Muôn kiểu trục lợi chính sách NƠXH

Thời gian qua, hàng loạt vụ việc có dấu hiệu trục lợi chính sách NƠXH tại Hà Nội, Bắc Ninh, Thái Nguyên, An Giang... bị cơ quan chức năng phát hiện, xử lý. Các thủ đoạn ngày càng đa dạng, từ thu tiền chênh ngoài hợp đồng, làm giả giấy tờ để hợp thức hóa điều kiện mua nhà đến lợi dụng tâm lý nóng lòng tìm chỗ ở của người dân để lừa đảo bằng những lời hứa về “suất ngoại giao”, “suất nội bộ”.

Một trong những vụ việc đáng chú ý xảy ra tại Dự án Tổ hợp nhà ở xã hội và thương mại AZ Thăng Long (dự án New City). Theo thông tin điều tra, ông Lương Song Hào, Chủ tịch HĐTV Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long, cùng thuộc cấp bị khởi tố để điều tra hành vi lạm dụng chức vụ, quyền hạn nhằm thu lợi bất chính. Số tiền chênh lệch thu từ khoảng 300 khách hàng mua, thuê mua nhà tại dự án lên tới 80 tỷ đồng.

Hay giữa tháng 9/2026, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TP Hà Nội khởi tố vụ án, khởi tố bị can và bắt tạm giam Phạm Thị Mai (SN 1974) và Phan Thùy Linh (SN 1983, cùng trú tại xã Thiên Lộc) để điều tra về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản liên quan đến dự án NƠXH CT3 Kim Chung.

Theo cơ quan công an, các đối tượng đưa ra thông tin gian dối về việc "chắc chắn mua được" (cam kết trúng 100%) các căn hộ NƠXH và nhà ở thương mại tại dự án để nhận tiền đặt cọc của khách hàng rồi chiếm đoạt và sử dụng vào mục đích cá nhân.

Trong khi đó, tại dự án IEC Residences (xã Thanh Trì), Công ty CP Đầu tư Xây dựng và Cơ điện IEC - chủ đầu tư, từng thông tin qua rà soát việc sử dụng căn hộ đã ghi nhận khoảng 89 trường hợp có dấu hiệu vi phạm quy định về NƠXH, như cho thuê lại, cho ở nhờ hoặc mua bán căn hộ không đúng quy định.

Ở An Giang, cơ quan thanh tra mới đây phát hiện 40 trường hợp kê khai không đúng thực tế về điều kiện mua NƠXH. Trong đó, 13 trường hợp đã có nhà ở, đất ở thuộc sở hữu trên địa bàn; 27 trường hợp thuộc diện phải nộp thuế thu nhập thường xuyên, có thu nhập vượt mức quy định để được hưởng chính sách.

Tại Bắc Ninh, Thái Nguyên... cơ quan chức năng cũng khởi tố nhiều đối tượng liên quan đến hành vi làm giả tài liệu nhằm trục lợi chính sách NƠXH. Với những khách hàng không đủ điều kiện, các đối tượng gợi ý “xử lý” hồ sơ, sau đó làm giả giấy tờ xác nhận đối tượng, điều kiện thu nhập, đơn xác nhận lương... để hợp thức hóa hồ sơ, giúp khách hàng có cơ hội vượt qua quy trình xét duyệt.

Bịt lỗ hổng thế nào?

Theo luật sư Ngô Trọng Nghĩa (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội), những hành vi trục lợi NƠXH hiện nay không còn mang tính đơn lẻ mà đã hình thành những “kịch bản lách luật” khá tinh vi và mang tính quy mô. Những vụ việc bị phanh phui bộc lộ 2 lỗ hổng về chính sách.

Thứ nhất là lỗ hổng về cơ chế xác nhận điều kiện. Việc xác minh thu nhập, tình trạng nhà ở hiện nay vẫn phụ thuộc nhiều vào giấy tờ do địa phương hoặc cơ quan, doanh nghiệp xác nhận, trong khi chưa có hệ thống dữ liệu liên thông, khiến việc làm giả giấy tờ có “đất sống”.

Thứ hai là lỗ hổng trong hậu kiểm và giám sát. Nhiều dự án sau khi hoàn tất, việc bán hàng gần như bị “thả nổi”, thiếu kiểm tra đối tượng mua sử dụng nhà đúng hay không đúng mục đích, dẫn đến tình trạng mua hộ, đầu cơ hoặc chuyển nhượng trái phép.

Luật sư Nghĩa cảnh báo, với hàng loạt ưu đãi về NƠXH cùng "cơn khát" nhà ở của người dân, các đối tượng tung tin về "suất ngoại giao", "suất nội bộ" để thu tiền chênh lệch. Khi cơ quan chức năng khởi tố vụ án, người mua nhà bằng hồ sơ không hợp lệ thì sẽ đối mặt với việc mất trắng tiền chênh mà còn bị thu hồi nhà.

Trong khi đó, luật sư Hoàng Hà (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho rằng, tình trạng trục lợi chính sách NƠXH cần được nhìn nhận nghiêm túc, bởi đây không chỉ là hành vi vi phạm trong giao dịch bất động sản mà còn trực tiếp ảnh hưởng đến quyền tiếp cận nhà ở của những người thực sự cần được Nhà nước hỗ trợ.

Theo luật sư Hà, khi một căn hộ được phân phối sai đối tượng, đồng nghĩa với việc cơ hội an cư của một người đủ điều kiện có thể bị tước mất.

