Hàng loạt dự án "đắp chiếu" trở lại đường đua

Sau nhiều năm đình trệ, dự án chung cư NO-11 tại Khu đô thị mới Dịch Vọng (phường Cầu Giấy, Hà Nội) đã nhộn nhịp thi công trở lại. Đây là một trong những dự án từng gặp vướng mắc kéo dài do giải phóng mặt bằng, sự thay đổi của hệ thống pháp luật qua nhiều giai đoạn cũng như những bất cập trong bàn giao hạ tầng đã đầu tư trước đây.

Theo kế hoạch, dự án gồm tòa chung cư cao 32 tầng trên khu đất rộng khoảng 4.600 m2, có hai tầng hầm. Sau khi được Sở Xây dựng Hà Nội cấp giấy phép xây dựng vào cuối năm 2025, chủ đầu tư đang triển khai ép cọc, dự kiến hoàn thành trong tháng 5/2026, thi công phần ngầm từ tháng 6, lên cốt 0.00 vào cuối quý IV/2026 và mở bán trong quý I/2027.

Không chỉ tại khu vực nội đô Hà Nội, nhiều dự án từng "ngủ quên" suốt nhiều năm cũng đang được đánh thức. Điển hình là dự án Noble Palace Riverside (nay đổi tên thành Noble Rivera) tại Phúc Thọ vừa chính thức khởi công trở lại sau gần hai thập kỷ đình trệ. UBND TP Hà Nội đã chấp thuận chủ trương đầu tư vào tháng 4/2026 và cấp giấy phép xây dựng vào tháng 7/2026.

Theo quy hoạch, Noble Rivera sẽ phát triển thành đại đô thị sinh thái ven sông quy mô khoảng 400 ha với tổng vốn đầu tư khoảng 2 tỷ USD, nằm trên hành lang sông Hồng - sông Đáy.

Tại TPHCM, làn sóng tái khởi động dự án cũng diễn ra mạnh mẽ. Sau hơn ba năm đình trệ bởi các vướng mắc pháp lý và khó khăn dòng vốn, dự án The Grand Manhattan của Novaland đang tăng tốc hoàn thiện để chuẩn bị bàn giao và đưa sản phẩm trở lại thị trường. Dự án Shizen Home của Gotec Việt Nam cũng ghi nhận bước tiến quan trọng khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định và đang được xem xét gia hạn tiến độ, nhằm hoàn tất các thủ tục còn lại để đủ điều kiện triển khai và mở bán.

Trong khi đó, theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Victoria Village tại phường Cát Lái đang đẩy nhanh tiến độ bàn giao sau ba năm tháo gỡ pháp lý. Dự án rộng gần 4,3 ha với hơn 1.200 căn hộ, nhà phố và biệt thự được kỳ vọng sẽ bổ sung nguồn cung đáng kể cho khu Đông TPHCM.

Theo Bộ Xây dựng, cả nước hiện vẫn còn khoảng 4.500 dự án bất động sản gặp khó khăn với tổng nguồn vốn bị "chôn" hơn 3 triệu tỷ đồng. Tuy nhiên, đến nay các bộ, ngành và địa phương đã tháo gỡ cho hơn 1.000 dự án, góp phần khơi thông khoảng 800.000 tỷ đồng vốn đầu tư.

Riêng tại TP HCM, kết quả tháo gỡ còn rõ nét hơn khi toàn bộ 838 dự án, công trình tồn đọng đã có hướng xử lý. Trong đó, 417 dự án được giải quyết dứt điểm để tái khởi động hoặc đưa vào khai thác...

Khơi thông dự án nhưng thị trường vẫn thiếu động lực từ sức cầu

Theo bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm, cả nước có khoảng 98.000 sản phẩm nhà ở được chào bán, tăng khoảng 50% so với cùng kỳ năm trước. Riêng nguồn cung mới đạt trên 70.000 sản phẩm, phản ánh tác động tích cực từ việc tháo gỡ pháp lý và đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án. Tuy nhiên, bức tranh thị trường chưa thực sự sáng như kỳ vọng.

Tại Hà Nội, báo cáo của CBRE phản ánh sự thay đổi đáng chú ý của thị trường. Nguồn cung căn hộ trong nửa đầu năm đạt khoảng 16.600 căn - mức cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Tuy nhiên, thanh khoản không còn duy trì tốc độ như giai đoạn 2024-2025.

Trong quý II, thị trường chỉ ghi nhận hơn 5.800 giao dịch, tương đương khoảng 68% lượng căn hộ mở bán mới. Trong khi đó, giá sơ cấp bình quân tiếp tục tăng lên khoảng 95 triệu đồng/m2 do nguồn cung tập trung ở phân khúc cao cấp, với hơn 35% số căn hộ mới có giá trên 120 triệu đồng/m2.

Theo bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, mặt bằng lãi suất và áp lực tài chính đang khiến người mua cân nhắc kỹ hơn trước khi quyết định xuống tiền. Thay vì sử dụng đòn bẩy tài chính mạnh như trước, nhiều khách hàng dành nhiều thời gian đánh giá khả năng trả nợ, mức giá cũng như triển vọng thị trường.

Chuyên gia nhận định, việc tháo gỡ pháp lý và tái khởi động hàng loạt dự án là bước đi quan trọng để khơi thông dòng vốn và cải thiện nguồn cung. Tuy nhiên, để thị trường bất động sản thực sự phục hồi bền vững, cần tiếp tục thúc đẩy phát triển nhà ở có giá phù hợp với nhu cầu thực.

