Năm 2020 có lẽ là một năm đầy sóng gió của thị trường BĐS do nguồn cung thấp và những ảnh hưởng từ đại dịch Covid-19. Quý độc giả hãy cùng chúng tôi phân tích thị trường BĐS Nhà Bè trong năm 2020 để có được cái nhìn khách quan nhất.

Điểm nổi bật thị trường bất động sản huyện Nhà Bè

Nhận định:

Với ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, thị trường nhà đất huyện Nhà Bè có sự sụt giảm đáng kể về số lượng giao dịch, tuy nhiên mức giá bán không có sự thay đổi nhiều so với nửa cuối năm 2019, giá bán nhà đất đáp ứng nhu cầu thực còn có dấu hiệu tăng nhẹ. Điều này có thể được lý giải bởi giỏ hàng Huyện Nhà Bè có phần lớn đến từ nhà đất trong dân và các nhà đầu tư dài hạn. Số ít giới đầu cơ vẫn đang dùng đòn bẩy tài chính để xoay sở, thu xếp được dòng tiền nên chưa bị ảnh hưởng trong ngắn hạn.

Các phân khúc nhà đất đáng chú ý tại huyện Nhà Bè

Các loại hình nhà đất đang giao dịch tại huyện Nhà Bè:

Căn Hộ	Nhà Riêng
Đất Nền	Biệt Thự
Shophouse	Penthouse
Officetel	Nhà Xưởng

Các phân khúc nhà đất được quan tâm nhất tại huyện Nhà Bè:

Các khu vực/dự án có giao dịch sôi nổi nhất tại huyện Nhà Bè:

Đối với Nhà Riêng/Biệt Thự	Đối với Chung Cư/Penthouse/Shophouse	Đối với Đất Nền
Đường Lê Văn Lương	Sunrise Riverside	Đường Nguyễn Hữu Thọ
Đường Nguyễn Hữu Thọ	Saigon South Residence	Đường Lê Văn Lương
Đường Đào Sư Tích	Phú Hoàng Anh	Đường Nguyễn Văn Tạo
-	The Park Residence	-
-	Goldora	-

Nhận định:

Thị trường nhà đất huyện Nhà Bè có sự đa dạng về phân khúc nhà đất, trong đó 3 phân khúc đang có sự giao dịch sôi nổi nhất là:

• Căn hộ (chiếm 30.7% lượng hàng hóa đang đăng kê trong khu vực);
• Đất nền (chiếm 30.5% lượng hàng hóa đang đăng kê trong khu vực);
• Nhà Riêng (chiếm 26.4% lượng hàng hóa đang đăng kê trong khu vực).

Riêng phân khúc căn hộ tại xã Phước Kiển chiếm 79% (7.007 tin đăng) tổng lượng tin đăng bán/cho thuê căn hộ của toàn huyện. Có thể thấy, phần lớn diện tích còn lại của huyện Nhà Bè chủ yếu là bất động sản liền thổ. Lượng hàng hóa thứ cấp tập trung nhiều nhất tại trục đường Lê Văn Lương, Nguyễn Hữu Thọ và các dự án như: Sunrise Riverside, Saigon South Residence…

Dữ liệu giá bán khu vực huyện Nhà Bè

Giá bán trung bình các phân khúc nhà đất tại huyện Nhà Bè:

Giá bán trung bình theo loại phòng ngủ (Đối với chung cư):

Nhận định:

Tại huyện Nhà Bè, giá bán trung bình thấp nhất cho mỗi mét vuông chung cư là 26 triệu/m2, giá cao nhất 34 triệu/m2. Đối với phân khúc Nhà riêng, giá bán trung bình thấp nhất trên mỗi mét vuông 55 triệu/m2, giá cao nhất 80 triệu/m2. Đối với phân khúc đất nền, giá bán trung bình thấp nhất trên mỗi mét vuông là 30 triệu/m2, giá cao nhất 65 triệu/m2. Về loại hình căn hộ, giá trung bình cho căn hộ 1 Phòng ngủ đạt mức cao nhất so với các căn 2-4PN, cụ thể là 34 triệu/m2.