Để bịt những "lỗ hổng" này, các chuyên gia cho rằng, cần thiết lập cơ chế đối chiếu dữ liệu về nhà ở, đất đai và các thông tin cần thiết để xác minh thu nhập theo đúng thẩm quyền, đồng thời công khai quy trình xét duyệt, giá bán và các khoản tiền người mua phải thanh toán.

Đặc biệt, cần tăng cường kiểm tra, hậu kiểm nhằm phát hiện các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê hoặc sử dụng NƠXH trái quy định.

Về phía người dân, việc tìm hiểu thông tin từ cơ quan chức năng và chủ đầu tư, kiểm tra kỹ điều kiện mua nhà, không giao tiền cho cá nhân tự nhận có “suất ngoại giao” hoặc cam kết bảo đảm trúng là những biện pháp cần thiết để tự bảo vệ mình. Mọi khoản tiền phải nộp, điều kiện giao dịch và quyền lợi liên quan cần được xác định rõ ràng, có chứng từ hợp pháp.

Hà Nội chỉ đạo kiểm tra, xử lý vụ phát hiện gần 90 căn nhà ở xã hội có dấu hiệu trục lợi

Chặn trục lợi nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng ban hành 2 thủ tục xét duyệt mới

Cần mạnh tay với vi phạm trục lợi nhà ở xã hội

Xem thêm

Phát hiện 40 trường hợp kê khai sai khi mua nhà xã hội

Giá chung cư giảm, thị trường phân hóa

Ông Đồng Quang Cảnh - Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn cho biết, diễn biến giá trong 9 tháng đầu năm 2026 cho thấy phân khúc chung cư đang bước vào giai đoạn điều chỉnh, với sự khác biệt rõ rệt giữa hai dòng sản phẩm sơ cấp và thứ cấp.

Cụ thể, giá rao bán chung cư sơ cấp tại Hà Nội giảm khoảng 9%, trong khi chung cư thứ cấp giảm 15%. Như vậy, tốc độ giảm giá ở thị trường thứ cấp nhanh gấp rưỡi so với sơ cấp.

Theo ông Cảnh, diễn biến này không đồng nghĩa thị trường đóng băng. Thay vì trực tiếp giảm giá niêm yết, các chủ đầu tư dự án sơ cấp có xu hướng duy trì mức giá trên nền cũ, đồng thời tung ra các chương trình ưu đãi, hỗ trợ lãi suất nhằm kích cầu. Trong khi đó, người bán trên thị trường thứ cấp chủ động điều chỉnh giá để tìm kiếm khách hàng có nhu cầu thực.

Đáng chú ý, chung cư thứ cấp chiếm 54% tổng lượng giao dịch căn hộ tại Hà Nội trong quý III. Điều này cho thấy phân khúc này vẫn giữ vai trò quan trọng đối với thanh khoản thị trường, dù giá bán đang chịu áp lực điều chỉnh.

“Có thể thấy, hai dòng sản phẩm sơ cấp và thứ cấp đang đi theo hai hướng chiến lược hoàn toàn khác nhau để cung ứng ra thị trường, cho thấy khả năng thích nghi linh hoạt của phân khúc chung cư trong bối cảnh hiện tại”, ông Cảnh nhận định.

Cùng quan điểm, ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển Kinh doanh tại One Housing, cho biết thị trường bất động sản thứ cấp đã giảm khoảng 15 - 20%. Theo ông Trung, đây là nhịp điều chỉnh cần thiết sau giai đoạn tăng nóng, đồng thời phản ánh xu hướng chuyển dịch sang giai đoạn phát triển chuyên nghiệp hơn.

Tuy nhiên, mức giảm giá không diễn ra đồng đều ở mọi phân khúc và dự án. Theo ông Trung, bất động sản cần được nhìn nhận trên cơ sở quan hệ cung - cầu và đặc điểm của từng nhóm khách hàng. Người mua nhà lần đầu có nhu cầu và khả năng chi trả khác với người mua bất động sản để tích lũy tài sản. Tương tự, nhóm muốn nâng cấp không gian sống cũng có tiêu chí lựa chọn khác với người chỉ cần một nơi ở phù hợp.

Sự khác biệt này đòi hỏi thị trường phải phân hóa theo nhu cầu thực tế, thay vì hình thành mặt bằng giá dựa trên kỳ vọng tăng giá. Một căn hộ có thể phù hợp với nhóm khách hàng này nhưng vẫn vượt quá khả năng tài chính của nhóm khác.

Người mua cần tính toán

Từ góc độ cơ quan quản lý, bà Hoàng Thu Hằng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng cho biết, thị trường đang xuất hiện sự khác biệt đáng kể giữa giá bất động sản sơ cấp và thứ cấp. Trong khi giá bán trên thị trường thứ cấp có dấu hiệu điều chỉnh, giá sơ cấp tại nhiều dự án vẫn duy trì ở mức cao.

Sự chênh lệch giữa kỳ vọng về giá của người bán và khả năng chi trả của người mua là một trong những yếu tố khiến thanh khoản suy yếu. Đáng chú ý, việc giá bất động sản thứ cấp giảm chưa hẳn đồng nghĩa nhà đầu tư phải bán cắt lỗ.

Theo bà Hằng, sau một thời gian dài giá nhà đất tăng mạnh, việc giảm giá ở một số trường hợp thực chất mới chỉ là giảm phần lợi nhuận kỳ vọng. Vì vậy, cần phân biệt giữa giảm giá so với mức đỉnh và bán thấp hơn giá vốn, thay vì mặc định mọi giao dịch giảm giá đều là cắt lỗ.