Dự án nghìn tỷ 'đắp chiếu', siêu đô thị thành… vườn sắn

Đề xuất 3 thời điểm xác định giá trị quỹ đất để gỡ dự án BT 'đắp chiếu'

[/i] Địa ốc 24H: Loạt 'ông lớn' đăng ký xây gần 100.000 căn nhà ở cho thuê; thanh tra nhiều dự án nghìn tỷ 'đắp chiếu'

Theo chia sẻ của đơn vị thiết kế, yêu cầu của gia chủ chỉ gói gọn trong vài từ khóa: Art Deco cùng hai gam màu chủ đạo là xanh và đỏ. Từ đó, nhà thiết kế lựa chọn hướng tiếp cận giàu tính chiết trung, kết hợp cảm hứng Á Đông với các chi tiết trang trí mang hơi hướng điện ảnh, thay vì bám theo một trường phái nội thất cụ thể.

Điểm nhấn của căn hộ là những mảng tường xanh đậm kết hợp nội thất và phụ kiện màu đỏ, tạo nên hiệu ứng thị giác mạnh mẽ. Không gian được xử lý theo chủ đích nhằm khơi gợi cảm giác tò mò, khác biệt với xu hướng tối giản đang phổ biến. Một số chi tiết bài trí cũng lấy cảm hứng từ bối cảnh trong bộ phim Crazy Rich Asians, đồng thời gợi nhớ màu sắc của những ngôi nhà phố cổ Hà Nội thập niên 1990.

Bên cạnh thay đổi về thẩm mỹ, công trình còn được cải tạo gần như toàn bộ công năng. Từ bố cục ba phòng ngủ nhưng chỉ có một nhà vệ sinh với lối tiếp cận bất tiện, một phòng ngủ đã được loại bỏ để mở rộng khu bếp, tạo cảm giác rộng rãi hơn nhiều so với diện tích thực.

Thách thức lớn nhất là bổ sung phòng tắm riêng cho phòng ngủ chính trong điều kiện kết cấu chung cư không cho phép hạ cốt sàn. Giải pháp được lựa chọn là bố trí khối phòng tắm như một "tác phẩm trang trí" nằm trong không gian sinh hoạt chung, đồng thời nâng cốt khu bếp để bố trí hệ thống kỹ thuật bên dưới.

Theo đơn vị thiết kế, mục tiêu của dự án không hướng đến thị hiếu số đông mà tập trung tạo ra một không gian có bản sắc riêng, giống như một "phiên bản giới hạn" dành cho gia chủ. Sau khi hoàn thiện, nhiều khách tham quan ví căn hộ như một "ngôi nhà cổ tích", nhờ cách phối màu táo bạo cùng không gian giàu tính nghệ thuật.

Định hình lại thị trường

Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan nêu định hướng, giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư.

Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group nói hoàn toàn ủng hộ quy định ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư và hạn chế phân lô bán nền. Ông Thắng cho biết, đây không phải là động thái mới mà trước đây đã được quán triệt, cụ thể hóa trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024 đang được áp dụng hiện hành.

Bên cạnh đó, định hướng phát triển đô thị theo chiều dọc, tạo ra những đô thị nén, mật độ cao cũng đã từng bước nhận được sự quan tâm chỉ đạo hết sức quyết liệt từ Chính phủ. Đơn cử như tại TPHCM, liên tiếp các văn bản được ban hành như Nghị quyết 21/2026/NQ-HĐND quy định việc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch khu vực TOD, Quyết định 3651/QĐ-UBND phê duyệt ranh giới 5 khu vực phát triển đô thị theo mô hình TOD dọc tuyến metro số 2…

“Dù vậy, hầu như rất khó để có thể đưa ra dự báo về giá đất nền hay chung cư sẽ tăng hay giảm khi mà thanh khoản thị trường hiện nay đang phụ thuộc vào rất nhiều biến số đến từ các biến động chung của nền kinh tế, bất ổn địa chính trị toàn cầu, áp lực từ động thái tăng cường kiểm soát tín dụng bất động sản, lãi suất cho vay mua bất động sản liên tục neo ở mức cao, kéo dài từ thời điểm cuối năm 2025 đến nay”, ông Thắng nói.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đánh giá, Nghị quyết 21 kế thừa và thay thế Nghị quyết 18 ban hành trước đó. Thực tế, nhà chung cư sử dụng có thời hạn đã quy định ở Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai, Luật Xây dựng nhưng Nghị quyết 21 làm rõ hơn về vấn đề này.

Ông Châu khẳng định, điều quan trọng nhất mà Nghị quyết 21 mang lại không chỉ là khả năng giảm giá nhà, mà còn là việc định hình lại thị trường bất động sản theo hướng lấy giá trị sử dụng làm trung tâm thay vì giá trị đầu cơ.

“Khi đất đai không còn là công cụ để tích lũy siêu lợi nhuận, còn căn hộ trở về đúng bản chất là nơi để ở, thị trường sẽ phát triển lành mạnh và bền vững hơn. Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn vẫn rất cao, định hướng này có thể trở thành nền tảng quan trọng để Việt Nam từng bước xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, ổn định và có mức giá phù hợp hơn với thu nhập của người dân”, ông Châu nói.

Giá đất nền, chung cư sẽ ra sao?

Tương tự, ông Nguyễn Viết Hùng, Tổng giám đốc Công ty H Holding cho rằng, định hướng của Trung ương qua Nghị quyết 21 rất rõ ràng, chuyển dịch mô hình phát triển đô thị từ chiều rộng (phân lô bán nền, dàn hàng ngang) sang chiều cao (nhà chung cư, dồn tập trung dịch vụ, hạ tầng).

