Không để giá trị đất rơi vào tay người có lợi thế thông tin

Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan đặt ra yêu cầu điều tiết hợp lý phần giá trị tăng thêm của đất do quy hoạch, đầu tư hạ tầng, chuyển mục đích sử dụng đất và mở rộng không gian đô thị. Khi sửa Luật Đất đai, bài toán không chỉ là làm thế nào để đất được định giá đúng, mà tạo ra từ đâu, phân chia lợi ích thế nào.?

Tại Hội thảo khoa học “Khơi thông nguồn lực đất đai - Động lực phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới”, TS. Nguyễn Sĩ Dũng, nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội, cho rằng giá trị đất đai không chỉ do người đang nắm quyền sử dụng đất tạo ra.

Theo ông, một quyết định quy hoạch, một tuyến đường, nhà ga, trường học hay công viên do Nhà nước đầu tư có thể làm thay đổi rất lớn khả năng tiếp cận và giá trị của cả một khu vực. Bên cạnh đó, sự phát triển của cộng đồng, mật độ dân cư, mạng lưới dịch vụ và các hoạt động kinh tế cũng góp phần tạo nên giá trị đất đai.

“Vì vậy, quy hoạch vừa là công cụ kiến tạo phát triển, vừa là một quyền lực phân phối lợi ích”, TS. Nguyễn Sĩ Dũng nhấn mạnh.

Theo ông, nếu thiếu minh bạch, thông tin quy hoạch có thể bị khai thác để trục lợi. Nếu không có cơ chế điều tiết phù hợp, phần lớn giá trị được tạo ra từ đầu tư công và sự phát triển của cộng đồng có thể rơi vào tay một số chủ thể có lợi thế thông tin hoặc tình cờ được hưởng lợi. Ngược lại, nếu điều tiết quá mức, động lực đầu tư và các quyền lợi hợp pháp cũng có thể bị suy giảm.

Cần thu hồi một phần giá trị đất tăng thêm

Theo TS. Nguyễn Sĩ Dũng, một cơ chế hợp lý cần bảo đảm ít nhất ba yêu cầu: công khai, minh bạch quá trình quy hoạch; đánh giá đầy đủ tác động phân phối của các quyết định phát triển; đồng thời thu hồi một phần hợp lý giá trị tăng thêm của đất đai để tái đầu tư cho hạ tầng, nhà ở và cộng đồng.

Ông cho rằng mọi quá trình phát triển đất đai đều tạo ra cả người được hưởng lợi và người phải chịu chi phí. Nhà đầu tư cần có lợi nhuận hợp lý; Nhà nước cần nguồn lực để phát triển hạ tầng; người có đất bị thu hồi cần được bảo đảm quyền tài sản và khả năng tái thiết cuộc sống; trong khi cộng đồng cần được hưởng lợi từ không gian sống và hệ thống dịch vụ ngày càng tốt hơn.

“Nếu lợi ích bị phân chia quá chênh lệch, ngay cả những dự án có hiệu quả kinh tế cũng khó bảo đảm tính bền vững về mặt xã hội. Ngược lại, một cơ chế phân chia lợi ích công bằng sẽ tạo ra sự đồng thuận, giảm khiếu kiện, rút ngắn thời gian thực hiện dự án và qua đó làm gia tăng chính giá trị của dự án”, ông phân tích.

Từ góc nhìn này, TS. Nguyễn Sĩ Dũng cho rằng biến giá trị đất đai thành nguồn lực phát triển không phải là một thao tác tài chính đơn lẻ, mà là cả một chuỗi vận hành thể chế. Trong đó, quy hoạch có vai trò kiến tạo giá trị; quyền sử dụng đất ổn định tạo động lực đầu tư; dữ liệu giúp làm hiển lộ giá trị; thị trường hỗ trợ phân bổ nguồn lực; các công cụ tài chính thực hiện chức năng điều tiết; còn cơ chế chia sẻ lợi ích tạo ra sự đồng thuận.

“Chỉ khi toàn bộ chuỗi này vận hành thông suốt, đất đai mới thực sự trở thành nguồn lực chiến lược và lợi thế cạnh tranh của quốc gia”, TS. Nguyễn Sĩ Dũng nhấn mạnh.

TS. Lại Thị Phương Thảo, Trưởng Ban Biên tập - Tạp chí Pháp luật và phát triển cho rằng, cần xem xét phần giá trị tăng thêm của đất hình thành từ quy hoạch, đầu tư hạ tầng và quyết định của Nhà nước cùng với công sức đầu tư của người sử dụng đất.

"Cơ chế điều tiết vì vậy phải tính đến lợi ích cộng đồng cũng như chi phí của những chủ thể chịu ảnh hưởng", TS. Thảo nói.

Theo bà, Nhà nước cũng cần điều phối các quan hệ lợi ích phát sinh trong quá trình khai thác và gia tăng giá trị đất đai.

