Ban Quản lí Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh (BQL Bãi Dài) cho biết, tính đến quí I/2020, Bãi Dài có 40 dự án được cấp giấy chứng nhận đầu tư với tổng vốn đăng kí 29.341 tỉ đồng; tổng vốn đầu tư đã huy động khoảng 23.755 tỉ đồng.

Trong đó, 11 dự án đã đi vào hoạt động với khoảng 5.000 buồng phòng; 6 dự án đã hoàn thành các thủ tục đầu tư, chưa hoàn thành thủ tục đất đai, qui hoạch, xây dựng, chưa triển khai thi công xây dựng, đang còn trong tiến độ hoặc vi phạm tiến độ hoặc đã hết tiến độ triển khai được cơ quan có thẩm quyền cho phép.

Đặc biệt, có ba dự án đang trong giai đoạn khiếu kiện, tranh chấp và 21 dự án đã hoàn thành các thủ tục đầu tư, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa hoàn thành thủ tục qui hoạch, xây dựng, chưa triển khai thi công, đang còn trong tiến độ hoặc vi phạm tiến độ hoặc đã hết tiến độ triển khai được cơ quan có thẩm quyền cho phép.

Sáng tác condotel 'đất ở không hình thành đơn vị ở' vượt khuôn khổ pháp luật

BQL Bãi Dài cũng cho biết, theo thông báo kết quả kiểm toán 2017 của Kiểm toán Nhà nước về công tác quản lí, sử dụng đất tại Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh có nội dung về đất ở không hình thành đơn vị ở chưa phù hợp với Luật Đất đai và các qui hoạch chung, qui hoạch tỉ lệ 1/2000 được duyệt, có đến 21 dự án có đất ở không hình thành đơn vị ở.

Trong đó, 15 dự án đã ban hành quyết định giao đất, ba dự án có đất ở không hình thành đơn vị ở trong qui hoạch 1/500 được duyệt nhưng chưa được giao đất và ba dự án có đất ở không hình thành đơn vị ở trong qui hoạch 1/500 được duyệt nhưng đã điều chỉnh chuyển qua đất thương mại dịch vụ trong qui hoạch 1/500 điều chỉnh.

Ông Nguyễn Tấn Tuân, Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa cho biết: “Sau khi thanh tra, kiểm tra có một số dự án bị vướng. Trong đó nhiều dự án vướng đất ở không hình thành ở. Chúng tôi chia sẻ với nhà đầu tư có diện tích đất ở không hình thành đơn vị ở đã nộp tiền thuê đất, chúng tôi sẽ có tính toán để điều chỉnh các quy hoạch”.

Điển hình, ngày 16/01/2020, ông Lê Hữu Hoàng, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa đã ký Quyết định điều chỉnh nội dung giao đất sang thuê đất đối với dự án Khu phức hợp Ana Mandara tại lo D6a thuộc khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh. Trước đây tỉnh Khánh Hòa giao đất có thu tiền sử dụng đất với diện tích 31.187,3m2 đất ở không hình thành đơn vị ở nay điều chỉnh sang đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và chuyển sang đất thương mại dịch vụ.

Liên quan đến vấn đề trên, lãnh đạo Sở KH-ĐT cũng cho biết, đối với các dự án đất ở không hình thành đơn vị ở tỉnh Khánh Hòa sẽ "sửa sai" theo 3 bước. Đầu tiên sẽ phải thông qua Sở Xây dựng để điều chỉnh qui hoạch, sau đó Sở Kế hoạch Đầu tư điều chỉnh mục tiêu đầu tư trong giấy chứng nhận đầu tư. Cuối cùng là Sở TN-MT điều chỉnh chuyển qua đất thương mại dịch vụ.

"Tuy nhiên đến nay, chỉ có dự án Khu phức hợp Anna Mandara Cam Ranh được điều chỉnh từ nội dung đất ở không hình thành đơn vị ở thành đất thương mại dịch vụ", vị này cho biết. 