Trong khi đó, nhu cầu nhà ở vẫn lớn nhưng nguồn cung đáp ứng đồng thời các tiêu chí về vị trí, chất lượng và khả năng chi trả còn hạn chế. Khi tìm được sản phẩm phù hợp, người mua vẫn có thể sẵn sàng xuống tiền.

“Việc điều chỉnh giá bất động sản trước hết phụ thuộc vào quyết định của chính các doanh nghiệp, chủ đầu tư”, bà Hằng nhấn mạnh.

Đối với người mua nhà để ở, bà Hằng khuyến nghị không nên phụ thuộc hoàn toàn vào việc chờ thị trường chạm đáy mới quyết định. Thời điểm giá thấp nhất rất khó dự báo chính xác, trong khi nhu cầu chỗ ở và khả năng tài chính của mỗi gia đình là những yếu tố có thể xác định cụ thể hơn.

Bà Hằng dẫn ví dụ một căn hộ rộng 70m2 từng có giá khoảng 3 tỷ đồng, sau nhiều năm tăng lên 7 tỷ đồng. Với mức giá hiện tại, người mua cần cân nhắc giá trị tài sản trong tương quan với diễn biến thị trường, mức tăng giá qua các năm và khả năng tài chính của bản thân, thay vì chỉ nhìn vào mức giảm so với đỉnh.

“Nếu mức giá đã hợp lý và đáp ứng đúng nhu cầu thực tế của bản thân, người mua nên cân nhắc xuống tiền mua nhà”, bà Hằng lưu ý.

Với người mua bất động sản nhằm mục đích đầu tư, không phục vụ nhu cầu ở thực, việc tiếp tục theo dõi thị trường và đánh giá rủi ro trước khi xuống tiền là phương án cần cân nhắc.

Theo bà Hằng, không ai có thể dự báo chính xác giá bất động sản sẽ giảm đến mức nào hoặc thời điểm thị trường chạm đáy. Do đó, người mua cần xác định rõ mục đích mua nhà, khả năng tài chính, mức giá có thể chấp nhận và giá trị thực tế của tài sản.

Lựa chọn nào với cư dân 'khu chung cư vạn dân' HH Linh Đàm nếu phải di dời?

Nguồn cung chung cư Hà Nội có diễn biến mới, chủ đầu tư tính toán chiến lược kinh doanh

Nghịch lý nhà đất rẻ hơn căn hộ chung cư ở TP.HCM

Xem thêm

Chung cư mới Hà Nội: Giao dịch suy giảm nhưng giá vẫn neo cao

Ngày 16/10, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP Đà Nẵng thông báo tiếp tục đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu phức hợp thương mại và dịch vụ cao tầng SVĐ Chi Lăng, gồm 10 giấy chứng nhận với 14 thửa đất, thuộc phường Hải Châu. Phiên đấu giá dự kiến diễn ra ngày 29/10/2026 theo hình thức trực tuyến.

Giá khởi điểm của tài sản là 8.550 tỷ đồng, bước giá 90 tỷ đồng. Mức này giảm 270 tỷ đồng so với giá khởi điểm 8.820 tỷ đồng của đợt gần nhất và giảm hơn 1.156 tỷ đồng so với mức hơn 9.706 tỷ đồng được công bố trong lần đấu giá đầu tiên vào tháng 4/2026.

Đây là lần thứ 7 khu đất rộng hơn 55.000m², nằm tại vị trí được ví như “tứ giác vàng” giữa các tuyến đường Lê Duẩn, Ngô Gia Tự, Hùng Vương và Chi Lăng, được thông báo đấu giá. Trước đó, một lần đấu giá phải tạm dừng, 5 lần tiếp theo đều không thành công do không có người mua.

Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP Đà Nẵng lưu ý người tham gia phải tự tìm hiểu, đánh giá khả năng khai thác và sử dụng tài sản. Cơ quan Thi hành án dân sự và đơn vị tổ chức đấu giá không chịu trách nhiệm về việc tài sản có đáp ứng điều kiện triển khai dự án đầu tư, xây dựng theo nhu cầu của người trúng đấu giá hay không.

Người trúng đấu giá phải thực hiện các thủ tục về đầu tư, xây dựng và những thủ tục liên quan theo quy định pháp luật; đồng thời tự chịu các chi phí phát sinh trong quá trình triển khai dự án và đăng ký biến động, chuyển quyền sử dụng đất.

Đáng chú ý, người trúng đấu giá còn có nghĩa vụ nộp hơn 139 tỷ đồng tiền sử dụng đất truy thu theo Quyết định số 1416 ngày 1/7/2024 của UBND TP Đà Nẵng. Khoản tiền này phải được nộp vào tài khoản thu ngân sách trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày đấu giá thành. Người tham gia phải cam kết chấp nhận nghĩa vụ trên và không khiếu nại, khiếu kiện liên quan.

Việc đấu giá khu đất nhằm thi hành một phần bản án vụ án Phạm Công Danh và đồng phạm (giai đoạn 1). Theo bản án, ông Danh, Công ty TNHH Tập đoàn Thiên Thanh và hai công ty khác phải bồi hoàn cho ngân hàng số nợ gốc hơn 4.132 tỷ đồng, cùng 408 triệu đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Tài sản bảo đảm thi hành án là quyền sử dụng đất tại Khu phức hợp sân vận động Chi Lăng. Đến nay, cơ quan thi hành án đã thu được 408 triệu đồng án phí dân sự sơ thẩm và gần 467 tỷ đồng tiền thi hành án. Số nợ gốc còn phải thi hành là hơn 3.665 tỷ đồng, chưa kể lãi phát sinh.