Đây là vấn đề đặc biệt của quản trị nguồn lực đất đai, bởi quá trình đưa đất đai vào phát triển không chỉ tạo ra giá trị mà đồng thời làm phát sinh câu hỏi về việc giá trị đó được tạo ra từ đâu, thuộc về ai và được phân phối như thế nào giữa Nhà nước, người sử dụng đất, nhà đầu tư và cộng đồng.

Những câu hỏi này càng trở nên quan trọng hơn khi chuyển từ tư duy "quản lý đất đai" sang "quản trị nguồn lực đất đai".

Sửa Luật Đất đai phải đi cùng với các luật để tránh tình trạng chồng chéo

Đề xuất 2 phương án về phân cấp thẩm quyền quản lý đất đai

Sửa Luật Đất đai: Quá 60 tháng chủ đầu tư không đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi

Xem thêm

Đề nghị giữ quyền tách hợp thửa trong Luật Đất đai

Dòng vốn tìm đến những trung tâm phát triển mới

Mỗi lần điều chỉnh địa giới hành chính đều có thể kéo theo sự thay đổi trong phân bổ nguồn lực và tổ chức không gian kinh tế. Khi vai trò của một trung tâm mới được xác lập, đầu tư hạ tầng, thương mại – dịch vụ, dân cư và hoạt động kinh doanh cũng có xu hướng dịch chuyển theo.

Sau hợp nhất, các địa phương từng bước tổ chức lại bộ máy, xác lập các cực đô thị và tập trung nguồn lực cho những khu vực giữ vai trò đầu tàu. Với thị trường bất động sản, yếu tố đáng quan tâm là nơi dòng người, việc làm và vốn đầu tư sẽ hội tụ trong cấu trúc mới.

Những khu vực kết hợp được vai trò hành chính, nền tảng công nghiệp và mạng lưới giao thông thường có lợi thế thu hút nguồn lực. Sự cộng hưởng này tạo cơ sở phát triển nhu cầu thực về nhà ở, văn phòng, lưu trú và mặt bằng kinh doanh – những yếu tố nâng đỡ thị trường trong dài hạn.

Thành phố Bắc Ninh bước vào vận hội phát triển mới

Sau hợp nhất, Bắc Ninh có thêm không gian phát triển, quy mô thị trường và nền tảng công nghiệp. Quá trình tổ chức lại các trung tâm chức năng mở ra dư địa cho đầu tư hạ tầng, phát triển đô thị và nâng cao chất lượng dịch vụ.

Trong cấu trúc mới, khu vực Thành phố Bắc Giang trước đây giữ vai trò trung tâm hành chính – chính trị của Thành phố Bắc Ninh sau hợp nhất. Vị thế này đặt khu vực vào tâm điểm kết nối các hoạt động hành chính, kinh tế và đô thị, tạo thêm động lực thu hút dân cư, doanh nghiệp và nguồn vốn đầu tư.

Bao quanh khu vực là hệ thống khu công nghiệp Quang Châu, Vân Trung, Đình Trám, Song Khê – Nội Hoàng, Yên Lư, Việt Hàn… với lực lượng lao động, chuyên gia, kỹ sư và cộng đồng doanh nghiệp đông đảo. Nền tảng sản xuất này tạo nhu cầu về nhà ở, lưu trú, mua sắm, giải trí và các dịch vụ đô thị chất lượng.

Mạng lưới giao thông tiếp tục củng cố lợi thế kết nối thông qua cao tốc Hà Nội – Bắc Ninh – Lạng Sơn, Quốc lộ 17, Đại lộ Hùng Vương, Đại lộ Võ Văn Kiệt cùng khả năng tiếp cận Vành đai 4 – Vùng Thủ đô. Hạ tầng được hoàn thiện sẽ tăng tính liên kết giữa trung tâm hành chính, các khu công nghiệp và những cực kinh tế phía Bắc.

Sự hội tụ của hành chính – công nghiệp – hạ tầng – đô thị đang tạo nền tảng để khu vực trở thành tâm điểm thu hút nguồn lực trong giai đoạn phát triển mới.

ROYAL MANSION – ION CITY: Hai biểu tượng mới cùng một tầm nhìn

Đón vận hội của Thành phố Bắc Ninh, Tập đoàn TUTA đồng thời triển khai ROYAL MANSION và ION CITY – hai dự án trong bán kính khoảng 6 km, được định vị là hai biểu tượng mới của đô thị. Cùng một chủ đầu tư, hai dự án phát triển các dòng sản phẩm bổ trợ, kết nối nhu cầu an cư cao cấp với hoạt động thương mại – dịch vụ.

ROYAL MANSION tọa lạc tại 299 Hùng Vương, phường Tân Tiến, ngay Ngã 6 – nút giao Đồng Sơn, thuộc vùng lõi trung tâm hành chính mới. Trên quy mô 9,45 ha, dự án được phát triển thành tổ hợp gồm căn hộ cao cấp, 171 dinh thự thương mại, tháp văn phòng – căn hộ dịch vụ, trung tâm hội nghị khoảng 2.000 chỗ và khách sạn 5 sao quốc tế Marriott.