Mới đây nhất, dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng Mỹ Mỹ do Công ty TNHH Carava resort làm chủ đầu tư tại lô D9A1, D9A2 thuộc Khu 3, Khu du lịch bán đảo Cam Ranh với vốn đầu tư 2.480,5 tỷ đồng. Trước đây, dự án này cũng được tỉnh Khánh Hòa giao hơn 85.000m2 đất ở không hình thành đơn vị ở. Tuy nhiên, sau đó UBND tỉnh Khánh Hòa cũng đã có Quyết định phê duyệt điều chỉnh tính chất sử dụng đất từ “đất ở không hình thành đơn vị ở” thành “đất sản xuất kinh doanh”.

Không chỉ dự án trên, mà sau khi có kết quả thanh kiểm tra của Trung ương, tỉnh Khánh Hòa cũng đã lần lượt có động thái khắc phục, điều chỉnh nội dung giao đất từ “đất ở không hình thành đơn vị ở” sang “đất thương mại dịch vụ” để phù hợp với quy hoạch chung đã được phê duyệt.  

Phân tích dưới góc độ pháp lý, theo luật sư Ngô Huỳnh Phương Thào, Phó giám đốc TAT Law, việc nhiều địa phương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho các căn hộ condotel với mục đích đất ở không hình thành đơn vị ở không phải là giải pháp triệt để, thậm chí gây nhiều phức tạp cho công tác quản lý về đất đai, không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. 

Theo kết luận của kiểm toán Nhà nước Khu vực VIII tháng 12/2017 về quản lí sử dụng đất tại Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh, Cam Ranh Flowers là 1 trong những dự án có mật độ xây dựng gộp (MĐXD) trong qui hoạch chi tiết 1/500 lớn hơn MĐXD theo qui hoạch phân khu 1/2000 được duyệt và dự án có đất ở không hình thành đơn vị ở.

Thuật ngữ đất ở không hình thành đơn vị ở là một khái niệm hoàn toàn mới và chưa được ghi nhận tại bất cứ văn bản pháp luật nào. Theo Luật Đất đai, căn cứ vào mục đích sử dụng, các loại đất đều được gọi tên, định nghĩa rõ ràng. Đất giao sản xuất kinh doanh du lịch không thể trở thành đất ở, mặt khác nếu không phải đất ở thì cũng không được xây dựng nhà ở.

Các loại đất khác nhau sẽ gắn liền với các quy phạm pháp luật điều chỉnh khác nhau. Chính vì vậy, không có căn cứ để cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ du lịch như một số địa phương đang thực hiện.

Luật sư Thảo cho rằng, với các dự án đã triển khai xây dựng đưa vào giao dịch trên thị trường và được cấp sổ đỏ theo diện "đất ở không hình thành đơn vị ở", thì chủ đầu tư phải thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất dịch vụ sang đất ở. Đối với các dự án được cấp giấy phép nhưng chưa triển khai xây dựng hoặc chưa đưa ra giao dịch trên thị trường thì cần đưa các căn hộ condotel về đúng bản chất của nó, tức là phải đưa về loại hình đất kinh doanh dịch vụ du lịch.

"Chúng ta không nên vì tình thế bắt buộc mà sáng tạo nên những khái niệm mâu thuẫn như “đất ở không hình đơn vị ở”. Tôi cho rằng, không phải khung pháp lý điều chỉnh chưa đầy đủ mà chỉ bởi chúng ta đang cố tình lái vấn đề đi lệch bản chất nhằm tạo ra lợi ích cho một nhóm chủ đầu tư", bà Thảo nhận định.    

"Đất ở không hình thành đơn vị ở" là gì?

Trong quyết định giao đất cho các chủ đầu tư triển khai các dự án căn hộ du lịch, UBND tỉnh Khánh Hòa yêu cầu việc triển khai thực hiện và đưa vào khai thác dự án phải tuân thủ quy định về quản lý khu vực đất ở - đất ở (du lịch) không hình thành đơn vị ở (một thuật ngữ do địa phương này tự "sáng tác").

Theo đó, các căn hộ ở với tính chất là đất ở du lịch nghỉ dưỡng, không hình thành đơn vị ở và không tổ chức các dịch vụ thiết yếu như trường học, văn hóa thông tin... nhưng vẫn đảm bảo các dịch vụ tiện ích có sẵn phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng - du lịch, dịch vụ thương mại, du lịch, thể dục thể thao, không gian dạo chơi.