SVĐ Chi Lăng được chính quyền Đà Nẵng bán cho Công ty TNHH Tập đoàn Thiên Thanh vào năm 2010 để xây dựng khu phức hợp thương mại và dịch vụ cao tầng. Thời điểm đó, ông Phạm Công Danh giữ chức Chủ tịch Hội đồng quản trị tập đoàn.

Sau khi được giao đất, khu đất sân vận động được chia thành 10 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thế chấp để vay vốn ngân hàng. Tháng 7/2014, sau khi ông Danh bị khởi tố, sân vận động Chi Lăng trở thành tài sản liên quan đến vụ án.

Đà Nẵng chuẩn bị phá bỏ sân vận động Chi Lăng

Đấu giá sân vận động Chi Lăng giá 9.706 tỷ đồng để thi hành án Phạm Công Danh

Khu đất sân vận động Chi Lăng sẽ được Đà Nẵng bán đấu giá như thế nào?

Xem thêm

Đà Nẵng chuẩn bị phá bỏ sân vận động Chi Lăng

Nhà hoàn thiện sẵn, tự sinh dòng tiền

Với một bất động sản nghỉ dưỡng cách nơi ở thường xuyên hàng trăm kilomet, nhận bàn giao mới chỉ là bước đầu. Để căn nhà sẵn sàng đón khách, chủ sở hữu còn phải tổ chức vệ sinh, bảo trì, xử lý yêu cầu trong kỳ nghỉ và chuẩn bị cho lượt lưu trú tiếp theo. Những công việc tưởng nhỏ này đòi hỏi người phụ trách thường xuyên, ảnh hưởng trực tiếp đến trải nghiệm của khách và khả năng khai thác tài sản.

Tư dinh Đảo Ngọc (Vinhomes Hải Vân Bay, Đà Nẵng) giải bài toán này từ cả khâu chuẩn bị sản phẩm và tổ chức vận hành. Nhà được bàn giao hoàn thiện nội thất, đồng thời chủ nhân có thể lựa chọn ủy thác Vinpearl quản lý, vận hành và khai thác. Nhờ đó, người mua có thể tính toán phương án sử dụng ngay từ đầu, thay vì phải tự tìm kiếm, điều phối từng đầu việc sau khi nhận nhà.

Quỹ 502 căn hoàn thiện nội thất Đảo Ngọc được định hướng phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng trong hệ sinh thái điểm đến. Trong đó, dòng liền kề Coastal có diện tích 70-110 m², với điểm nhấn phòng chủ đề Đại dương hướng đến các gia đình có trẻ em, là lựa chọn hàng đầu cho mục đích khai thác lưu trú.

Bàn giao hoàn thiện nội thất giúp giảm thời gian và công sức dành cho việc lựa chọn, tổ chức thi công từng hạng mục từ nhà thô. Thay vì dành nhiều thời gian lựa chọn, tổ chức thi công từng hạng mục từ nhà thô, người mua có thể tập trung vào kế hoạch sử dụng và các phần cần bổ sung theo tiêu chuẩn cụ thể. Lợi ích này càng rõ với người sống ở địa phương khác, ít có điều kiện theo sát quá trình hoàn thiện.

Với phương án Vinpearl vận hành, chủ nhân có thêm lựa chọn ủy thác tài sản cho một thương hiệu uy tín, chuyên nghiệp, được biết đến rộng rãi ở cả trong và ngoài nước. Giá trị của sự ủy thác nằm ở khả năng kết nối việc chăm sóc tài sản với phục vụ khách. Chủ sở hữu có thể theo dõi kế hoạch khai thác từ xa, thảnh thơi nhận dòng tiền đều đặn thay vì tự xử lý từng tình huống tại căn nhà.

Hệ sinh thái điểm đến bổ sung dòng khách, mở rộng trải nghiệm lưu trú

Một căn nhà nghỉ dưỡng còn được lựa chọn dựa trên những gì du khách có thể trải nghiệm xung quanh. Với gia đình có trẻ nhỏ, người cao tuổi hoặc nhiều thế hệ cùng đi, việc di chuyển thuận tiện giữa nơi ở và các hoạt động vui chơi, ăn uống, thư giãn có thể giúp lịch trình nhẹ nhàng hơn. Đây cũng chính là lợi thế của Đảo Ngọc khi được bao quanh bởi một hệ sinh thái điểm đến đa dạng trải nghiệm.

Tại Đảo Ngọc, VinWonders và Công viên rừng Hải Vân quy mô 225 ha bổ sung hoạt động vui chơi, giải trí, vận động, khám phá; Công viên Bách thảo Hải Vân 8 ha mở thêm lựa chọn dạo chơi giữa cảnh quan. Hai nhóm trải nghiệm tạo những nhịp nghỉ khác nhau, giúp gia đình sắp xếp kỳ nghỉ theo sở thích và độ tuổi của từng thành viên.

Emerald Boulevard dài 1,3 km nối dài hành trình sang thời gian buổi tối với không gian dạo biển, giao lưu và ẩm thực. Khi hệ tiện ích hình thành, chủ sở hữu có thêm cơ sở giới thiệu căn nhà như một phần của kỳ nghỉ với nhiều hoạt động, thay vì chỉ cung cấp nơi lưu trú.

Kinh nghiệm phát triển quần thể nghỉ dưỡng, vui chơi và golf của Vinpearl tại Nam Hội An là một tham chiếu về cách tổ chức dịch vụ gắn với điểm đến. Với Đảo Ngọc, sự kết hợp giữa sản phẩm hoàn thiện, hệ tiện ích đa dạng và phương án vận hành bài bản tạo cơ sở xây dựng sức hút riêng cho từng tài sản.