Vị trí trung tâm cùng hệ sản phẩm đa dạng tạo điều kiện để ROYAL MANSION đáp ứng nhu cầu sinh sống, làm việc, lưu trú và giao thương. Được định vị là “Biểu tượng sống đẳng cấp bậc nhất Thành phố Bắc Ninh”, dự án hướng tới cộng đồng cư dân, doanh nhân và chuyên gia đang tìm kiếm không gian sống chất lượng tại trung tâm đô thị.

Cách ROYAL MANSION khoảng 6 km, ION CITY tọa lạc hai bên Đại lộ Võ Văn Kiệt, phường Tiền Phong, trên hành lang kết nối các khu công nghiệp lớn. Với quy mô gần 90 ha, dự án có khoảng 3.083 sản phẩm, gồm 2.265 sản phẩm đất nền phố và 818 Building 6 tầng có hầm, kết hợp hệ thống thương mại, giáo dục, y tế, công viên và khách sạn 5 sao quốc tế Sheraton.

Mang định vị “Thành phố kinh tế đêm”, ION CITY hướng tới nhu cầu kinh doanh, mua sắm, lưu trú và giải trí của cư dân, người lao động, chuyên gia. Hệ sản phẩm tạo lựa chọn cho việc ở, tự kinh doanh hoặc cho thuê, gắn với nhu cầu khai thác tại vùng công nghiệp.

Trong cùng một không gian phát triển, ROYAL MANSION và ION CITY thể hiện tầm nhìn của Tập đoàn TUTA về sự kết nối giữa an cư, thương mại và dịch vụ. Vị trí gần kề, công năng bổ trợ và khả năng tiếp cận nhu cầu thực là những cơ sở để hai dự án đón dòng vốn trong vận hội mới của Thành phố Bắc Ninh.

Nhiều vướng mắc cấp thiết về giá đất

Sáng 6/10, HĐND TP Đà Nẵng khóa XI, nhiệm kỳ 2026-2031 tổ chức kỳ họp chuyên đề, xem xét nhiều nội dung quan trọng liên quan đến đất đai, đầu tư công, ngân sách, tổ chức bộ máy và an sinh xã hội.

Phát biểu khai mạc, ông Nguyễn Đức Dũng, Chủ tịch HĐND TP Đà Nẵng nhấn mạnh yêu cầu rà soát kỹ từ cơ sở, sử dụng nguồn lực đúng mục tiêu, hiệu quả. Đồng thời, đề nghị các đại biểu nghiên cứu thấu đáo, thảo luận dân chủ, bảo đảm các nghị quyết được ban hành đúng pháp luật và có tính khả thi...

Đáng chú ý, dù Nghị quyết số 28 năm 2026 của HĐND TP mới được ban hành, qua rà soát đã có 37/94 xã, phường đề xuất sửa đổi, bổ sung bảng giá đất. Chủ tọa kỳ họp cho rằng điều này cho thấy yêu cầu xử lý những vướng mắc từ thực tiễn là cấp thiết, đồng thời đặt ra trách nhiệm phải nâng cao chất lượng rà soát ngay từ cơ sở và xem xét kỹ lưỡng tại kỳ họp, tránh tiếp tục phát sinh thiếu sót, vướng mắc.

Đối với các nội dung về thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng rừng, yêu cầu đặt ra là phải bảo đảm chặt chẽ căn cứ pháp lý, phạm vi áp dụng, ranh giới, hiện trạng, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, trách nhiệm trồng rừng thay thế, bảo vệ môi trường và quyền, lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp.

Báo cáo thẩm tra của Ban Kinh tế - Ngân sách, HĐND TP Đà Nẵng cho biết: Qua thực tiễn triển khai Nghị quyết số 28, một số tuyến đường, đoạn đường, vị trí đất chưa được quy định trong bảng giá đất. Đồng thời, có trường hợp cần điều chỉnh, bổ sung hoặc loại bỏ do thay đổi về tên đường, hiện trạng quy hoạch, kết nối giao thông, hoặc qua rà soát phát hiện việc xác định tuyến, vị trí chưa phù hợp với thực tế.

Ban Kinh tế - Ngân sách cho rằng, việc sửa đổi, bổ sung bảng giá đất ban hành tại Nghị quyết số 28 là cần thiết nhằm kịp thời cập nhật, hoàn thiện bảng giá đất trên địa bàn thành phố, bảo đảm tính đầy đủ, thống nhất, minh bạch, phù hợp với tình hình thực tế quản lý, sử dụng đất và cơ sở pháp lý để các cơ quan nhà nước thực hiện các thủ tục về đất đai theo đúng quy định, hạn chế phát sinh vướng mắc trong quá trình tổ chức thực hiện.

Ban Kinh tế - Ngân sách đề nghị UBND TP Đà Nẵng chịu trách nhiệm về tính chính xác, minh bạch của số liệu và phương pháp xác định giá đất, bảo đảm phù hợp các yếu tố về khu vực, vị trí, hạ tầng, khả năng sinh lợi, mục đích sử dụng đất và các yếu tố liên quan.