Phát triển chung cư giúp tăng mật độ cư trú, tiết kiệm tối đa tài nguyên đất đai, đồng thời tối ưu hóa việc đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật (giao thông, điện, nước, tiện ích công cộng, mô hình đô thị gắn liền giao thông công cộng - TOD).

Và đây cũng là bước đi quyết liệt nhằm chấm dứt tình trạng “găm đất, bỏ hoang” gây lãng phí nguồn lực tài nguyên của xã hội và ngăn chặn các cơn “sốt đất ảo” làm méo lệch thị trường tại các vùng ven đô, tỉnh lẻ.

Về diễn biến giá bất động sản, từ tác động của Nghị quyết số 21-NQ/TW, ông Hùng cho biết, chung cư sẽ không giảm mà tăng trưởng ổn định nhưng phân hóa. Cụ thể, chung cư xây mới thuộc phân khúc cao cấp, vị trí tốt, chất lượng quản lý cao và còn niên hạn dài vẫn sẽ thu hút người mua ở thực lẫn nhà đầu tư dòng tiền cho thuê. Chung cư cũ sẽ có mức chiết khấu giá hợp lý hơn, tạo cơ hội tiếp cận nhà ở giá mềm cho người có thu nhập trung bình thấp.

Với đất nền thì nhóm có pháp lý chuẩn, nội đô, sát vách đô thị lớn, giá sẽ tiếp tục ở mức cao và có thể tăng nhỉnh hơn do tâm lý người dân muốn tìm nguồn trú ẩn tài sản sở hữu lâu dài, không bị ràng buộc bởi niên hạn công trình. Nguồn cung nhóm này sẽ cực kỳ hiếm do chính sách hạn chế cấp phép phân lô mới.

Nhóm đất nền vùng ven, phân lô tự phát, thiếu hạ tầng thì giá sẽ đi ngang hoặc giảm mạnh, thậm chí mất thanh khoản. Khi các chính sách siết phân lô bán nền đi vào thực thi, dòng vốn đầu cơ lướt sóng sẽ thoái trào, giá đất nền ở những khu vực này sẽ trở về đúng giá trị thực.

Chính sách mới sẽ làm lành mạnh hóa thị trường. Dòng tiền đầu tư bất động sản từ chỗ chạy theo đầu cơ tích trữ đất đai sẽ buộc phải dịch chuyển sang bất động sản khai thác giá trị sử dụng và tạo ra dòng tiền thực tế như chung cư thương mại, bất động sản cho thuê được hoặc đất nền pháp lý chuẩn và có cơ sở tăng giá thật”, ông Hùng nói.

Đề xuất bổ sung loại hình chung cư có thời hạn khi sửa đổi Luật Nhà ở

Căn hộ chung cư xây mới có thời hạn sử dụng theo niên hạn xây dựng công trình

Chi tiết 8 dự án cải tạo chung cư cũ Hà Nội trong năm 2026

Đà Nẵng thu hồi 280 căn hộ để giải tỏa 3 chung cư xuống cấp

Áp lực từ lãi suất thả nổi

Đầu năm 2025, anh Trần Nam (38 tuổi, Hà Nội) vay gần 2 tỷ đồng để mua căn hộ, được hưởng lãi suất ưu đãi 6,5%/năm trong 12 tháng đầu. Tuy nhiên, sau khi hết thời gian ưu đãi, khoản vay được chuyển sang lãi suất thả nổi hơn 13%/năm.

"Tiền gốc và lãi mỗi tháng tăng thêm gần 8 triệu đồng so với trước. Thu nhập của hai vợ chồng không tăng tương ứng nên gia đình buộc phải cắt giảm nhiều khoản chi tiêu để ưu tiên trả ngân hàng", anh Nam chia sẻ.

Trong khi đó, chị Đỗ Hằng (33 tuổi, Hà Nội) cho biết, đang vay khoảng 1,6 tỷ đồng mua nhà. Sau khi lãi suất ưu đãi kết thúc, mức lãi vay được điều chỉnh lên gần 14%/năm, khiến số tiền lãi phải trả hằng tháng tăng đáng kể.

"Ban đầu, tôi tính toán vẫn đủ khả năng trả nợ nhưng lãi suất tăng liên tục, khiến kế hoạch tài chính bị đảo lộn. Gia đình gần như không còn khoản tích lũy nào, vì phải dành phần lớn thu nhập để trả ngân hàng", chị Hằng nói.

Áp lực lãi suất cũng khiến một số người mua bất động sản hình thành trong tương lai phải tìm cách chuyển nhượng hợp đồng, để giảm gánh nặng tài chính, "thoát hàng" tránh rủi ro.

Đơn cử, tại một dự án căn hộ trên địa bàn phường Thanh Xuân, nhiều khách hàng mua nhà theo hình thức vay ngân hàng đang rao bán cắt lỗ hàng trăm triệu đồng trong bối cảnh lo ngại lãi suất thả nổi duy trì ở mức cao trong thời gian tới...

Thực tế này đang diễn ra khá phổ biến khi mặt bằng lãi suất vay mua nhà đang neo ở mức cao. Khảo sát quý II/2026 của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) cho thấy, lãi suất vay mua nhà hiện phổ biến ở mức 8,5-11%/năm trong thời gian ưu đãi. Sau đó, lãi suất thả nổi có thể lên tới 13-16%/năm, tùy chính sách của từng ngân hàng.

So với cùng kỳ năm trước, mặt bằng lãi suất đã tăng đáng kể. Nếu trong năm 2025, nhiều ngân hàng thương mại có vốn nhà nước triển khai các gói vay ưu đãi từ 5,5-6,7%/năm, cố định trong 12-24 tháng đầu, thì hiện nay mức phổ biến đã lên 8,2-10,8%/năm.

