Tình trạng tranh chấp chung cư bùng nổ hiện nay đã không còn quá xa lạ, trong đó trung bình cứ 10 tòa nhà chung  cư sẽ có 1 tòa nhà xuất hiện tình trạng tranh chấp. Nguyên nhân dẫn tới tranh chấp chung cư có khá nhiều, nhưng chủ yếu vẫn là thiếu sự  đồng thuận giữa các bên, cần ngồi lại với nhau để giải quyết những khúc mắc còn tồn tại trên thị trường chung cư hiện nay.

Dưới đây là những lời khuyên của các chuyên gia nhằm giải quyết tình trạng tranh chấp chung cư đang bùng nổ trên thị trường chung cư hiện nay.

1. Cần hoàn thiện khuôn khổ pháp lý để tránh tranh chấp chung cư

Nói về tình trạng tranh chấp chung cư hiện nay, Ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng ) cũng cho rằng một trong những vấn đề chính là chưa hoàn thiện khuôn khổ pháp lý trong quản lý vận hành chung cư.

Trong đó những tranh chấp về phí bảo trì, về sở hữu chung, riêng cùng với những tranh chấp khác diễn ra khá phổ biến, các hình thức tranh chấp cũng có rất nhiều.

 Nhưng trên thực tế hiện tại có một số văn bản quy phạm về quản lý vận hành chung cư vẫn chưa được rõ ràng và chưa chỉ cụ thể vào đối tượng nào, cũng chưa có quy định chế tài xử phạt cụ thể. Bên cạnh đó có không ít chủ đầu tư chưa có giải pháp quản lý dự án bất động sản khoa học khiến việc nhầm lẫn và sai sót dễ xảy ra, thậm chí nghĩa vụ sau khi bán hàng bất động sản cũng bị thiếu sót.

Ngoài ra có một số tòa nhà chung cư xuất hiện tình trạng mẫu hợp đồng chưa tuân thủ theo quy định pháp lý, nhiều điều khoản khiến cư dân cùng khách hàng bất mãn, chưa kể hành lang pháp lý dù khắ đầy đủ nhưng con người lại thiếu và yếu, các đơn vị quản lý cùng cư dân, chủ đầu tư cũng chưa thực hiện được hết vai trò của mình.

Trong trường hợp xuất hiện mâu thuẫn và tranh chấp thì các bên lại không chủ động ngồi với nhau khiến mâu thuẫn xung đột bị đẩy lên cao, gây ra hiện tượng tranh chấp và căng bưng rôn.

Vì vậy để giải quyết tranh chấp chung cư, tốt nhất các bên cần phải ngồi với nhau để giải thích theo căn cứ pháp luật, tạo tiếng nói đồng thuận hơn trước vướng mắc.

2. Cần có giải pháp quản lý quỹ bảo trì chặt chẽ và khoa học

Những tranh chấp chung cư liên quan tới quỹ bảo trì cũng không quá xa lạ, vì vậy để giảm thiểu tranh chấp về nguyên nhân này, Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng “Muốn quản lý tốt quỹ bảo trì cần lập ra 2 tài khoản khi nhận nhà”.

Thường tranh chấp về quỹ bảo trì đều do chủ đầu tư, ban quản trị, ban quản lý cùng cư dân và khách hàng tranh chấp nội bộ, trong đó có thể chủ đầu tư bàn giao nhà không đạt chất lượng, hoặc quản lý chung cư cam kết quản lý tốt nhưng chất lượng không đảm bảo, sau đó câu chuyện liên đới dần tới việc chiếm dụng quỹ bảo trì.

Thực chất có không ít chủ đầu tư bàn giao dự án chất lượng tốt, nhưng lại do ban quản trị chiếm dụng quỹ bảo trì khiến việc tranh chấp trở nên phức tạp hơn, vì vậy việc quản lý quỹ bảo trì cũng như bàn giao nhà cần phải minh bạch và rõ ràng.

Trong khi muốn quản lý quỹ bảo trì tốt thì cần lập 2 tài khoản khi nhận nhà. Tài khoản trả tiền cho chủ đầu tư và tài khoản thuộc quản lý của chủ đầu tư nhưng tài khoản đó sẽ được phong tỏa, ngân hàng quản lý số tiền này.

Trong đó phí bảo trì chỉ có 2 phần là phần cứng và bảo trì phần mềm, trong đó phần cứng là các trang thiết bị trong tòa nhà như thang máy, thiết bị điện…. còn phần mềm là các chi phí khác, vì vậy việc tối ưu quản lý quỹ bảo trì cần thận sẽ giúp tòa nhà sinh ra tiền lãi lớn, số tiền lãi đó tòa nhà có thể linh hoạt xin ý kiến trong hội nghị chung cư để bảo trì phần mềm. Đây là cách thức để tạo sự đồng thuận trong cộng đồng dân cư và Ban Quản trị.

3. Cần có chế tài nghiêm khắc với những trường hợp chiếm dụng quỹ bảo trì

Để tránh tình trạng chủ đầu tư hay ban quản trị tòa nhà chiếm dụng quỹ bảo trì, cần phải có chế tài nghiêm khắc để ngăn chặn tình trạng trên.

Thực tế có không ít trường hợp chủ đầu tư chậm bàn giao hoặc không bàn giao phí bảo trì cho ban quản trị, vì vậy cần phải có chế tài khi chậm bàn giao quỹ bảo trì là trả tiền phí bảo trì, tiền lãi và tiền phạt. Cơ chế rõ ràng, còn mất thì phải bồi thường. Như vậy, về cơ chế cần đủ “mạnh” với chủ đầu tư, bởi vì nếu trả lúc nào cũng như nhau thì không ai chịu trả sớm.

Cần điều chỉnh theo hướng gia tăng đối với người vi phạm. Còn với quy định cưỡng chế trong Nghị định 99 lại không phù hợp vì áp dụng cưỡng chế phải đưa vào quy định xử phạt (bằng tiền hoặc cảnh cáo), đồng thời, trong luật xử lý vi phạm có được áp dụng biện pháp khẩn cấp.

Vì vậy cơ chế cần đủ mạnh nhưng cũng cần nhận thức rõ hành vi để khi xảy ra có cách hành xử phù hợp với từng chủ thể.