UBND TP cũng phải quy định rõ trách nhiệm từng cơ quan, thường xuyên kiểm tra, đánh giá và rà soát để kịp thời bổ sung, điều chỉnh bảng giá đất. Định kỳ rà soát, cập nhật các khu vực, vị trí, tuyến đường, đoạn đường phát sinh hoặc chưa được quy định giá; hoàn thiện hồ sơ, trình cấp có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung bảng giá đất theo quy định...

Nghị quyết phải khả thi, triển khai thực chất ngay sau kỳ họp

Tại kỳ họp, HĐND TP Đà Nẵng cũng xem xét điều chỉnh kế hoạch vốn đầu tư công trung hạn 2026-2030, các nội dung về thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng rừng, danh mục khu đất đấu thầu dự án; đồng thời hoàn thiện chính sách phục vụ hoạt động của hệ thống chính trị ở cơ sở, y tế, an sinh xã hội và sắp xếp dân cư vùng có nguy cơ thiên tai.

Chủ tọa kỳ họp yêu cầu các đại biểu xem xét kỹ khả năng cân đối nguồn lực, thứ tự ưu tiên, cơ sở pháp lý và hiệu quả sử dụng ngân sách, bảo đảm nguồn lực được bố trí đúng thẩm quyền, đúng mục tiêu.

Nhấn mạnh các nội dung trình kỳ họp đều xuất phát từ yêu cầu thực tiễn, Chủ tịch HĐND TP Đà Nẵng Nguyễn Đức Dũng đề nghị các đại biểu phát huy cao nhất tinh thần trách nhiệm, xem xét kỹ từng vấn đề.

“Các nghị quyết được ban hành phải bảo đảm tính khả thi, đúng pháp luật và có thể triển khai thực chất ngay sau kỳ họp”, ông Dũng nhấn mạnh.

Theo Chủ tịch HĐND TP Đà Nẵng, sau 9 tháng năm 2026, kinh tế thành phố tiếp tục phục hồi tích cực, GRDP ước tăng 10,3%, riêng quý III tăng 11,83%; thu ngân sách vượt dự toán, giải ngân đầu tư công thuộc nhóm có kết quả khá cao cả nước. Tuy nhiên, thời gian còn lại của năm không nhiều, trong khi các mục tiêu tăng trưởng đặt ra yêu cầu cao, đòi hỏi thành phố tiếp tục tháo gỡ các điểm nghẽn, hoàn thiện thể chế và nâng cao hiệu quả vận hành chính quyền địa phương 2 cấp.

Đà Nẵng 'chốt' bảng giá đất mới: Giữ nguyên khu trung tâm, tăng giá khu vực ven biển

[/i] Địa ốc 24H: Bảng giá đất ngày càng sát thị trường; Chuyển giao trụ sở Bộ Xây Dựng cho Bộ Công An

Chưa có hệ số K, TPHCM áp dụng bảng giá đất thế nào?

Xem thêm

Đà Nẵng 'chốt' bảng giá đất mới: Giữ nguyên khu trung tâm, tăng giá khu vực ven biển

UBND TPHCM vừa ban hành công văn về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất và tạo lập quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án theo hình thức BT.

Theo đó, UBND TPHCM yêu cầu, việc xác định, tạo lập, quản lý và sử dụng quỹ đất để thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án theo hình thức BT phải bảo đảm tuân thủ quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư, đất đai, tài chính, đầu tư công và các quy định pháp luật có liên quan.

Đối với quỹ đất còn người sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, việc tạo lập quỹ đất để thanh toán phải thực hiện đầy đủ trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật đất đai. Việc khu đất đã được xác định trong dự án BT hoặc danh mục quỹ đất dự kiến thanh toán không thay thế trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định.

Việc tổ chức thực hiện phải căn cứ tình trạng pháp lý cụ thể của từng khu đất; xác định rõ quỹ đất do Nhà nước quản lý, quỹ đất thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất và các trường hợp khác theo quy định; bảo đảm đúng thẩm quyền, trình tự, thủ tục và trách nhiệm của từng cơ quan, đơn vị.

Đồng thời, việc thực hiện các thủ tục về đất đai, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giao đất, cho thuê đất thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai và các quyết định của UBND TPHCM về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất và tạo lập quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án theo hình thức BT.

Cơ quan được giao chuẩn bị dự án theo hình thức BT được giao chủ trì, phối hợp với Sở Tài chính, Sở Nông nghiệp và Môi trường, Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch Kiến trúc, Sở Tư pháp, UBND cấp xã nơi có đất và các cơ quan, đơn vị có liên quan rà soát toàn bộ quỹ đất dự kiến thanh toán cho nhà đầu tư.

Sở Nông nghiệp và Môi trường phối hợp với các cơ quan, đơn vị có liên quan rà soát, hướng dẫn việc xác định căn cứ, điều kiện, thẩm quyền thu hồi đất đối với từng khu đất thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất và việc thực hiện các thủ tục về đất đai theo quy định. Hướng dẫn công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật đất đai và các quy định của UBND TPHCM.