Dữ liệu từ Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services cũng ghi nhận xu hướng tương tự. Trong nửa đầu năm 2026, lãi suất vay mua nhà phổ biến ở mức 12-14%/năm, một số khoản vay áp dụng lãi suất thả nổi lên tới 16%/năm. Mức này cao hơn khoảng 3 điểm phần trăm so với năm 2025 và gần 4 điểm phần trăm so với mặt bằng 8-11% của năm 2024.

Vì sao lãi suất khó giảm?

Không chỉ lãi suất tăng, khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập của người dân cũng tiếp tục nới rộng, khiến việc sở hữu nhà ở ngày càng khó khăn.

Theo VARS-IRE, người mua nhà để ở hiện nay buộc phải chuẩn bị nguồn vốn tự có lớn hơn trước, để hạn chế áp lực vay ngân hàng. Trong khi đó, nhiều nhà đầu tư chỉ lựa chọn những sản phẩm có thể tạo dòng tiền ngay từ hoạt động cho thuê hoặc khai thác kinh doanh, nhằm bù đắp chi phí lãi vay.

Báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản của PropertyGuru cho thấy, hơn 80% người mua nhà và nhà đầu tư chỉ sẵn sàng vay khi lãi suất dưới 9%/năm. Phần lớn người được khảo sát đánh giá mức lãi suất phù hợp, nằm trong khoảng 5-9%/năm và sẽ hạn chế hoặc ngừng sử dụng đòn bẩy tài chính nếu lãi suất vượt 11%/năm.

Nghiên cứu này cũng chỉ ra, đa số người mua mong muốn tổng số tiền trả góp hằng tháng, gồm cả gốc và lãi, chỉ chiếm khoảng 20-40% thu nhập. Trong bối cảnh giá nhà và chi phí vốn đều ở mức cao, đây là một trong những nguyên nhân khiến nhiều người có nhu cầu ở thực quyết định chờ đợi thay vì vội vàng ký hợp đồng.

Theo Công ty cổ phần Xếp hạng tín nhiệm đầu tư Việt Nam (VIS Rating), nguyên nhân khiến lãi suất vay mua nhà tăng trở lại chủ yếu là chi phí huy động vốn của các ngân hàng gia tăng.

Sau giai đoạn duy trì lãi suất thấp để hỗ trợ nền kinh tế, nhiều ngân hàng đã nâng lãi suất huy động nhằm thu hút tiền gửi, kéo theo chi phí vốn đầu vào tăng. Bên cạnh đó, định hướng kiểm soát tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản vẫn được duy trì, khiến mặt bằng lãi suất cho vay khó giảm sâu, dù nhu cầu vay mua nhà vẫn lớn.

Trong bối cảnh lãi suất thả nổi duy trì ở mức cao và giá nhà chưa có dấu hiệu giảm mạnh, các chuyên gia khuyến nghị người mua cần cân nhắc kỹ khả năng trả nợ trong dài hạn, không chỉ dựa trên mức lãi suất ưu đãi ban đầu mà phải tính đến kịch bản lãi suất sau ưu đãi, để tránh áp lực tài chính khi khoản vay bước vào giai đoạn thả nổi.

Doanh nghiệp địa ốc khó giảm giá bán nhà

Theo VARS-IRE, khả năng thanh toán của người mua nhà đồng thời chịu tác động từ mặt bằng giá và chi phí tài chính. Tuy nhiên, theo đơn vị này, dư địa giảm giá của doanh nghiệp không nhiều, do giá thành bao gồm chi phí đất, bồi thường, xây dựng, nguyên vật liệu, vốn, pháp lý, quản lý, bán hàng và các nghĩa vụ tài chính, đều đang gia tăng. Một số dự án còn có thể phát sinh thêm chi phí do quá trình xác định tiền sử dụng đất kéo dài.

Việc giảm trực tiếp giá niêm yết cũng có thể tác động đến thị trường thứ cấp, giá trị tài sản bảo đảm và tâm lý của khách hàng đã mua trước đó. Vì vậy, doanh nghiệp thường lựa chọn chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán để giảm chi phí thực tế cho người mua.

Lãi suất tăng khiến người mua bất động sản thận trọng

[/i] Lãi suất vay mua nhà chạm 16%/năm, thị trường bất động sản thêm áp lực

Ngày 4/8/2026, HĐQT Công ty Cổ phần BLUEMARQ Group đã thông qua Nghị quyết về chiến lược đầu tư và tái cấu trúc danh mục dự án. Theo đó, Tập đoàn định hướng phát triển theo nguyên tắc đầu tư có trọng tâm, trọng điểm, tập trung nguồn lực vào các dự án có hiệu quả cao, phù hợp với chiến lược phát triển dài hạn.

Chiến lược M&A và phát triển quỹ đất tại các đô thị trung tâm

Trong giai đoạn mới, chiến lược của BLUEMARQ Group là tập trung phát triển các dòng sản phẩm bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực, thuộc phân khúc trung và cao cấp, bảo đảm khả năng hấp thụ của thị trường, thanh khoản ổn định và đáp ứng xu hướng phát triển đô thị bền vững.

Về mô hình phát triển, BLUEMARQ Group ưu tiên phát triển bốn nhóm tài sản chiến lược gồm: bất động sản khu trung tâm (CBD), bất động sản phát triển theo mô hình TOD, các đại đô thị đồng bộ, đa chức năng và các tài sản có khả năng vận hành, khai thác dòng tiền ổn định trong dài hạn.

