Mối quan hệ cung – cầu trên thị trường là tác nhân trực tiếp ảnh hưởng đến giá cả bất động sản nói chung và nhà đất nói riêng. Song ở một khía cạnh nào đó, bất động sản cũng tồn tại những yếu tố nội tại hoặc ngoại cảnh gây biến động đến giá nhà đất.

Xét về quan hệ cung – cầu, khi nhu cầu lớn hơn nguồn cung thì giá nhà đất sẽ tăng vượt bậc; ngược lại, khi nhu cầu thấp mà nguồn cung dồi dào thì giá sẽ có xu hướng giảm. Dựa trên nguyên tắc này, nhiều người kinh doanh – môi giới bất động sản cố tình thổi phồng giá nhà đất, và chúng ta hay phải chứng kiến nhiều hiện tượng tiêu cực như “sốt đất” ảo hay “vỡ bong bóng bất động sản”,…

Tuy nhiên, ngoài yếu tố cung cầu phản ánh xu hướng chung của thị trường khu vực, để nhận định chính xác giá trị của một bất động sản, chúng ta cần phải xem xét và đánh giá dựa trên nhiều sự tác động khác nhau. Giá trị bất động sản trên thị trường có thể chịu sự ảnh hưởng từ các yếu tố phổ biến như sau:

1. Nhóm yếu tố tự nhiên thay đổi giá trị nhà đất

Yếu tố tự nhiên có ảnh hưởng rất lớn đến giá nhà đất, trong đó, vị trí của bất động sản là có sức tác động lớn nhất. Khi sở hữu vị trí “đắc địa” hay vị trí “vàng”, mang đến nhiều tiện ích cho cư dân thì giá bất động sản tại khu vực này sẽ từ cao đến rất cao. Ví dụ điển hình tại thành phố Hồ Chí Minh, nhà – đất tại khu trung tâm quận 1 có giá cao gấp đôi, gấp ba thậm chí nhiều lần giá nhà – đất tại khu vùng ven. Tuy nhiên, người đầu tư hay mua bán nhà đất cũng có thể dựa trên xu hướng để đánh giá giá nhà đất tại những khu vực tiềm năng. Theo thời gian, rất có thể những cải thiện về cơ sở hạ tầng giao thông sẽ kéo theo những đột phá về giá cho bất động sản. Minh chứng rõ nhất là sự tăng tiến vượt bậc của bất động sản khu Đông khi tuyến metro Bến Thành – Suối Tiên chuẩn bị được đưa vào sử dụng.
Có hai loại vị trí bất động sản là vị trí tương đối và vị trí tuyệt đối. Vị trí tương đối là những BĐS có vị trí trung tâm đô thị, hoặc trung tâm một vùng nào đó, tất nhiên vị trí này sẽ có giá cao hơn rất nhiều so với các BĐS vùng ven của trung tâm. Vị trí tuyệt đối là vị trí chính xác của một sản phẩm BĐS, chẳng hạn như ở ngã 4 hay ngã 3, trên các trục đường huyết mạch và có giá cao hơn các BĐS khác ở cùng khu vực.
Kích thước, diện tích, hình dạng thửa đất: Những bất động sản có hình dạng đất vuông vắn, không méo hay biến dạng sẽ có giá cao hơn. Một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng. Ví dụ: tại trung tâm thành phố Hồ Chí Minh, với nhu cầu để ở thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m.
Địa hình: Bất động sản tọa lạc những khu vực cao ráo, ít ngập lụt vào mùa mưa thì giá cao hơn những bất động sản ở những nơi thấp trũng.
Thiết kế xây dựng: Một BĐS có thiết kế và kiến trúc hợp thời, thị hiếu người mua hơn sẽ dẫn đến giá của BĐS đó cao hơn, dù cho cả hai đều bỏ ra số tiền xây dựng bằng nhau.
Đặc điểm thổ nhưỡng: Những khu vực có chất đất có độ cứng vừa phải, không quá mềm nhão, thuận lợi cho việc xây cất nhà cửa thì giá trị bất động sản cũng được tăng cao.
Quy hoạch: Những BĐS thuộc quy hoạch dân cư ổn định hoặc dân cư xây dựng mới được quan tâm hơn và có giá cao hơn các BĐS thuộc quy hoạch giao thông, cây xanh, đất công cộng, phức hợp,….
Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng thường xuyên bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sụt giảm và ngược lại.
Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.

2. Yếu tố thị trường

Yếu tố thị trường ở đây sẽ xét về tính hữu dụng của bất động sản, bao gồm giá trị sử dụng được khai thác trong thực tế và giá trị sử dụng tiềm ẩn của BĐS. Ngoài ra, các nhà đầu tư cần phải xem xét thêm nhu cầu thị trường, đánh giá mức cung – cầu thực tế có sự chênh lệch hay không. Người mua có thể so sánh giữa các loại bất động sản với nhau như: nhu cầu sử dụng BĐS căn hộ tăng cao thì cầu BĐS đất nền sẽ giảm xuống và ngược lại.

3. Yếu tố kinh tế

Người mua quan tâm nhiều hơn về tiềm năng phát triển và khả năng sinh lời BĐS trong tương lai

Đầu tư bất động sản không chỉ quan tâm về mặt tiện ích hay khả năng đáp ứng nhu cầu sử dụng. Ngày nay, người mua quan tâm nhiều hơn về tiềm năng phát triển và khả năng sinh lời trong tương lai. Vì vậy, khi xét về yếu tố kinh tế, các nhà đầu tư không nên bỏ qua các yếu tố cốt lõi như sau:

Khả năng mang lại lợi nhuận: Mức thu nhập hàng năm từ bất động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Tức là nếu bạn mua bất động sản đó để kinh doanh, cho thuê hay bán lại thì lợi nhuận thu được từ việc đó cao hay thấp sẽ ảnh hưởng đến giá trị thực tế lúc bán của nó.
Tiện nghi kết nối: Bao gồm hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ, chất lượng càng tốt thì giá trị bất động sản càng cao.

4. Yếu tố pháp lý

Một ngôi nhà, mảnh đất hay một căn hộ chung cư cần phải có đầy đủ giấy tờ để chứng minh BĐS đó là hợp pháp có giá trị. Một số yếu tố về pháp lý của BĐS bạn đọc cần chú ý để quyết định giá trị của BĐS:

Giấy tờ pháp lý gắn liền với bất động sản như sổ đỏ, sổ hồng, giấy chứng nhận quyền sở hữu,…
Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn liền với bất động sản như các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực gần đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…) cũng là những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS.

5. Yếu tố xã hội

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực có mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS.

Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khỏe, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ.

6. Yếu tố chính trị

Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và giá trị của BĐS nói riêng. Cụ thể là:

Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS tại khu vực, qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng.
Các chính sách tác động trực tiếp như: Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam; Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố;
Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất; Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS; Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS,…