Việt Kiều – Điều kiện và những điểm cần lưu ý để sở hữu bất động sản tại Việt Nam

28-07-2020, 10:23 | Thị trường 24h |

Sau Covid 19, bên cạnh thành công lớn trong quá trình chống và phòng dịch quyết liệt của toàn dân Việt Nam thì hiệu quả của giai đoạn “bình thường mới” còn là sự thay đổi căn bản các chính sách pháp luật nhằm hoàn thiện toàn diện mọi khía cạnh xã hội nhất là môi trường đầu tư, kinh doanh tại Việt Nam.

Không chỉ trong khu vực Đông Nam Á mà trên cả thế giới, Việt Nam bỗng nổi lên trở thành điểm đến hàng đầu cho không chỉ các nhà đầu tư nước ngoài bao gồm cả “đại bàng” lẫn “chim sâu” mà còn là nơi trở về an toàn của những người con xa xứ lâu năm. Điều này không chỉ thu hút nguồn nhân lực chất lượng cao, nhiều kinh nghiệm thực tiễn và phát triển mới nhất từ quốc tế mà còn đón nguồn tài chính dồi dào để phát triển nền kinh tế nói chung mà trong đó thị trường bất động sản cũng không ngoài vòng quay tất yếu này. 

Về đặc điểm chính trị cũng như quy định của pháp luật Việt Nam từ xưa đến nay thì cá nhân người nước ngoài không được quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Tuy nhiên, điều đó chỉ áp dụng cho người nước ngoài hoàn toàn không có bất kỳ liên hệ nào với Việt Nam. Còn riêng đối tượng Việt kiều thì chế độ pháp lý về quyền sử dụng, sở hữu bất động sản tại Việt Nam của họ có độ mở lớn hơn nhằm tạo điều kiện cho việc hồi hương, xây dựng đất nước của những người con gốc Việt.

 Thị trường bất động sản Việt Nam thay đổi từng ngày

Thế nào là Việt Kiều?

Theo Wikipedia, Việt kiều (hay người Việt hải ngoại, người Việt Nam ở nước ngoài) là thuật ngữ để chỉ người Việt định cư bên ngoài lãnh thổ Việt Nam, họ có thể đang mang quốc tịch Việt Nam hoặc/và quốc tịch của nước sở tại. 

Trên thực tế, Việt Kiều thông thường bao gồm 2 dạng là “người Việt Nam định cư ở nước ngoài” và “người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài”. Tuy nhiên, để áp dụng và tìm hiểu quyền lợi hợp pháp của các đối tượng này, nhất thiết ta phải căn cứ các quy định của pháp luật có liên quan đến quốc tịch để xác định chính xác địa vị pháp lý của họ; theo đó tại khoản 3, khoản 4 Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam 2014 thì:

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.
Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài. Do vậy, chế độ pháp lý về sở hữu BĐS tại Việt Nam của đối tượng này có sự khác biệt so với người Việt Nam định cư ở nước ngoài và chúng ta sẽ làm rõ nội dung này tại các phần dưới đây.

 Việt kiều về nước

Điều kiện để người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người gốc Việt Nam được sở hữu Bất động sản tại Việt Nam

Bất động sản là gì?

Tại Điều 107, Điều 108 Bộ luật dân sự 2015, bất động sản bao gồm: 


Đất đai; 
Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; 
Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; 
Tài sản khác theo quy định của pháp luật mà theo đó tài sản khác được xác định chính tài sản hình thành trong tương lai như nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng (theo khoản 4 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014)

Do vậy, từ những căn cứ pháp lý và phân tích trên chúng ta có thể hiểu bất động sản sẽ bao gồm bất động sản hiện có và bất động sản hình thành trong tương lai.

 Bất động sản Việt Nam

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu loại hình BĐS nào?

Căn cứ Điều 169 và Điều 186 Luật Đất đai năm 2013, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền đối với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam như sau:
Có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam; 
Thuộc diện được được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở. 
Khi mua nhà ở gắn liền với đất ở tại Việt Nam thì họ được sử dụng đất ổn định lâu dài. 
Điều kiện để được sở hữu BĐS tại Việt Nam:
Phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam nghĩa là khi mang hộ chiếu Việt Nam thì phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu; và
Khi nhận chuyển nhượng BĐS thì họ cũng phải thực hiện theo trình tự, thủ tục và chịu các nghĩa vụ tài chính tương tư như đối với công dân Việt Nam khi chuyển nhượng BĐS.

Việc sở hữu BĐS tại Việt Nam của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài:

Tuy cùng có liên quan đến gốc Việt Nam nhưng chế độ pháp lý về sở hữu BĐS tại Việt Nam của đối tượng này có sự khác biệt so với người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Theo đó, cá nhân nước ngoài có giấy tờ xác nhận gốc Việt Nam thì chỉ được quyền lựa chọn một trong hai đối tượng áp dụng để sở hữu BĐS tại Việt Nam đó là người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc cá nhân nước ngoài. 

– Cá nhân nước ngoài được sở hữu BĐS nào tại Việt Nam?