Đồng thời, BLUEMARQ Group cũng xác định TP. Hà Nội, TP.HCM, Đồng Nai, Đà Nẵng cùng các đô thị lớn có tốc độ đô thị hóa cao, hạ tầng giao thông đang được đầu tư phát triển và quy hoạch đồng bộ là những địa bàn đầu tư trọng điểm để mở rộng quỹ đất và phát triển dự án trong các năm tới.

Chủ động sàng lọc các dự án đầu tư không còn phù hợp

Để hiện thực hóa chiến lược đầu tư có trọng tâm, BLUEMARQ Group đồng thời triển khai hai hướng: tăng cường hợp tác đầu tư và M&A tại các địa bàn chiến lược; rà soát toàn bộ danh mục hiện hữu để cơ cấu lại các dự án không còn đáp ứng yêu cầu về hiệu quả đầu tư hoặc không phù hợp với định hướng phát triển mới. Toàn bộ danh mục được đánh giá theo cùng một hệ tiêu chí gồm hiệu quả sử dụng vốn, khả năng tạo dòng tiền, tiến độ pháp lý, khả năng triển khai và mức độ phù hợp với chiến lược dài hạn.

Đối với các khoản đầu tư hoặc dự án không còn phù hợp với chiến lược, BLUEMARQ Group sẽ nghiên cứu các phương án chuyển nhượng, chấm dứt hoạt động, tái cấu trúc hoặc thoái vốn tại thời điểm thích hợp, trên nguyên tắc bảo đảm tối đa lợi ích của doanh nghiệp và cổ đông. Nguồn lực thu hồi sẽ được ưu tiên tái đầu tư vào các dự án phù hợp với chiến lược phát triển mới, có pháp lý rõ ràng, khả năng triển khai nhanh và tiềm năng tạo dòng tiền, gia tăng giá trị bền vững trong trung và dài hạn.

Trên cơ sở rà soát toàn diện danh mục dự án, HĐQT BLUEMARQ Group đã thống nhất chấm dứt hoạt động đầu tư đối với hai dự án Khu đô thị mới Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc (nay thuộc tỉnh Phú Thọ) và Khu đô thị mới Mái Dầm, tỉnh Hậu Giang (nay thuộc TP. Cần Thơ). Cả hai dự án hiện vẫn đang trong giai đoạn hoàn thiện thủ tục pháp lý và chưa triển khai đầu tư xây dựng.

Theo BLUEMARQ Group, sau khi rà soát tiến độ pháp lý, quy hoạch và đối chiếu với chiến lược mới, doanh nghiệp nhận thấy hai dự án không còn phù hợp với định hướng phát triển tổng thể của Tập đoàn nên đã chấm dứt đầu tư.

Từ việc tái cấu trúc mô hình hoạt động, xây dựng chiến lược đầu tư mới đến chủ động sàng lọc danh mục dự án, BLUEMARQ Group đang từng bước hoàn thiện nền tảng cho chu kỳ phát triển tiếp theo. Việc lựa chọn đầu tư có trọng tâm, mở rộng quỹ dự án thông qua M&A có chọn lọc và tập trung vào các đô thị trọng điểm được kỳ vọng sẽ tạo động lực tăng trưởng mới cho Tập đoàn trong những năm tới.

Ngày 01/08/2026, Chủ đầu tư chính thức mở bán ra thị trường khoảng 500 căn hộ thuộc 2 tòa tháp. Ngay trong sự kiện, hơn 90% số căn hộ chào bán đã được khách hàng đặt mua thành công, với tổng giá trị giao dịch đạt gần 4.000 tỷ đồng. Công ty dự kiến sẽ hoàn tất việc kinh doanh toàn bộ Dự Án trong khoảng 3 tháng tới theo đúng kế hoạch.

Tọa lạc trên mặt tiền đường Võ Chí Công - tuyến giao thông huyết mạch kết nối Khu đô thị mới Thủ Thiêm với khu Đông TP. Hồ Chí Minh, Gladia Heights sở hữu vị trí thuận lợi cùng thiết kế hiện đại và hệ thống hơn 60 tiện ích nội khu, đáp ứng nhu cầu an cư và nâng cao chất lượng sống của cư dân.

Bên cạnh lợi thế về vị trí và quy hoạch, Dự Án còn được đánh giá cao nhờ pháp lý hoàn chỉnh, được nhiều ngân hàng uy tín trong và ngoài nước tài trợ cho vay mua nhà như ngân hàng VietinBank, Vietcombank, BIDV, MB, OCB và Standard Chartered Bank. Chủ đầu tư triển khai chính sách hỗ trợ lãi suất lên đến 24 tháng nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng sở hữu nhà ở.

Sau khi hoàn tất việc bán toàn bộ Dự Án, Công ty dự kiến thu về tổng doanh thu khoảng 6.000 tỷ đồng. Theo đó, lợi nhuận mang lại khoảng 2.000 tỷ đồng sẽ được ghi nhận trong năm 2027 sau khi hoàn tất việc bàn giao căn hộ cho khách hàng.

Trước đó, Keppel và Khang Điền đã mở bán thành công 226 sản phẩm biệt thự và nhà liên kế thuộc dự án Gladia by the Waters trong cùng khu đô thị. Toàn bộ khu biệt thự và nhà liên kế đã hoàn tất xây dựng và cảnh quan, đồng thời đã bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho những khách hàng đầu tiên chỉ sau 03 tháng kể từ thời điểm mở bán, khẳng định năng lực triển khai và uy tín của Chủ đầu tư.