Với tư dinh Đảo Ngọc, lợi thế dành cho người mua nằm ở khả năng kết hợp nơi nghỉ dưỡng của gia đình với phương án khai thác trong thời gian không sử dụng. Nhà hoàn thiện nội thất giúp giảm khâu chuẩn bị; lựa chọn Vinpearl vận hành mở thêm phương án quản lý từ xa. Nhờ đó, chủ sở hữu có thể chủ động hơn trong kế hoạch sử dụng tài sản lâu dài, đồng thời giảm áp lực phải trực tiếp điều hành từng công việc tại chỗ.

Thị trường rơi vào đáy thanh khoản 10 năm

Thị trường biệt thự, liền kề tại Hà Nội đang trải qua giai đoạn trầm lắng hiếm thấy. Theo số liệu mới nhất từ Savills Hà Nội, trong quý III/2026, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ đạt vỏn vẹn 9%, với 191 căn được giao dịch thành công.

Tính chung cả 3 quý đầu năm 2026, tổng lượng sản phẩm bán được trên toàn thành phố chưa đầy 1.000 căn. Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Dịch vụ Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, khẳng định đây là mức thanh khoản thấp nhất của phân khúc này trong vòng 10 năm trở lại đây.

Theo chuyên gia Savills, hiện tượng lệch pha cung - cầu thể hiện ngày càng rõ. Trong quý III nguồn cung biệt thự, liền kề sơ cấp tại Hà Nội đạt khoảng 2.101 căn trong quý vừa qua, tăng 5% so với cùng kỳ năm ngoái, trong đó nguồn cung mới gồm 378 căn.

Xét theo giá bán, nhà liền thổ từ 30 tỷ trở lên chiếm tỷ trọng lớn nhất với 44%, sản phẩm giá 20 - 30 tỷ chiếm 17%, sản phẩm giá 10 - 20 tỷ chiếm 39%. Từ năm 2025 đến nay, thị trường vắng bóng hoàn toàn biệt thự, liền kề sơ cấp giá dưới 10 tỷ.

Bà Hằng cho biết, ngày càng có nhiều dự án đón đầu tiềm năng phát triển, với xu hướng mở bán trước khi các công trình hạ tầng hoàn thành, nhằm tận dụng lợi thế vị trí và cơ hội tăng giá.

Trong vòng 5 năm qua, Savills ghi nhận xu hướng tăng trưởng giá nhà liền thổ có sự phân hoá theo từng khu vực.

Tại cực trung tâm (gồm các quận/huyện Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hoàng Mai, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Hà Đông, Thanh Trì cũ), giá tăng trưởng ổn định khoảng 15% năm nhờ quỹ đất hạn chế. Tại cực phía Đông, giai đoạn 2017 - 2022 giá tăng nhanh, song nay đã bình ổn ở mức 11%/năm cùng với sự hoàn thiện của hạ tầng và tiện ích.

Tại các cực phía Bắc (gồm khu vực Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn cũ), phía Tây (gồm khu vực Thạch Thất, Quốc Oai, Hoài Đức cũ) và Tây Nam (huyện Chương Mỹ cũ), giá tăng khoảng 15%/năm theo kỳ vọng hạ tầng, trong khi tiện ích chưa theo kịp.

Còn ở cực phía Nam và sông Hồng, giá tăng mạnh khoảng 30%/năm với sự tham gia của các chủ đầu tư lớn, tiềm ẩn nguy cơ vượt trước tiềm năng thực tế.

Vì sao người mua "quay lưng"?

Lý giải cho sự trầm lắng này, giới phân tích cho rằng thị trường đang chịu tác động từ nhiều phía.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, lý do bởi người mua duy trì tâm lý thận trọng trong bối cảnh định hướng quy hoạch của Thủ đô đang tiếp tục được cụ thể hóa, trong khi lãi suất cho vay neo cao.

Bên cạnh đó, giá bán sơ cấp trung bình tiếp tục duy trì ở mức cao với 281 triệu/m2. Giá bán thứ cấp cũng tiếp tục tăng theo năm.

Anh Nguyễn Hải - một môi giới lâu năm chuyên phân phối phân khúc biệt thự, liền kề dự án tại khu vực Hoài Đức, Đan Phượng chia sẻ: "So với giai đoạn trước, lượng khách quan tâm và đi xem nhà đất hiện nay giảm đến 60–70%. Khách tìm hiểu đa phần là nhà đầu tư có sẵn tiền mặt, họ đi 'thăm dò' để ép giá hoặc tìm hàng ngợp, nhưng thực tế giao dịch thành công rất hiếm. Các sản phẩm liền kề, biệt thự ven đô hiện có giá phổ biến từ 12–25 tỷ đồng/căn, vượt quá khả năng chi trả của đại đa số người có nhu cầu ở thực. Với mức giá này, nếu phải vay ngân hàng thì chi phí lãi vay hàng tháng là một áp lực khổng lồ trong thời điểm hiện tại."

Cũng theo anh Hải, nhiều chủ nhà hoặc nhà đầu tư "lướt sóng", dùng đòn bẩy tài chính trước đây đang bắt đầu có dấu hiệu cắt lời hoặc giảm nhẹ giá bán thứ cấp để thu hồi vốn, nhưng thanh khoản vẫn chưa thể cải thiện do dòng tiền chung trên thị trường đang rất rụt rè.

Chuyên gia Savills cho biết trong vòng 3 năm tới, nguồn cung nhà liền thổ Hà Nội dự kiến tiếp tục tăng trưởng mạnh ở mức khoảng 12%/năm. Hơn 35.000 căn dự kiến được triển khai trong giai đoạn từ quý IV/2026 - 2029 .