Như đã nêu ở trên, khi có nhu cầu sở hữu BĐS tại Việt Nam thì cá nhân có gốc Việt Nam (theo hồ sơ đã nêu) buộc phải đưa ra việc lựa chọn một trong hai đối tượng là  người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc cá nhân nước ngoài để được sở hữu BĐS tại Việt Nam tương ứng với địa vị pháp lý cụ thể. Vậy, nếu lựa chọn tư cách là cá nhân nước ngoài thì họ sẽ được sở hữu các loại BĐS nào tại Việt Nam?

Theo khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở 2014 thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam gồm:


Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam; 
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (gọi là tổ chức);
Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Lưu ý: người nước ngoài không được sở hữu nhà tại các khu vực có vị trí chiến lược, trọng yếu có liên quan đến hoạt động đảm bảo an ninh, quốc phòng và chỉ được mua, thuê mua nhà ở là căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, chứ không được mua ngoài khu vực này.


Cá nhân người nước ngoài mua BĐS phải đáp ứng 02 điều kiện sau:
Có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam;
Không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao.

Như vậy, từ các nội dung trên ta có thể thấy quyền sở hữu BĐS của cá nhân nước ngoài bị hạn chế rất nhiều so với đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Do vậy, tùy từng điều kiện, nhu cầu cụ thể của mỗi cá nhân có nhu cầu sở hữu BĐS tại Việt Nam mà có thể lựa chọn đối tượng phù hợp để áp dụng cho phù hợp và đúng pháp luật.

– Những điều cần lưu ý khi người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài khi sở hữu BĐS tại Việt Nam:

Trong thời kỳ hội nhập và quốc tế hóa mạnh mẽ, Việt Nam luôn tạo điều kiện để những người có liên quan đến nguồn gốc Việt Nam có cơ hội quay về đóng góp cho sự phát triển của đất nước thì việc tạo cơ chế thông thoáng để họ dễ dàng “an cư” tại nơi quê cha đất tổ là điều Nhà nước luôn quan tâm và có nhiều cơ chế đã được thực hiện, triển khai trên thực tế. Tuy nhiên, dù cho có ban hành rất nhiều quy định pháp luật để điều chỉnh việc sở hữu BĐS của các đối tượng trên trong suốt gần 20 năm qua (từ khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực) nhưng vẫn còn đâu đó các kẽ hở luật pháp khiến cho các giao dịch chuyển nhượng BĐS vẫn còn rủi ro cho các đối tượng này. Vậy, để phòng ngừa các tình huống không may và đảm bảo cho các giao dịch này an toàn, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài cần lưu ý các vấn đề sau:


Việc chuyển tiền từ nước ngoài về Việt Nam cần phải theo đúng quy định của pháp luật về quản lý ngoại hối và tín dụng ngân hàng để bảo sự minh bạch, hợp pháp của dòng tiền được đưa vào sử dụng trong giao dịch;
Không nên nhờ người đứng tên trên các hợp đồng mua bán bất động sản vì có nhiều tranh chấp tại tòa án như: người đứng tên thay thế chấp vay ngân hàng và mất khả năng thanh toán, mua bán sang tay mà không thông báo hay ủy quyền cho người khác để mua, nhận chuyển nhượng BĐS cũng như quyền định đoạt với BĐS này khi hoàn tất thủ tục đăng ký sở hữu… 

Khi tranh chấp xảy ra, rất khó chứng minh việc đã chuyển tiền cho người trong nước với mục đích để mua nhà nếu không có các chứng cứ khác liên quan đến mục đích chuyển tiền giữa các cá nhân. Trong một số vụ án dân sự về “Tranh chấp đòi lại tài sản” khi Việt Kiều nhờ người đứng tên thay, quyết định cuối cùng của tòa án khi xét xử: người nhờ đứng tên có thể được lấy lại phần đã đầu tư cùng với một phần phần giá trị gia tăng của bất động sản và hoa lợi có được từ bất động sản đó. Người đứng tên mua hộ bất động sản được chia phần gia tăng giá trị của bất động sản và hoa lợi, theo công sức đóng góp.


Để được xác nhận là người có gốc Việt Nam thì cá nhân đó phải có các giấy tờ, hồ sơ sau để chứng minh nguồn gốc, bao gồm:
Giấy khai sinh; trường hợp Giấy khai sinh không thể hiện rõ quốc tịch Việt Nam thì phải kèm theo giấy tờ chứng minh quốc tịch Việt Nam của cha mẹ;
Giấy chứng minh nhân dân;
Hộ chiếu Việt Nam;
Quyết định cho nhập quốc tịch Việt Nam, Quyết định cho trở lại quốc tịch Việt Nam, Quyết định công nhận việc nuôi con nuôi đối với trẻ em là người nước ngoài, Quyết định cho người nước ngoài nhận trẻ em Việt Nam làm con nuôi.
Nơi cấp giấy xác nhận nguồn gốc Việt Nam: cơ quan đại diện ngoại giao của quốc gia nơi cá nhân hiện mang quốc tịch hoặc Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương hoặc cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài cấp.

(TheoLuật quốc tích sửa đổi 2014 và các VBQPPL hướng dẫn thi hành)

BÀI VIẾT LIÊN QUAN