Cơ cấu vốn gắn với chu kỳ đầu tư dài hạn

Từ mức vốn điều lệ 860 tỷ đồng vào cuối năm 2019, TDG Group nâng vốn lên 1.478,5 tỷ đồng vào tháng 11/2025. Theo cập nhật đăng ký doanh nghiệp ngày 6/3/2026, vốn điều lệ tiếp tục tăng lên 1.848,4 tỷ đồng.

Như vậy, sau hơn 6 năm, doanh nghiệp đã bổ sung gần 1.000 tỷ đồng vốn điều lệ. Việc gia tăng nguồn vốn diễn ra trong giai đoạn The Maris Vũng Tàu đẩy mạnh thi công, hoàn thiện và đưa các phân khu đầu tiên vào sử dụng.

Đáng chú ý, vốn chủ sở hữu tại ngày 31/12/2025 đạt gần 1.454,3 tỷ đồng, tăng khoảng 80,9% so với kỳ trước. Mức tăng này chủ yếu đến từ việc chủ sở hữu tiếp tục bổ sung vốn vào doanh nghiệp, tạo thêm dư địa để triển khai dự án và củng cố hệ số an toàn tài chính.

Từ mức vốn điều lệ 860 tỷ đồng vào cuối năm 2019, TDG Group nâng vốn lên 1.478,5 tỷ đồng vào tháng 11/2025. Theo cập nhật đăng ký doanh nghiệp ngày 6/3/2026, vốn điều lệ tiếp tục tăng lên 1.848,4 tỷ đồng.

Như vậy, sau hơn 6 năm, doanh nghiệp đã bổ sung gần 1.000 tỷ đồng vốn điều lệ. Việc gia tăng nguồn vốn diễn ra trong giai đoạn The Maris Vũng Tàu đẩy mạnh thi công, hoàn thiện và đưa các phân khu đầu tiên vào sử dụng.

Đáng chú ý, vốn chủ sở hữu tại ngày 31/12/2025 đạt gần 1.454,3 tỷ đồng, tăng khoảng 80,9% so với kỳ trước. Mức tăng này chủ yếu đến từ việc chủ sở hữu tiếp tục bổ sung vốn vào doanh nghiệp, tạo thêm dư địa để triển khai dự án và củng cố hệ số an toàn tài chính.

Theo dữ liệu doanh nghiệp cung cấp, toàn bộ quyền tài sản và dòng tiền hình thành từ dự án The Maris Vũng Tàu được sử dụng làm tài sản bảo đảm tại HDBank Chi nhánh Vũng Tàu. Đây là hình thức huy động vốn thường được áp dụng đối với các dự án bất động sản có quy mô lớn và thời gian đầu tư kéo dài.

Tổng giá trị định giá tài sản dự án được ghi nhận ở mức hơn 13.113 tỷ đồng, trong khi dư nợ tại HDBank khoảng 3.700 tỷ đồng. Doanh nghiệp cũng cho biết giá trị doanh thu phát sinh từ dự án đạt hơn 21.657 tỷ đồng.

Với quy mô 23 ha, bao gồm căn hộ, biệt thự, khách sạn và hệ thống tiện ích nghỉ dưỡng, The Maris Vũng Tàu đòi hỏi nguồn vốn trung và dài hạn cho các hoạt động xây dựng, hoàn thiện hạ tầng và tổ chức vận hành.

Trong bối cảnh đó, quy mô nợ cần được đánh giá đồng thời với mức độ hình thành tài sản, khả năng tạo dòng tiền và tiến độ thực hiện nghĩa vụ thanh toán. Việc vốn chủ sở hữu tăng, doanh nghiệp duy trì lợi nhuận và dự án có sản phẩm hoàn thành là những chỉ dấu cho thấy nguồn vốn đang từng bước được chuyển hóa thành tài sản thực tế.

Hoàn tất nghĩa vụ bảo hiểm xã hội và thuế

Theo danh sách do Bảo hiểm xã hội TP.HCM công bố, Công ty TNHH Allgreen – Vượng Thành – Trùng Dương (TDG Group) từng được ghi nhận chậm đóng bảo hiểm xã hội trong 6 tháng, với số tiền hơn 3,1 tỷ đồng. Số liệu được tính đến hết ngày 30/6/2026 và cập nhật tình hình ủy nhiệm chi đến hết ngày 8/7/2026.

Trao đổi về nội dung này, đại diện TDG Group cho biết khoản chậm đóng phát sinh trong bối cảnh chu kỳ thanh toán trên thị trường kéo dài, dòng tiền có những biến động ngắn hạn, trong khi doanh nghiệp tập trung nguồn lực cho quá trình xây dựng và hoàn thiện dự án.

Đến ngày 3/8/2026, chủ đầu tư đã hoàn tất đầy đủ nghĩa vụ bảo hiểm xã hội liên quan. Theo đại diện doanh nghiệp, việc chủ động cân đối nguồn lực và xử lý khoản chậm đóng nhằm bảo đảm quyền lợi của người lao động, đồng thời duy trì sự ổn định trong công tác quản trị và vận hành.

Đồng thời, doanh nghiệp cũng cho biết đã hoàn thành 100% nghĩa vụ thuế với Nhà nước.

Nguồn lực được chuyển hóa thành tiến độ dự án

Ngày 17/7/2026, tháp căn hộ Alaric chính thức bắt đầu bàn giao đến những chủ nhân đầu tiên.

Cột mốc này cũng đánh dấu bước chuyển của The Maris Vũng Tàu từ giai đoạn phát triển xây dựng sang từng bước hình thành cộng đồng cư dân, vận hành tòa nhà và khai thác hệ thống tiện ích hiện hữu.