Nguồn cung này chủ yếu được xác định theo kế hoạch phát triển nhà ở và kế hoạch thu hồi đất của thành phố, qua đó đặt trọng tâm lớn hơn vào việc đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án.

Tuy nhiên, bà Hằng lưu ý việc nguồn cung tiếp tục mở rộng trong bối cảnh thanh khoản suy yếu có thể tạo áp lực khiến giá biệt thự, liền kề đi ngang hoặc điều chỉnh giảm trong tương lai.

Phía sau biệt thự vùng ven Hà Nội giá hơn 100 triệu đồng/m2

Giá biệt thự, liền kề tại Hà Nội diễn biến ra sao?

Lượng tiêu thụ nhà phố, biệt thự tăng hơn 30 lần

Xem thêm

Giá nhà giảm khắp nơi

Hạ tầng đầu tư hàng trăm tỷ đồng, vẫn bỏ hoang

Khu đất phía Đông Nhà thi đấu thể dục thể thao tỉnh Ninh Bình, thuộc phường Hoa Lư, có diện tích hơn 20ha, nằm gần Quảng trường Đinh Tiên Hoàng, Quốc lộ 10 và hướng ra sông Đáy. Với vị trí thuận lợi, khu vực này được xem là một trong những quỹ đất có tiềm năng phát triển đô thị của địa phương.

Trước đó, ngày 15/9/2009, UBND tỉnh Ninh Bình ban hành Quyết định số 1069/QĐ-UBND phê duyệt dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng khu dân cư phía Đông Nhà thi đấu, với tổng mức đầu tư ban đầu hơn 181,1 tỷ đồng. Đến ngày 17/4/2013, tổng mức đầu tư dự án được điều chỉnh lên hơn 780,3 tỷ đồng. Các hạng mục đầu tư gồm công viên cây xanh, hạ tầng khu đất hỗn hợp, tuyến đường từ Trung tâm Hội nghị tỉnh đến đê hữu Đáy và hạ tầng khu đấu giá quyền sử dụng đất.

Theo thông tin dự án, phần lớn hạ tầng cơ bản đã được hoàn thiện, gồm các tuyến đường giao thông chính, đường nội khu, vỉa hè và san nền. Tuy nhiên, dù được đầu tư lớn và đưa ra đấu giá nhiều lần, khu đất vẫn chưa được khai thác như kỳ vọng, để lại khoảng trống trong không gian đô thị suốt nhiều năm.

Việc chậm đưa quỹ đất vào sử dụng không chỉ khiến tiềm năng phát triển của khu vực chưa được phát huy mà còn đặt ra yêu cầu sớm tháo gỡ những vướng mắc về quy hoạch, pháp lý và cơ chế xác định giá đất để tổ chức đấu giá theo quy định.

Yêu cầu rà soát pháp lý, hoàn thiện điều kiện đấu giá

Ngày 7/10/2026, UBND tỉnh Ninh Bình ban hành Văn bản số 7152/UBND-VP3, giao các sở, ban, ngành và UBND phường Hoa Lư triển khai các thủ tục liên quan đến việc đấu giá quyền sử dụng đất tại khu vực phía Đông Nhà thi đấu.

Theo chỉ đạo, Sở Xây dựng có trách nhiệm hướng dẫn UBND phường Hoa Lư rà soát, đẩy nhanh tiến độ lập điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chi tiết Khu dân cư phía Đông Nhà thi đấu.

Sở Tư pháp được giao chủ trì, phối hợp với Sở Nông nghiệp và Môi trường cùng các cơ quan liên quan rà soát những vấn đề pháp lý phát sinh từ các cuộc đấu giá đã thực hiện trước đây. Trên cơ sở đó, hướng dẫn xử lý các văn bản, quyết định và hồ sơ liên quan, bảo đảm đúng thẩm quyền, trình tự, thủ tục pháp luật.

Đối với việc xác định giá khởi điểm, UBND tỉnh giao Sở Nông nghiệp và Môi trường chủ trì, phối hợp với các đơn vị liên quan nghiên cứu, tham mưu sửa đổi, bổ sung hệ số điều chỉnh giá đất. Cơ quan này đồng thời hướng dẫn UBND phường Hoa Lư thực hiện trình tự, thủ tục đấu giá, bảo đảm đáp ứng đầy đủ các tiêu chí và điều kiện theo quy định.

Sau khi hoàn tất các điều kiện, trình tự và thủ tục cần thiết, UBND phường Hoa Lư sẽ tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo thẩm quyền được giao.

Ninh Bình đấu giá 224 lô đất tại Hoa Lư và Phát Diệm

Xem thêm

Ninh Bình đấu giá 224 lô đất tại Hoa Lư và Phát Diệm

Tại họp báo thường kỳ quý 3/2026, Bộ Xây dựng cho biết từ đầu năm 2026 đến nay cả nước có 170 dự án hoàn thành với quy mô 46.962 căn; 128 dự án khởi công với quy mô 183.293 căn (trong đó: 140.492 căn hộ nhà ở xã hội, 42.801 căn hộ để cho thuê).

Lũy kế đến nay, cả nước có 947 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với quy mô 910.933 căn với tổng mức đầu tư khoảng 841.338 tỷ đồng (trong đó: 363 dự án hoàn thành, quy mô 216.626 căn, với tổng mức đầu tư khoảng 200.076 tỷ đồng; 293 dự án đã khởi công xây dựng, đang triển khai, quy mô 363.065 căn, với tổng mức đầu tư khoảng 335.327 tỷ đồng; 291 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, quy mô 331.242 căn, với tổng mức đầu tư khoảng 305.935 tỷ đồng).

