt, phức tạp, cần được kiểm soát và xử lý hiệu quả, kịp thời bằng một hệ thống quy định pháp luật toàn diện và khả thi.

“Hiệp hội đã kiến nghị Bộ Xây dựng xem xét, chỉ đạo giải quyết các nội dung nhức nhối về nghĩa vụ nộp kinh phí bảo trì đối với các chung cư được xây dựng trong giai đoạn thực hiện Luật Nhà ở 2005. Sớm thực hiện nghiêm biện pháp cưỡng chế buộc chủ đầu tư phải bàn giao quỹ bảo trì chung cư cho ban quản trị. Đề nghị phối hợp với Bộ Công an để thực hiện công tác cấp con dấu cho ban quản trị chung cư theo quy định của Luật Nhà ở 2014”, ông Châu nói.

Đồng quan điểm, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP. HCM cũng cho rằng: “Pháp luật cần có các quy định mang tính cởi mở để tổ chức của các chủ sở hữu thực hiện đầy đủ các chức năng như: bổ sung thẩm quyền để các chủ sở hữu thực hiện việc định đoạt đối với tài sản chung; tổ chức của các chủ sở hữu có quyền thuê lao động, dịch vụ để ban quản trị thực hiện các hoạt động của mình; quy định việc bãi nhiệm thành viên Ban quản trị khi không còn đủ sự tín nhiệm; người bên ngoài cũng có thể là thành viên Ban quản trị”.

Cũng chia sẻ tại Tọa đàm, ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group cho rằng, việc siết chặt giám sát và gia tăng chế tài của cơ quan quản lý với các hành vi vi phạm của chủ đầu tư và đơn vị quản lý tại các dự án chung cư có tranh chấp là điều cần thiết trong bối cảnh hiện tại.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group

Theo ông Phúc, không ngẫu nhiên, trong thời gian vừa qua, câu chuyện tranh chấp tại các chung cư cao tầng lại được nhắc tới nhiều đến vậy, bởi chung cư cao tầng là một hình thái ngày càng phổ biến.

Hiện nay, có 5 đối tượng tham gia vào quá trình quản lý vận hành, sử dụng chung cư và tất các vấn đề xảy ra tranh chấp trong thời gian vừa qua cũng xoay quanh 5 đối tượng này. Nhóm nguyên nhân cao nhất thường xuyên đến từ chủ đầu tư cùng mâu thuẫn "cũ rích" mang tên "nói một đằng, làm một nẻo".

Có thể thấy, việc phát triển một dự án bất động sản đương nhiên đòi hỏi rất nhiều thứ, đặc biệt là về mặt tài chính, nhưng cũng không vì vậy mà lại đẩy "phần thiệt" về cho phía khách hàng.

Một ví dụ đơn giản về phí bảo trì, đây là một khoản phí cực kỳ quan trọng, không chỉ là khoản tiền phải đóng góp theo quy định của luật, mà việc thu phí bảo trì để sử dụng và chi tiêu sao cho hiệu quả của chủ đầu tư là rất quan trọng có ảnh hưởng trực tiếp tới giá trị của một dự án chung cư sau khi đi vào vận hành. Nếu không có phí bảo trì, hỏng hóc, sự cố xảy ra cũng không thể nào có tiền để làm, nhưng có rồi bàn giao ra sao cho ban quản trị và họ sử dụng ra sao lại là vấn đề rất lớn.

Có nhiều trường hợp, chủ đầu tư không bàn giao quỹ bảo trì vì không đặt niềm tin vào ban quản trị bởi thực tế, các mô hình ban quản trị hiện nay hoạt động chưa thực sự hiệu quả, thậm chí có nhiều người đấu tranh vào ban quản trị vì mục đích không chính đáng. Phần này có thể không nhiều, nhưng cũng có và cần phải cân nhắc tới.