Sở Tài chính được giao phối hợp với cơ quan được giao chuẩn bị dự án BT, Sở Nông nghiệp và Môi trường và các cơ quan, đơn vị có liên quan rà soát, tham mưu nguồn kinh phí và cơ chế nhà đầu tư, doanh nghiệp dự án BT ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định.

Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với các cơ quan, đơn vị có liên quan rà soát các nội dung thuộc chức năng quản lý nhà nước của Sở đối với quỹ đất dự kiến thanh toán. Phối hợp rà soát sự phù hợp của quỹ đất với mục tiêu, quy mô, tính chất và các nội dung có liên quan của dự án BT, kịp thời hướng dẫn, tham mưu xử lý các nội dung thuộc thẩm quyền.

Sở Quy hoạch Kiến trúc phối hợp với Sở Nông nghiệp và Môi trường, Sở Xây dựng, cơ quan được giao chuẩn bị dự án BT và các cơ quan, đơn vị có liên quan rà soát vị trí, ranh giới, chức năng sử dụng đất của từng khu đất dự kiến thanh toán với quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Hướng dẫn, tham mưu xử lý theo thẩm quyền đối với trường hợp chưa phù hợp hoặc chưa thống nhất với quy hoạch.

UBND các phường, xã nơi có quỹ đất thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai và công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thuộc thẩm quyền. Phối hợp với cơ quan được giao chuẩn bị dự án BT, đơn vị thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và các cơ quan có liên quan rà soát nguồn gốc, quá trình quản lý, hiện trạng sử dụng đất, người sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Hà Tĩnh giao hơn 2,2 ha 'đất vàng' để thanh toán dự án BT

Dự án 30.000 tỷ 'đại chỉnh trang' Hồ Tây: Dự kiến cần hơn 291 ha trả cho nhà đầu tư BT

Đề xuất cơ chế quan trọng gỡ vướng cho hàng trăm dự án BT

Hàng trăm dự án BT 'đóng băng' vì khó xác định giá đất

Xem thêm

Đề xuất 3 thời điểm xác định giá trị quỹ đất để gỡ dự án BT 'đắp chiếu'

Rao bán cắt lỗ hàng trăm triệu đồng

Theo tìm hiểu của PV trên các hội nhóm, trang mạng xã hội chuyên về bất động sản, thông tin chuyển nhượng căn hộ, bán “cắt lỗ” xuất hiện với tần suất dày hơn.

Đơn cử, tại một dự án chung cư trên đường Tố Hữu (phường Đại Mỗ, Hà Nội), chị Vân đang rao bán căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích 68m2 mà chị đầu tư cách đây chưa lâu, với mức "cắt lỗ" khoảng 200 triệu đồng. Theo người bán, tổng giá trị căn hộ thanh toán theo tiến độ hiện ở mức hơn 7,2 tỷ đồng.

“Ban đầu, tôi mua với kỳ vọng, giá sẽ tiếp tục tăng và có thể bán lại khi thị trường tốt hơn. Tuy nhiên, thanh khoản hiện không như kỳ vọng. Trong khi đó, nếu tiếp tục giữ căn hộ thì mỗi tháng vẫn phải cân đối một khoản tiền khá lớn. Vì vậy tôi chấp nhận giảm giá để tìm người mua nhanh, chủ yếu là thu hồi vốn và giảm áp lực tài chính”, chị Vân chia sẻ.

Tại một số dự án ở Hưng Yên - ngay cạnh xã Gia Lâm (Hà Nội), người mua thậm chí chấp nhận cắt lỗ tới 500-800 triệu đồng để thoát hàng.

Chẳng hạn, với căn hộ 1 phòng ngủ, người mua đã thanh toán 25%, tương đương khoảng 730 triệu đồng, được rao bán với mức giá mềm để thu về khoảng 250 triệu đồng. Với mức đó, người mua chấp nhận giảm gần 500 triệu đồng so với số tiền đã bỏ ra. Dự kiến hợp đồng mua bán sẽ được ký trong tháng 10.

Một căn hộ 2 phòng ngủ khác tại dự án này cũng được chủ sở hữu chấp nhận mức lỗ khoảng 700 triệu đồng để tìm người nhận chuyển nhượng.

Những trường hợp trên cho thấy áp lực tài chính đang khiến một bộ phận nhà đầu tư phải thay đổi chiến lược, từ kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn sang ưu tiên thu hồi vốn và giảm nghĩa vụ tài chính.

Anh Nguyễn Thắng - một nhà đầu tư đang tìm cách thoát hàng tại dự án này cho biết, việc bán giảm giá trong thời điểm hiện tại không hẳn vì căn hộ không có giá trị, mà xuất phát từ bài toán dòng tiền cá nhân.

“Vấn đề là mình cần tiền và không muốn khoản vay tiếp tục phình lên. Nếu có tiền nhàn rỗi và xác định giữ dài hạn thì câu chuyện sẽ khác, nhưng đã sử dụng đòn bẩy thì mỗi tháng đều phải chịu áp lực”, anh Thắng nói.