Bên cạnh Alaric, các phân khu khác tại dự án tiếp tục được triển khai. Tháp Polaris đã hoàn thành cất nóc, trong khi Atlantic cùng các hạng mục cảnh quan, hạ tầng và tiện ích được thi công theo từng giai đoạn.

Nhìn tổng thể, bức tranh tài chính của TDG Group vẫn cần được theo dõi ở các yếu tố như cơ cấu nợ, nghĩa vụ trái phiếu và khả năng tạo dòng tiền trong dài hạn. Tuy nhiên, việc vốn chủ sở hữu tăng hơn 80%, vốn điều lệ được bổ sung, doanh nghiệp duy trì lợi nhuận, hoàn tất nghĩa vụ thuế, bảo hiểm xã hội và đưa Alaric vào bàn giao cho thấy những chuyển biến theo hướng tích cực.

Áp lực từ lãi suất thả nổi

Đầu năm 2025, anh Trần Nam (38 tuổi, Hà Nội) vay gần 2 tỷ đồng để mua căn hộ, được hưởng lãi suất ưu đãi 6,5%/năm trong 12 tháng đầu. Tuy nhiên, sau khi hết thời gian ưu đãi, khoản vay được chuyển sang lãi suất thả nổi hơn 13%/năm.

"Tiền gốc và lãi mỗi tháng tăng thêm gần 8 triệu đồng so với trước. Thu nhập của hai vợ chồng không tăng tương ứng nên gia đình buộc phải cắt giảm nhiều khoản chi tiêu để ưu tiên trả ngân hàng", anh Nam chia sẻ.

Trong khi đó, chị Đỗ Hằng (33 tuổi, Hà Nội) cho biết, đang vay khoảng 1,6 tỷ đồng mua nhà. Sau khi lãi suất ưu đãi kết thúc, mức lãi vay được điều chỉnh lên gần 14%/năm, khiến số tiền lãi phải trả hằng tháng tăng đáng kể.

"Ban đầu, tôi tính toán vẫn đủ khả năng trả nợ nhưng lãi suất tăng liên tục, khiến kế hoạch tài chính bị đảo lộn. Gia đình gần như không còn khoản tích lũy nào, vì phải dành phần lớn thu nhập để trả ngân hàng", chị Hằng nói.

Áp lực lãi suất cũng khiến một số người mua bất động sản hình thành trong tương lai phải tìm cách chuyển nhượng hợp đồng, để giảm gánh nặng tài chính, "thoát hàng" tránh rủi ro.

Đơn cử, tại một dự án căn hộ trên địa bàn phường Thanh Xuân, nhiều khách hàng mua nhà theo hình thức vay ngân hàng đang rao bán cắt lỗ hàng trăm triệu đồng trong bối cảnh lo ngại lãi suất thả nổi duy trì ở mức cao trong thời gian tới...

Thực tế này đang diễn ra khá phổ biến khi mặt bằng lãi suất vay mua nhà đang neo ở mức cao. Khảo sát quý II/2026 của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) cho thấy, lãi suất vay mua nhà hiện phổ biến ở mức 8,5-11%/năm trong thời gian ưu đãi. Sau đó, lãi suất thả nổi có thể lên tới 13-16%/năm, tùy chính sách của từng ngân hàng.

So với cùng kỳ năm trước, mặt bằng lãi suất đã tăng đáng kể. Nếu trong năm 2025, nhiều ngân hàng thương mại có vốn nhà nước triển khai các gói vay ưu đãi từ 5,5-6,7%/năm, cố định trong 12-24 tháng đầu, thì hiện nay mức phổ biến đã lên 8,2-10,8%/năm.

Dữ liệu từ Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services cũng ghi nhận xu hướng tương tự. Trong nửa đầu năm 2026, lãi suất vay mua nhà phổ biến ở mức 12-14%/năm, một số khoản vay áp dụng lãi suất thả nổi lên tới 16%/năm. Mức này cao hơn khoảng 3 điểm phần trăm so với năm 2025 và gần 4 điểm phần trăm so với mặt bằng 8-11% của năm 2024.

Vì sao lãi suất khó giảm?

Không chỉ lãi suất tăng, khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập của người dân cũng tiếp tục nới rộng, khiến việc sở hữu nhà ở ngày càng khó khăn.

Theo VARS-IRE, người mua nhà để ở hiện nay buộc phải chuẩn bị nguồn vốn tự có lớn hơn trước, để hạn chế áp lực vay ngân hàng. Trong khi đó, nhiều nhà đầu tư chỉ lựa chọn những sản phẩm có thể tạo dòng tiền ngay từ hoạt động cho thuê hoặc khai thác kinh doanh, nhằm bù đắp chi phí lãi vay.

Báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản của PropertyGuru cho thấy, hơn 80% người mua nhà và nhà đầu tư chỉ sẵn sàng vay khi lãi suất dưới 9%/năm. Phần lớn người được khảo sát đánh giá mức lãi suất phù hợp, nằm trong khoảng 5-9%/năm và sẽ hạn chế hoặc ngừng sử dụng đòn bẩy tài chính nếu lãi suất vượt 11%/năm.

Nghiên cứu này cũng chỉ ra, đa số người mua mong muốn tổng số tiền trả góp hằng tháng, gồm cả gốc và lãi, chỉ chiếm khoảng 20-40% thu nhập. Trong bối cảnh giá nhà và chi phí vốn đều ở mức cao, đây là một trong những nguyên nhân khiến nhiều người có nhu cầu ở thực quyết định chờ đợi thay vì vội vàng ký hợp đồng.

Theo Công ty cổ phần Xếp hạng tín nhiệm đầu tư Việt Nam (VIS Rating), nguyên nhân khiến lãi suất vay mua nhà tăng trở lại chủ yếu là chi phí huy động vốn của các ngân hàng gia tăng.