Dữ liệu hàng hóa trong khu vực huyện Nhà Bè

 

Tiềm năng tăng giá nhờ hạ tầng khu vực huyện Nhà Bè

Hạ tầng Nhà Bè những năm gần đây có sự đầu tư rất mạnh

Nhận định:

Từ đầu năm 2020 đến nay, giá đất tại một số khu vực của huyện Nhà Bè có dấu hiệu tăng dần đều. Đơn cử, giá đất nông nghiệp lô lớn 2.000 - 4.000 m2 có một phần thổ cư đầu năm có giá 20 triệu đồng/m2 thì đến thời điểm này đã tăng lên 25 - 30 triệu đồng/m2. Một số dự án thuộc xã Phú Xuân, xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè mỗi nền diện tích trên dưới 100m2 ở thời điểm mở bán có giá 27 - 28 triệu/m2, hiện nay giao dịch đã tăng lên 35 - 40 triệu/m2. Đặc biệt và ngoại lệ, giá đất trên trục đường Nguyễn Hữu Thọ (xã Phước Kiển) đang giao dịch ở mức rất cao là 60 - 80 triệu đồng/m2, trục đường Đào Tông Nguyên đang giao dịch ở mức trên 55 triệu/m2. Lý giải nguyên nhân tăng giá này, chúng tôi cho rằng sự phát triển hạ tầng giao thông đã thúc đẩy giá đất nơi đây. Chẳng hạn như:

• Tuyến cao tốc Bến Lức - Long Thành dự kiến thông xe vào năm sau.

• Hệ thống hầm chui, cầu vượt tại ngã tư Nguyễn Văn Linh - Nguyễn Hữu Thọ đã khởi công.

• Mở rộng quốc lộ 50 thành 6 làn xe và dự án đường song hành quốc lộ 50.

• Dự án cầu Thủ Thiêm 4 nối Quận 7 với Quận 2 vừa được chính thức khởi động.

• Chủ trương mở rộng tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ, khơi thông kết nối từ trung tâm thành phố đến KĐT cảng Hiệp Phước.

• Quy hoạch mở rộng lộ giới đường Lê Văn Lương, Nguyễn Văn Tạo.

Các tiện ích nổi bật tại huyện Nhà Bè

Phân tích tỷ suất đầu tư cho thuê căn hộ huyện Nhà Bè

Nhận định:

Theo dữ liệu của chúng tôi, hiện nay mức giá bán trung bình của 1 căn hộ chung cư tại khu vực Nhà Bè là 2.15 tỷ và mức giá cho thuê trung bình là 9.6 triệu đồng/tháng. Như vậy, mức tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ trung bình tại Nhà Bè hiện nay là khoảng 5.36%/năm.

Kết luận và dự báo thị trường nhà đất Nhà Bè

Nhà Bè đang đứng trước cơ hội vươn mình trở thành điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư

Thị trường giao dịch trên cả nước đang có nhiều biến động do đại dịch COVID-19, trong đó thị trường bất động sản huyện Nhà Bè vẫn bị tác động nhưng không đáng kể so với nhiều khu vực khác.

Trong 6 tháng đầu năm 2020, giá chung cư Nhà Bè, đặc biệt là các căn hộ bàn giao mới có dấu hiệu tăng nhẹ. Những tín hiệu tích cực từ các dự án hạ tầng - giao thông và thông tin Nhà Bè manh nha lên quận khiến giá bất động sản nơi đây có xu hướng tăng ở hầu hết các xã. Trong đó, xã Phước Kiển, Phú Xuân và Nhơn Đức là các khu vực được quan tâm hàng đầu.

Về phân khúc căn hộ, các dự án đang thu hút nhiều sự chú ý của thị trường là: dự án Saigon South Residence, dự án Sunrise Riverside, dự án Celesta Rise, dự án La Partenza…

Theo Chúng tôi nhận định, thị trường nhà đất khu Nam Sài Gòn, đặc biệt là huyện Nhà Bè có biên độ tăng giá cao nhờ quỹ đất còn lớn, nhiều không gian để phát triển. Đặc biệt, với định hướng đô thị hóa song song với giữ gìn bản sắc sinh thái sông nước vốn có của Nhà Bè, thị trường nhà đất tại đây không chỉ thu hút các nhà đầu tư ngắn hạn mà còn là các nhà đầu tư lớn, có tầm nhìn sâu, rộng.

Bất động sản huyện Nhà Bè được dự báo có nhiều điểm sáng trong thời gian tới.

Chúng tôi dự báo, nếu tình hình dịch bệnh Covid-19 được kiểm soát tốt trong quý III/2020 và quy trình cấp phép dự án mới được tinh giản hơn, thị trường nhà đất huyện Nhà Bè sẽ đón một nguồn cung mới lên đến hàng ngàn căn hộ, chủ yếu đến từ dự án Celesta Rise của liên doanh Keppel Land và Phú Long. Về nhà đất cho thuê, những sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, đặc biệt ở khu vực xã Phước Kiển và Phú Xuân, vẫn giữ được mức giá cho thuê tốt. Khi tình hình dịch bệnh qua đi, nhu cầu thuê sẽ tăng cao trở lại bởi lượng lớn các lao động, chuyên gia làm việc tại khu vực Quận 7 cũng như cảng ven sông Soài Rạp.