Như vậy, số lượng dự án đã hoàn thành, khởi công, chấp thuận chủ trương đầu tư đến nay đạt 91% so với chỉ tiêu đã đặt ra tại Đề án.

Công tác phát triển nhà ở cho thuê bước đầu đã đạt được những kết quả đáng ghi nhận. Lũy kế đến nay, cả nước có 114 dự án nhà ở xã hội có nhà ở cho thuê đang được triển khai, với tổng số 63.970 căn để cho thuê.

Cả nước đã hoàn thành hơn 8.300 căn, đạt tỉ lệ 48% kế hoạch năm; dự kiến hết năm 2026 hoàn thành 18.049 căn, đạt tỷ lệ 105% so với kế hoạch được giao.

Bộ Xây dựng cho biết, trong 3 tháng cuối năm, Bộ cũng xây dựng các chính sách phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê giai đoạn 2026 - 2030; phối hợp với địa phương kiểm tra, đôn đốc thực hiện chỉ tiêu nhà ở xã hội, đồng thời theo dõi diễn biến thị trường để đề xuất giải pháp ổn định, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp.

Ngày 30/9, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 303 về việc giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê cho các địa phương giai đoạn 2026 – 2030. Theo Nghị quyết, tổng chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê giai đoạn 2026-2030 là 899.857 căn. Trong đó, nhà ở cho thuê được giao 191.023 căn, chiếm khoảng 21%.

Một số địa phương có chỉ tiêu phát triển nhà ở cho thuê lớn như: TP HCM 52.000 căn; Tây Ninh 35.000 căn; TP Hải Phòng 15.000 căn; TP Hà Nội là 10.240 căn; Thái Nguyên 10.000 căn; Bắc Ninh 10.000 căn; Hưng Yên 8.950 căn…

Mua lại nhà thương mại 'tồn kho' để cho thuê: Định giá thế nào?

Khẩn trương tháo gỡ các điểm nghẽn, ưu tiên phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê

Hơn 190.000 căn nhà cho thuê: Cách nào chuyển tư duy 'sở hữu' sang 'tiếp cận chỗ ở'?

Xem thêm

[/i] Chính phủ ra chỉ đạo mới về nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê

Định giá theo cơ chế nào?

Trao đổi với phóng viên Tiền Phong, TS Trần Xuân Lượng, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế và Bất động sản Việt Nam (VIREED), cho rằng đây là một định hướng chính sách mang tính linh hoạt, kịp thời và bám sát tinh thần chỉ đạo của Nghị quyết 21 về việc tái cấu trúc thị trường bất động sản, đưa sản phẩm về đúng giá trị khai thác thực thay vì đầu cơ.

Theo ông, nếu được triển khai đúng cách, chính sách có thể mang lại nhiều lợi ích. Trước hết, việc mua lại những căn hộ đã hoàn thành nhưng chưa bán được sẽ giúp giải phóng ngay lượng hàng tồn kho, hạn chế lãng phí nguồn lực xã hội.

Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Phạm Gia Túc, Trưởng Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, mới đây gợi mở khả năng mua lại những căn nhà ở thương mại đã xây dựng nhưng chưa tiêu thụ được để bố trí cho thuê, trên cơ sở bảo đảm hiệu quả, phù hợp quy hoạch và quy định pháp luật.

Bên cạnh đó, phương án này có thể rút ngắn thời gian tạo lập quỹ nhà ở, thay vì mất 2–4 năm để phê duyệt và thi công dự án nhà ở xã hội mới, Nhà nước có ngay quỹ nhà cho người lao động thuê trong thời gian ngắn.

Một lợi ích khác là tạo thêm thanh khoản cho thị trường. Nếu được thực hiện trên cơ sở định giá hợp lý, nguồn tiền thu về có thể giúp doanh nghiệp xử lý một phần nghĩa vụ tài chính, giảm áp lực dòng tiền và hỗ trợ quá trình cơ cấu lại các khoản nợ liên quan đến dự án.

Tuy nhiên, TS Trần Xuân Lượng nhấn mạnh, nút thắt lớn nhất của chính sách là bài toán định giá: Nhà nước mua lại với mức giá nào, căn cứ vào đâu và cơ quan nào chịu trách nhiệm thẩm định?

Theo ông, thường thì căn hộ thương mại có chi phí đầu tư ban đầu cao hơn nhiều so với nhà ở xã hội. Nếu Nhà nước mua lại theo giá chào bán hoặc mức giá mà chủ đầu tư kỳ vọng, nguy cơ sử dụng ngân sách kém hiệu quả là hiện hữu. Khi đó, chính sách hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở có thể vô tình trở thành cơ chế giải cứu doanh nghiệp.

Ngược lại, nếu định giá nhà quá thấp, chủ đầu tư có thể không chấp nhận giao dịch, vì vướng mắc với chi phí vốn, nợ vay ngân hàng hoặc các cam kết tài chính trước đó.

Để giải quyết bài toán này, TS Trần Xuân Lượng đề xuất xây dựng cơ chế định giá chặt chẽ, không lấy giá niêm yết của doanh nghiệp hoặc mức giá thị trường đã bị đẩy lên bởi kỳ vọng đầu cơ làm căn cứ duy nhất. Thẩm định giá buộc phải thông qua cơ quan thẩm định giá độc lập và Kiểm toán Nhà nước kiểm tra. Khi đó, cơ quan chức năng mới được phép giải ngân.