Sau giai đoạn duy trì lãi suất thấp để hỗ trợ nền kinh tế, nhiều ngân hàng đã nâng lãi suất huy động nhằm thu hút tiền gửi, kéo theo chi phí vốn đầu vào tăng. Bên cạnh đó, định hướng kiểm soát tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản vẫn được duy trì, khiến mặt bằng lãi suất cho vay khó giảm sâu, dù nhu cầu vay mua nhà vẫn lớn.

Trong bối cảnh lãi suất thả nổi duy trì ở mức cao và giá nhà chưa có dấu hiệu giảm mạnh, các chuyên gia khuyến nghị người mua cần cân nhắc kỹ khả năng trả nợ trong dài hạn, không chỉ dựa trên mức lãi suất ưu đãi ban đầu mà phải tính đến kịch bản lãi suất sau ưu đãi, để tránh áp lực tài chính khi khoản vay bước vào giai đoạn thả nổi.

Doanh nghiệp địa ốc khó giảm giá bán nhà

Theo VARS-IRE, khả năng thanh toán của người mua nhà đồng thời chịu tác động từ mặt bằng giá và chi phí tài chính. Tuy nhiên, theo đơn vị này, dư địa giảm giá của doanh nghiệp không nhiều, do giá thành bao gồm chi phí đất, bồi thường, xây dựng, nguyên vật liệu, vốn, pháp lý, quản lý, bán hàng và các nghĩa vụ tài chính, đều đang gia tăng. Một số dự án còn có thể phát sinh thêm chi phí do quá trình xác định tiền sử dụng đất kéo dài.

Việc giảm trực tiếp giá niêm yết cũng có thể tác động đến thị trường thứ cấp, giá trị tài sản bảo đảm và tâm lý của khách hàng đã mua trước đó. Vì vậy, doanh nghiệp thường lựa chọn chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán để giảm chi phí thực tế cho người mua.

Lãi suất tăng khiến người mua bất động sản thận trọng

[/i] Lãi suất vay mua nhà chạm 16%/năm, thị trường bất động sản thêm áp lực

Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực của Batdongsan.com.vn cho biết, một quan điểm nhận được nhiều sự quan tâm là từ nay “chung cư không còn là tích sản mà là tiêu sản”, đây là một góc nhìn đáng để phân tích và suy ngẫm.

Theo ông Tuấn, trên thực tế, Nghị quyết 21 đã đề xuất hoàn thiện các quy định về niên hạn sử dụng công trình, đồng thời tăng cường việc kiểm định, cải tạo và xây dựng lại chung cư khi hết thời hạn sử dụng. Điều đó khiến không ít người cho rằng, khi công trình có “tuổi thọ”, chung cư sẽ không còn là một tài sản để tích lũy lâu dài.

Tuy nhiên, nếu chỉ dựa trên yếu tố đó để kết luận chung cư là “tiêu sản” thì có lẽ vẫn chưa phản ánh đầy đủ bức tranh của thị trường. Trong đầu tư, không có loại tài sản nào mặc định là tích sản hay tiêu sản. Điều quan trọng không phải tài sản đó là gì, mà là nó tạo ra giá trị như thế nào trong suốt vòng đời sở hữu.

Ông Tuấn khẳng định, dữ liệu thị trường đang kể một câu chuyện khác. Từ cơ sở dữ liệu giá của hơn 600 dự án chung cư mà Batdongsan theo dõi, có tới 594/626 dự án - tương đương 95% ghi nhận giá bán tin đăng trong quý II/2026 cao hơn cùng kỳ năm trước. Mức tăng giá trung bình đạt khoảng 22,5%, trong khi chỉ 29 dự án giảm giá so với 2025.

“Nếu nhìn từ góc độ hiệu quả đầu tư, rất khó để gọi một loại tài sản mà 95% dự án đều tăng giá trong một năm là tiêu sản. Không phải chung cư quyết định là tích sản hay tiêu sản, mà chính chất lượng của dự án mới quyết định điều đó”, ông Tuấn khẳng định.

Giám đốc khu vực của Batdongsan.com.vn cho biết thêm, đã qua rồi thời mua chung cư nào cũng tăng giá. Thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh hơn. Dự án có vị trí tốt, hạ tầng hoàn thiện, quản lý vận hành tốt và nhu cầu ở thực lớn sẽ tiếp tục gia tăng giá trị. Ngược lại, những dự án xuống cấp, thiếu tiện ích hay mất lợi thế cạnh tranh sẽ ngày càng khó giữ giá.

“Khi thị trường phát triển, tài sản không còn tăng giá đồng loạt, mà giá trị sẽ thuộc về những dự án thực sự tốt. Đây cũng là điều đã diễn ra ở hầu hết các thị trường bất động sản phát triển trên thế giới. Đừng hỏi chung cư là tích sản hay tiêu sản. Hãy hỏi bạn đang sở hữu một dự án tốt hay không”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan nêu định hướng, giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư. Trong đó, đối với chung cư xây dựng mới, sẽ quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản, chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi hết thời hạn.

[/i] Chung cư xây mới sẽ có thời hạn sử dụng: Người mua nhà cần hiểu rõ điều gì?

Kinh nghiệm quốc tế về sở hữu chung cư có thời hạn: Quyền tài sản mới là 'chìa khóa'

Chung cư xây mới sẽ có thời hạn sử dụng: Tác động đến thị trường ra sao?

Đề xuất bổ sung loại hình chung cư có thời hạn khi sửa đổi Luật Nhà ở