Tuy nhiên, theo anh Thắng, anh đã gửi các đơn vị môi giới rao bán hơn một tháng nay mà vẫn không có khách hỏi mua.

Áp lực chủ yếu ở nhóm sử dụng đòn bẩy cao

Anh Phạm Yên - môi giới chuyên phân phối căn hộ tại Hà Nội cho biết, lượng khách chủ động liên hệ nhờ tìm người mua lại căn hộ có dấu hiệu tăng so với trước.

Theo anh Yên, nếu trước đây phần lớn khách hàng gửi để "bán được giá tốt", thì hiện nay, nhiều người đặt ưu tiên "bán được càng sớm càng tốt".

Theo các chuyên gia, việc xuất hiện những trường hợp cắt lỗ không đồng nghĩa với việc toàn bộ phân khúc chung cư đang bước vào một đợt bán tháo.

Áp lực lớn hơn hiện tập trung ở nhóm nhà đầu tư kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn, sử dụng đòn bẩy cao nhưng chưa tính đầy đủ chi phí vốn và khả năng chịu đựng khi thanh khoản thị trường giảm.

Trong trường hợp nhà đầu tư phải vay ngân hàng để mua căn hộ, bài toán lợi nhuận không còn đơn giản là giá bán cao hơn giá mua. Chi phí lãi vay, các khoản thanh toán theo tiến độ, chi phí cơ hội của vốn và thời gian nắm giữ đều có thể làm thay đổi đáng kể hiệu quả đầu tư.

Khi tốc độ tăng giá chậm lại, khoản lợi nhuận kỳ vọng có thể nhanh chóng bị bào mòn bởi chi phí tài chính. Nếu nhà đầu tư đồng thời phải chịu áp lực trả nợ hàng tháng, lựa chọn giảm giá để thoát hàng có thể trở thành phương án ít rủi ro hơn so với tiếp tục nắm giữ.

Theo bà Nguyễn Hồng Vân, Trưởng Thị trường Hà Nội, JLL Việt Nam, chi phí lãi vay thời gian qua đã tác động đến khả năng thanh toán của người mua. Thị trường bắt đầu ghi nhận sự chững lại.

Cũng theo chuyên gia, bài toán mua nhà đang chuyển dần từ “giá có thể tăng bao nhiêu” sang “khả năng tài chính có chịu được khoản đầu tư hay không”. Khi chi phí vốn tăng, những nhà đầu tư phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy sẽ dễ chịu tác động hơn, đặc biệt là tại thời điểm phải hoàn tất các khoản thanh toán lớn trước khi nhận nhà.

Căn hộ chung cư vạn dân HH Linh Đàm giảm giá tiền tỷ, ai dám xuống tiền lúc này?

Giá chung cư, đất nền 'hạ nhiệt'

Chung cư Hà Nội, ‘vắng bóng’ căn hộ dưới 70 triệu đồng/m2

Xem thêm

Nghịch lý nhà đất rẻ hơn căn hộ chung cư ở TP.HCM

Xem thêm

Bồi thường đất dự án Công viên Bến Nhà Rồng - Khánh Hội cao nhất 338 triệu đồng/m2

Bộ Công an cảnh báo hàng loạt thủ đoạn 'bẫy' người mua nhà

Điều kiện bồi thường khi chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng đất

Chuyển nhượng đất nông nghiệp trước thu hồi, chủ đất mới có được hỗ trợ?

Chính phủ ra chỉ đạo mới về nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê

Gia chủ sống một mình, yêu thích sự đơn giản, gọn gàng nhưng vẫn muốn căn nhà có nét thơ mộng. Từ những sở thích này, phong cách Mid-century Modern (phong cách của Mỹ những năm 1945-1969-PV), được lựa chọn làm nền cho không gian sống.

Thay vì sử dụng bảng màu nâu gỗ khá quen thuộc của phong cách này, căn hộ được bổ sung những sắc độ nhẹ và tươi hơn. Trắng beige chiếm khoảng 60% bảng màu, đóng vai trò tạo nền. Gỗ walnut chiếm khoảng 30%, đem lại sắc nâu ấm, trong khi 10% còn lại dành cho hồng phấn và đỏ mận làm điểm nhấn.

Cách phối màu xuất hiện xuyên suốt thay vì tập trung vào một khu vực riêng lẻ. Sắc gỗ giúp cân bằng những mảng hồng, đồng thời tạo sự liên kết giữa các món đồ trong nhà.

Hình dáng nội thất cũng được lựa chọn theo cùng tinh thần. Do căn hộ dành cho một người ở, đồ đạc có kiểu dáng tương đối đơn giản, hạn chế những chi tiết không cần thiết. Các góc cạnh được thay bằng đường bo tròn, kết hợp những món đồ có hình khối đầy đặn để không gian bớt cứng.