Dẫu vậy, ông Phúc cho biết, việc lên án chậm bàn giao quỹ bảo trì hiện nay là điều cần thiết và cần có sự nhập cuộc mạnh mẽ hơn của các cơ quan quản lý. Phải thừa nhận một thực tế hiện nay, dù đã có quy định cụ thể, nhưng việc bàn giao quỹ bảo trì vẫn chưa đảm bảo yêu cầu giám sát một cách chặt chẽ, cũng như chế tài đủ mạnh cho các bên vi phạm khi có tranh chấp xảy ra.

"Với những chủ đầu tư chây ỳ bàn giao quỹ bảo trì, chúng ta phải có chế tài ngay lập tức, phải phong tỏa luôn tài khoản của họ", ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group.

So với lợi ích từ việc nắm giữ phí bảo trì, thì việc xử phạt chỉ vài chục triệu, thậm chí cả trăm triệu đồng cũng không thể so sánh được, nên các chủ đầu tư mới có cớ để nắm giữ khoản phí bảo trì này và viện các lý do với người dân hoặc cơ quan quản lý.

Vì thế, muốn ngăn chặn tranh chấp liên quan đến phí bảo trì, ngoài việc nâng cao vai trò giám sát của cơ quan quản lý, nâng cao các mức xử phạt vi phạm chậm bàn giao, cần giải quyết căn cơ cách thức để bàn giao quỹ bảo trì sao cho an toàn và hợp lý nhất cho cư dân và ban quản trị; cần lập ra 2 tài khoản khi nhận nhà. Tài khoản trả tiền cho chủ đầu tư và tài khoản thuộc quản lý của chủ đầu tư nhưng tài khoản đó sẽ được phong tỏa, ngân hàng quản lý số tiền đấy, khi nào thành lập ban quản trị thì sẽ bàn giao số tiền đó cho ban quản trị.

Hợp cả người mua và người bán Trong công tác bảo trì, có 2 phần là bảo trì phần cứng và bảo trì phần mềm. Phần cứng là kết cấu, phần mềm là các trang thiết bị như thang máy. Nếu không bảo trì thì dễ xảy ra hư hỏng, hay hệ thống phòng cháy chữa cháy, liên quan đến tính mạng con người. "Nếu biết cách sử dụng thì không những thiết bị được đảm bảo hoạt động ổn định, mà thậm chí nó còn có thể phát sinh ra tiền lãi rất lớn, mang lại giá trị chung cho cả chung cư. Tất nhiên, để tạo được điều này phải có sự thống nhất cao của cư dân mới làm được", ông Phúc nói và cho biết thêm, để có thể thống nhất cao, cư dân phải biết lựa chọn và tìm ra những người vào ban quản trị là người có năng lực chuyên môn cao và tâm huyết với cư dân. Thực tế hiện nay, tại nhiều chung cư, viêc tranh chấp đôi khi không xảy ra giữa cư dân với chủ đầu tư hay đơn vị quản lý, mà lại nằm ở câu chuyện nội bộ ban quản trị. Gần như không một người nào trong các ban quản trị chung cư được đào tạo bài bản và nắm chắc về kiến thức quản trị. Do đó, câu chuyện bỡ ngỡ, tiếp xúc, vận hành, điều hành có vấn đề. Vì vậy, câu chuyện tranh chấp nhiều khi sẽ nằm ở năng lực của ban quản trị. 100% thành viên ban quản trị khi bầu ra rất sung, nhưng sau 2 - 3 tháng là không còn nhuệ khí. "Làm dâu trăm họ" và bị mắng là chuyện có thật với các ban quản trị. Do đó, cũng cần hiểu rằng, ngoài năng lực, câu chuyện thời gian làm việc của ban quản trị cũng cần linh hoạt, bởi hàng ngày, các thành viên ban quản trị vẫn phải đi làm các công việc cơm áo gạo tiền hàng ngày. Đã đến lúc phải nhìn nhận và xây dựng các mô hình quản trị mới phù hợp hơn, hoạt động hiệu quả hơn và đặc biệt thể hiện được rõ vai trò và trách nhiệm của mình hơn.

Yến Thanh

[i][/i]