Xây xong móng chung cư 32 tầng trong... 2 ngày?

Được biết, dự án TNR GoldSilk Complex do Công ty CP BĐS HANOVID làm chủ đầu tư; Công ty CP Đầu tư phát triển BĐS TNR Holdings Việt Nam là đơn vị quản lý và phát triển dự án.

TNR GoldSilk Complex là tổ hợp thương mại và nhà ở gồm 2 tòa nhà tháp cao 32 tầng với 750 căn hộ, khu thấp tầng với 47 căn hộ liền kề, khu nhà trẻ trường học 2.000m2... trên tổng diện tích đất 1,9ha.

Nhiều khách hàng tại dự án Goldsilk Complex bị Văn phòng ĐKĐĐ Hà Nội tạm dừng cấp GCN quyền sở hữu căn hộ. Do chủ đầu tư đã cho xây vượt 2.081,6m2 sàn của dự án.

Ngày 17/06/2011, UBND TP Hà Nội có văn bản số 4980/UBND-KH&ĐT chấp thuận đề xuất Dự án Cụm chung cư cao cấp HANOVID (Dự án) tại số 430 phố Cầu Am, quận Hà Đông cho Công ty CP BĐS HANOVID.

Hơn 2 năm sau, ngày 28/10/2013, Sở Quy hoạch – Kiến trúc chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng Dự án tại văn bản số 3571/QHKT-P4 kèm theo Bản vẽ Quy hoạch tổng mặt bằng.
Sau thời điểm này, thủ tục cho xây dựng dự án được tiến hành khá nhanh. Theo đó, ngày 18/12/2013, Sở Quy hoạch - Kiến trúc ban hành văn bản số 4287/QHKT-P4 chấp thuận phương án kiến trúc sơ bộ các hạng mục Nhà ở liên kế có sân vườn và công trình hỗn hợp cao tầng của Dự án.

Ngày 26/12/2014, UBND TP Hà Nội ban hành Quyết định số 7112/QĐ-UBND về việc thu hồi 19.594m2 đất tại số 430 Cầu Am, quận Hà Đông; Giao cho Công ty CP BĐS HANOVID thực hiện dự án Trung tâm thương mại, nhà ở cao tầng và thấp tầng HANOVID. Ngày 24/03/2014, chủ đầu tư được cấp giấy chứng nhận đầu tư (điều chỉnh ngày 18/08/2015).

Ngày 30/3/2015, chưa đầy một tuần sau khi dự án được chấp thuận đầu tư, sở Quy hoạch - Kiến trúc có văn bản số 1204/QHKT-TMB-PAKT-P4 chấp thuận bản vẽ điều chỉnh tổng mặt bằng và phương án kiến trúc công trình thuộc Dự án;

Ngày 25/05/2015, Cục Quản lý hoạt động xây dựng (Bộ Xây dựng) có văn bản số 415/HĐXD-KSTK về kết quả thẩm định thiết kế xây dựng công trình cho Dự án. Ngày 28/5/2015, UBND TP Hà Nội có Quyết định số 2421/QĐ-UBND phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường Dự án. 10 ngày sau, ngày 08/06/2015, Sở Xây dựng Hà Nội cấp Giấy phép Xây dựng số 34/GPXD-SXD cho dự án.

Thủ tục cho dự án đã lập kỷ lục về thời gian hoàn thành. Nhưng thực tế, kỷ lục ấy vẫn còn xa mới đuổi kịp kỷ lục thi công của dự án này. Chẳng hạn, tới ngày 10/6/2015, tức là chỉ hai ngày sau khi có giấy phép xây dựng, Công ty CP Xây dựng COTECCONS cùng chủ đầu tư có Biên bản 01/CHT/TH/NTCV/CT, nghiệm thu hoàn thành giai đoạn thi công xây dựng phần móng khu cao tầng của dự án. Trước đó, ngày 28/01/2015 hai doanh nghiệp này đã có Hợp đồng thi công xây dựng số 01/2015/HĐXD/HANO-VID&COTEC.

Nếu tôn trọng quy định và thực hiện đúng quy trình, ai cũng hiểu chỉ khi xong toàn bộ thủ tục, dự án mới được cấp giấy phép xây dựng. Và việc triển khai thi công dự án chỉ được tiến hành sau khi đã có giấy phép xây dựng. Điều đó có nghĩa, về nguyên tắc, giai đoạn thi công xây dựng phần móng khu cao tầng dự án Trung tâm thương mại, nhà ở cao tầng và thấp tầng HANOVID, đã hoàn thành chỉ vỏn vẹn trong 2 ngày, sau khi được cấp giấy phép xây dựng?