Sự kết hợp giữa gỗ walnut, màu beige và những sắc hồng giúp căn hộ giữ được nét hoài niệm của Mid-century Modern nhưng không trở nên nặng nề. Những chi tiết màu đỏ mận tạo thêm độ tương phản, tránh để toàn bộ không gian chìm trong các gam màu nhạt.

Qua cách lựa chọn màu sắc và hình khối, một phong cách có nguồn gốc từ giữa thế kỷ 20 được điều chỉnh theo sở thích của người trẻ hiện nay. Căn hộ vì thế vừa có dấu ấn của Mid-century Modern, vừa mang cá tính riêng của người sống trong đó.

Ngày 3/10, Công ty TNHH Xây dựng Thành Trường Lộc, chủ đầu tư chung cư 4S Linh Đông, tổ chức trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) đợt đầu cho cư dân.

Khoảng 200 hộ được trao sổ hồng hoặc phiếu hẹn nhận giấy chứng nhận từ cơ quan chức năng.

Bà Phạm Thị Hoàng, cư dân chung cư, cho biết gia đình mua 2 căn hộ tại dự án hơn 10 năm trước. Sau thời gian dài chờ đợi, bà phấn khởi khi được nhận sổ hồng.

"Tôi xin gửi lời cảm ơn chủ đầu tư dự án, chính quyền địa phương và tổ công tác đã tích cực phối hợp, tháo gỡ khó khăn để cư dân chúng tôi được an tâm sinh sống", bà Hoàng nói.

Chung cư 4S Linh Đông có 1.114 căn hộ, được chủ đầu tư bàn giao cho cư dân vào ở từ năm 2014. Tuy nhiên, việc cấp giấy chứng nhận kéo dài hơn 10 năm do dự án phát sinh nhiều vướng mắc liên quan pháp lý, quy hoạch và nghĩa vụ tài chính.

Dự án ban đầu được định hướng phục vụ tái định cư, sau đó chuyển sang nhà ở thương mại. Trong quá trình triển khai, quy hoạch được điều chỉnh làm thay đổi ranh dự án. Diện tích tầng hầm cũng lớn hơn diện tích xây dựng chung cư, phát sinh yêu cầu xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung.

Sau khi rà soát, cơ quan chức năng xác định địa phương không có nhu cầu sử dụng quỹ nhà tái định cư tại dự án. Các cơ quan liên quan tiếp tục rà soát ranh đất, xác định nghĩa vụ tài chính và tháo gỡ các vướng mắc để cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà.

Đầu tháng 4, Tổ công tác 1645 do Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM Nguyễn Toàn Thắng làm tổ trưởng đã thống nhất phương án ưu tiên cấp sổ hồng cho cư dân, đồng thời tiếp tục xử lý các tồn tại liên quan dự án.

Ông Nguyễn Quốc Dũng, Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thành Trường Lộc, cho biết việc trao những sổ hồng đầu tiên là dấu mốc sau thời gian dài dự án gặp vướng mắc pháp lý. Chủ đầu tư sẽ tiếp tục hoàn thiện hồ sơ, thủ tục để cấp giấy chứng nhận cho các căn hộ còn lại.

Lãi vay chỉ từ 3% đến 9%/năm: Xóa tan nỗi lo lãi suất thả nổi cho người mua

Nhắm đến một căn liền kề trị giá 6 tỷ đồng tại dự án Vinhomes Sài Gòn Park nhằm nâng cấp không gian sống cho gia đình, song anh Hoàng Minh (38 tuổi, chủ một doanh nghiệp phân phối thiết bị công nghệ) đã phải nâng lên đặt xuống kế hoạch đặt cọc suốt nhiều tháng liền.

“Dù bản thân đã chuẩn bị sẵn sàng nguồn tiền, điều tôi trăn trở nhất vẫn là mặt bằng lãi suất vay mua nhà ngoài thị trường. Các ngân hàng thương mại hiện nay đưa ra mức lãi suất cố định 1 đến 3 năm đầu dao động khoảng 11-12%/năm, nhưng sau đó lãi suất thả nổi hoàn toàn theo thị trường, có thể vọt lên 15-16%/năm”, anh Minh chia sẻ.

Theo anh Minh, với một khoản vay dài hạn nhiều tỷ đồng, biên độ thả nổi khó lường như vậy có thể khiến kế hoạch dòng tiền của gia đình và công việc kinh doanh của anh Minh luôn tiềm ẩn rủi ro. Nỗi lo của anh cũng là rào cản tâm lý chung của người mua nhà lúc này. Khi kinh tế còn nhiều biến số, họ cần biết trước chính xác chi phí trả góp trong nhiều năm để giữ an toàn tài chính.

Trước nút thắt đó của thị trường, Vinhomes tiếp tục áp dụng khung chính sách tài chính toàn diện mới, chấm dứt hoàn toàn các gói kích cầu ngắn hạn trước đó để thay thế bằng một giải pháp căn cơ và dài hạn. Cốt lõi của chính sách là cơ chế bảo đảm mức trần lãi suất lên tới 5 năm cho khách hàng vay mua bất động sản.