Bên cạnh đó, tiêu chí chọn lọc dự án để mua lại cần nghiêm ngặt, pháp lý sạch 100%, không vướng tranh chấp hay thế chấp phức tạp. Các căn hộ được lựa chọn cần bảo đảm chất lượng, an toàn và có khả năng đưa vào sử dụng trong thời gian ngắn.

Vị trí và khả năng kết nối hạ tầng cũng là yếu tố quan trọng. Quỹ nhà cho thuê cần kết nối tốt với khu công nghiệp, trường học, bệnh viện. Tránh lặp lại bài học các khu tái định cư bỏ hoang do thiếu tiện ích kết nối...

Về nguồn vốn triển khai, ông Lượng cho rằng, cần phát hành trái phiếu chính quyền địa phương hoặc trái phiếu hạ tầng dài hạn (15–20 năm), kết hợp ủy thác qua Quỹ Đầu tư Phát triển địa phương để vận hành.

Đề xuất mở thêm nguồn cung nhà thương mại giá phù hợp

Ở góc độ phát triển thị trường, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) kiến nghị, nghiên cứu cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, đồng thời khuyến khích doanh nghiệp chuyển hướng đầu tư từ phân khúc cao cấp sang nhà ở đáp ứng khả năng chi trả và nhà ở cho thuê.

Theo ông Châu, việc bổ sung chính sách này nhằm thực hiện định hướng phát triển nhà ở phù hợp với khả năng chi trả, đồng thời góp phần tái cấu trúc thị trường bất động sản theo hướng đáp ứng nhu cầu thực.

Hiệp hội cho rằng, hiện còn một nhóm người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị không thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội nhưng cũng khó tiếp cận nhà ở thương mại trên thị trường.

Theo đề xuất, giá nhà ở thương mại phù hợp có thể dao động từ khoảng 25-30 triệu đồng/m² tại các tỉnh vùng sâu, vùng xa đến 60-70 triệu đồng/m² tại các đô thị lớn...

Báo cáo của 27/34 địa phương cho thấy, trong quý III/2026, lượng bất động sản tồn kho khoảng 51.950 căn, lô đất nền, có xu hướng tăng so với quý trước. Bộ Xây dựng lưu ý, đây mới là lượng bất động sản tồn kho do các chủ đầu tư báo cáo. Ngoài ra, còn có khối lượng vốn đầu tư dở dang lớn tại các dự án, trong khi hoạt động giao dịch trên thị trường thứ cấp cũng gặp nhiều khó khăn.

[/i] Mua 'đứt' nhà ở xã hội, có được cho thuê trong 5 năm đầu?

Lý do khó phát triển nhà ở cho thuê

Bổ sung nhà cho thuê, nhà giá phù hợp và mã định danh điện tử vào luật

Xem thêm

Nghiên cứu mua lại nhà thương mại chưa bán được để cho thuê

Bất động sản quý IV/2026: Ba kịch bản xoay quanh lãi suất

Nhiều tuyến cao tốc áp dụng quy định mới về tốc độ

Lượng giao dịch chung cư mới ở Hà Nội như thế nào?

Chung cư Mường Thanh giảm giá sâu vẫn 'ế' khách

Ngôi nhà nằm trong con ngõ nhỏ, khu vực xung quanh vẫn lưu giữ nhiều nét quen thuộc của làng quê Bắc Bộ như mái ngói, ao làng, ngõ nhỏ và những khu vườn xen giữa nhà dân.

Với diện tích đất hạn chế nhưng nhu cầu sử dụng lớn, bài toán đặt ra là làm sao phát triển không gian theo chiều cao mà vẫn bảo đảm ánh sáng, thông gió và sự gần gũi với cảnh quan.

Thay vì xây kín toàn bộ khu đất, gia chủ dành khoảng 27% diện tích cho những khoảng thoáng. Mặt bằng được tổ chức theo hình chữ L, bao quanh sân trước, vườn giữa và khoảng xanh phía sau. Các khoảng trống tiếp tục được mở rộng theo chiều đứng thông qua thông tầng và ban công, giúp ánh sáng đi sâu vào nhà.

Tầng một dành cho phòng khách, bếp và khu vực ăn uống, kết nối trực tiếp với sân vườn. Tầng lửng bố trí nơi làm việc, học tập và thờ tự. Bốn phòng ngủ được đưa lên tầng hai và tầng ba, tạo sự phân chia giữa không gian sinh hoạt chung và khu vực riêng tư.

Trong đó, phòng ngủ của con trẻ trên tầng ba được tạo hình như một tổ chim. Chi tiết này đem đến một không gian riêng mang tính khám phá, đồng thời tạo điểm nhấn cho hình khối ngôi nhà.

Các khoảng mở chủ yếu hướng Đông Nam để đón gió mát, đồng thời hạn chế ảnh hưởng của nắng hướng Tây và gió Đông Bắc. Từ tầng tum, gia đình có thể nhìn ra khoảng xanh và ao làng Đa Phúc.

Một đặc điểm khác là hệ mái ngói đỏ được bố trí ở nhiều cao độ, giúp công trình bốn tầng bớt cảm giác đồ sộ khi đặt giữa khu dân cư. Gỗ tự nhiên, gạch đất nung, đá tổ ong và gạch gốm cũng được sử dụng để tạo sự gần gũi với kiến trúc địa phương.

Hoàn thành năm 2025, ngôi nhà có tổng diện tích sàn 400m². Dù đáp ứng nhu cầu sinh hoạt hiện đại, công trình vẫn giữ những yếu tố quen thuộc của nhà ở Bắc Bộ như sân, vườn, mái ngói và các khoảng chuyển tiếp giữa trong và ngoài nhà.