Tất nhiên, cũng có thể bằng cách nào đó, chủ đầu tư đã đạt được thỏa thuận từ cơ quan quản lý, hay cũng có thể được phép ép cọc thử tải phần móng khu cao tầng trước khi cấp giấy phép xây dựng chung, hoặc dự án thuộc diện không cần giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, như trên đã trình bày, ngày 08/06/2015 dự án được cấp giấy phép xây dựng. Tức là, dự án thuộc diện buộc phải xin giấy phép xây dựng. Và nội dung thiết kế, đánh giá, thẩm định thiết kế dự án - trong đó bắt buộc phải bao gồm phần móng (hạng mục quan trọng nhất của công trình) - là một phần việc mà Sở Xây dựng Hà Nội phải tiến hành thẩm định trước khi cấp phép.

Sai phạm đang được hợp thức hóa?

Ngày 11/9/2015, Công ty CP BĐS HANOVID có hợp đồng tín dụng số 110915-2080383-01-SME/TC với Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank). Theo đó, chủ đầu tư thế chấp 60 căn hộ thuộc các tầng: 5, 12, 25 và 26 thuộc Công trình: Trung tâm thương mại, nhà ở cao tầng CT-01 thuộc Dự án. Tổng hạn mức tín dụng của hợp đồng này là 150 tỷ đồng.

Công ty CP BĐS HANOVID có hợp đồng tín dụng số 110915-2080383-01-SME/TC với VPBank.

Tiếp đó, chủ đầu tư thế chấp khá nhiều cấu phần dự án này cho Ngân hàng TMCP Hàng hải (Maritime Bank). Chẳng hạn, ngày 26/12/2015, chủ đầu tư ký hợp đồng số 04836.15, Quyển số 12TP/CC-SCC/HDGD, thế chấp các khoản lợi thu được từ việc kinh doanh khai thác tài sản là Trung tâm thương mại có diện tích: 6.164m2 và tầng hầm diện tích 18.293m2 thuộc Dự án.

Hay, ngày 23/03/2016, hai bên có hợp đồng số 2303/2016/BĐ/HANO-NAMHA-MSBLB, với tài sản bảo đảm là các khoản phải thu phát sinh từ các hợp đồng mua bán 201 căn hộ có tổng diện tích thông thủy 19.217,29m2, tổng diện tích tim tường 20.219m2 thuộc Dự án.

Ngày 29/06/2016, hai đơn vị này tiếp tục ký hợp đồng số 290616/BĐ-HANOVID, Tài sản bảo đảm là Các khoản lợi thu được từ việc kinh doanh, khai thác tài sản là 30 căn hộ có tổng diện tích thông thủy: 3.464,07m2 thuộc Dự án.

Cần nói rõ, việc chủ đầu tư thế chấp tài sản, tài sản hình thành trong tương lai, quyền đòi nợ... của dự án là không vi phạm quy định. Tuy nhiên, nghi vấn đặt ra là tại thời điểm ký các hợp đồng với VPBank và Maritime Bank, chủ đầu tư vẫn chưa được giao, cho thuê đất?

Cụ thể, theo hồ sơ phóng viên ghi nhận, ngày 04/01/2016, Công ty CP BĐS HANOVID mới được Sở TN&MT giao đất. Hồ sơ giao đất có mã hồ sơ mốc giới 79/HSMGGĐ. Công ty CP Bất động sản HANOVID ký Hợp đồng thuê đất số 216/HĐTĐ-STNMT-PC vào ngày 30/03/2016. Tức là, đều sau thời điểm chủ đầu tư đã ký hợp đồng thế chấp, vay vốn tại VPBank và Maritime Bank?

Thực tế này đã đặt ra nghi vấn lớn về việc chủ đầu tư đã huy động vốn và xây dựng trước khi thủ tục pháp lý của dự án được hoàn thiện. Dẫn đến việc có tới 2.081,6m2 sàn bị chủ đầu tư xây dựng vượt thiết kế, và chỉ phát hiện khi tiến hành kiểm tra, nghiệm thu.

Đã thế, với nghi vấn xây vượt diện tích, Cục Giám định chất lượng công trình xây dựng (Bộ Xây dựng) vẫn có văn bản thông báo tới các cơ quan liên quan (văn bản số 164/GĐ-GĐ2) về kết quả nghiệm thu hoàn thành công trình. Theo đó, Cục này "Chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành của chủ đầu tư đối với công trình Trung tâm thương mại và nhà ở cao tầng CT1 thuộc Trung tâm thương mại, nhà ở cao tầng HANOVID (không bao gồm tầng 2, 3, 4) để đưa vào sử dụng theo quy định".

Vậy thì chủ đầu tư đã hợp thức hóa nghi vấn sai phạm trên như thế nào? Xây trước, hoàn thiện thủ tục sau có là thói quen thực hiện các dự án của hệ thống các doanh nghiệp liên quan tới Công ty CP Bất động sản HANOVID hay không...?