Theo đó, khách hàng được chọn kỳ hạn hỗ trợ và được hưởng lãi suất cố định từ 3% đến 9%/năm, tùy kỳ hạn, cho khoản vay lên tới 70% giá trị căn. Cụ thể, nếu chọn gói hỗ trợ 18 tháng, lãi suất cố định người mua phải trả chỉ là 3%/năm. Lãi suất tương ứng với các thời hạn 24 tháng, 30 tháng, 36 tháng, 48 tháng và 60 tháng lần lượt là 4,5%/năm, 6,0%/năm, 7,5%/năm, 8,5%/năm và 9%/năm.

Nếu lãi suất thực tế của thị trường vượt các mức này, toàn bộ phần chênh lệch do chủ đầu tư chi trả. Ngay ở mức cao nhất của khung hỗ trợ là 9%/năm (gói hỗ trợ 60 tháng), người mua vẫn được lợi khi chỉ phải trả thấp hơn mặt bằng 11-12%/năm mà nhiều ngân hàng đang cho vay hiện nay, và càng thấp hơn lãi suất thả nổi 15-16%/năm.

Hiểu đơn giản, người vay biết chắc mức lãi cao nhất mình phải trả trong suốt kỳ hạn đã chọn và có thể lập kế hoạch trả nợ và chủ động dòng tiền ngay từ ngày ký hợp đồng. Rủi ro lãi suất, thứ người vay xưa nay phải tự gánh, được chuyển sang vai chủ đầu tư.

Đặc biệt, khách hàng có thể hưởng lãi suất cố định 0%/năm khi lựa chọn thanh toán thêm so với giá gốc từ 3,5%, 8%, 13,5% hoặc 19,5% cho các gói hỗ trợ 18, 24, 30 và 36 tháng.

Hóa giải rủi ro suốt 5 năm, vững tâm xuống tiền trước lịch trình tăng giá

Khi được chuyên viên tư vấn phân tích cặn kẽ cơ chế của chính sách mới áp dụng cho căn liền kề 6 tỷ đồng tại Vinhomes Sài Gòn Park, anh Minh nhận ra đây chính là lời giải hoàn hảo cho bài toán khiến anh đau đầu lâu nay. Thay vì dốc hết tiền tích lũy cho căn nhà, anh Minh quyết định chia nhỏ dòng vốn để vừa sở hữu nhà, vừa tối ưu lợi nhuận.

Cụ thể, anh Minh dùng 1,8 tỷ đồng vốn tự có, tương ứng 30% giá trị căn nhà, để thanh toán đợt đầu. Với 70% còn lại, tương đương 4,2 tỷ đồng, anh vay ngân hàng theo gói hỗ trợ lãi suất kỳ hạn 18 tháng, mức cố định 3%/năm. Khoản tiền mặt 4,2 tỷ đồng lẽ ra dùng để trả nốt tiền nhà được anh giữ nguyên trong sổ tiết kiệm, với mức sinh lời bình quân 9%/năm.

Anh tính toán: tiền lãi tiết kiệm mỗi tháng thu về là 31,5 triệu đồng. Trong khi lãi phải trả cho khoản vay chỉ là 10,5 triệu đồng/tháng. Tính ra, tiền lãi tiết kiệm không chỉ đủ trả toàn bộ lãi vay, mà mỗi tháng anh Minh còn “lời” thêm khoảng 21 triệu đồng. So với mức lãi 42 triệu đồng mỗi tháng nếu vay theo mặt bằng 12%/năm, số tiền lãi anh thực trả chỉ bằng một phần tư.

Đặc biệt, chính sách của Vinhomes còn tháo một nút thắt khác là phí trả nợ trước hạn. Thông thường, người vay muốn trả sớm phải chịu một khoản phí không nhỏ, nên nhiều người có tiền vẫn ngại tất toán.

Theo quy định mới, trong suốt thời gian được hỗ trợ lãi suất, nếu khách hàng thu xếp được tiền để trả bớt hoặc tất toán nợ gốc, Vinhomes sẽ thanh toán toàn bộ khoản phí này thay người vay. Nhờ vậy, khi muốn dứt điểm khoản vay, anh Minh chỉ việc rút sổ tiết kiệm để tất toán trước lúc kỳ hỗ trợ kết thúc.

Rõ ràng, gói chính sách hỗ trợ lãi suất mới của Vinhomes đã giải quyết trọn vẹn điểm nghẽn tâm lý lớn nhất của thị trường, biến khoản vay mua nhà từ một gánh nặng rủi ro trở thành công cụ tối ưu hóa giá trị tài sản. Sự kết hợp giữa “tấm khiên” tài chính vững chắc lên tới 5 năm, quyền tự do trả nợ trước hạn không mất phí và lợi thế đón đầu trước các nhịp tăng trưởng biến thời điểm hiện tại thành cơ hội vàng để người mua nắm giữ những bất động sản giá trị cao thương hiệu Vinhomes với chi phí vốn tối ưu và mức độ an toàn tuyệt đối.