Cần hiểu đúng bản chất của "chung cư có thời hạn"

Theo TS Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng, để nhìn nhận đúng đề xuất quy định thời hạn sử dụng đối với chung cư, cần phân biệt rõ ba khái niệm thường bị đánh đồng: niên hạn công trình, quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất.

Ông cho rằng, nhà chung cư là công trình xây dựng nên đương nhiên có tuổi thọ, niên hạn sử dụng và phải được kiểm định để đảm bảo an toàn. Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa quyền sở hữu căn hộ hoặc quyền sử dụng đất của người dân tự động chấm dứt khi công trình hết niên hạn.

Theo chuyên gia, thời gian qua nhiều người hiểu cụm từ "chung cư có thời hạn" theo nghĩa sau 50 hoặc 70 năm sẽ mất nhà, mất luôn quyền tài sản. Đây là cách hiểu chưa chính xác.

Bản chất, nhà chung cư cũng như các công trình xây dựng khác đều có tuổi thọ thiết kế. Theo thời gian, kết cấu chịu lực, hệ thống điện, cấp thoát nước, phòng cháy chữa cháy, thang máy và các hạng mục kỹ thuật sẽ xuống cấp. Vì vậy, việc quy định niên hạn sử dụng công trình nhằm phục vụ công tác kiểm định, bảo trì, cải tạo hoặc xây dựng lại là yêu cầu cần thiết để đảm bảo an toàn cho cư dân.

Tuy nhiên, niên hạn của công trình không nên được hiểu là thời hạn của toàn bộ quyền tài sản đối với căn hộ.

Đối với chung cư được xây dựng trên đất ở sử dụng ổn định, lâu dài, người mua không chỉ sở hữu căn hộ mà còn có quyền sử dụng chung đối với phần đất xây dựng và các diện tích sở hữu chung theo quy định pháp luật. Vì vậy, khi công trình hết niên hạn hoặc không còn đảm bảo an toàn, vấn đề đặt ra là cải tạo hoặc xây dựng lại công trình, chứ không phải mặc nhiên chấm dứt quyền tài sản của người dân.

Theo TS Trần Xuân Lượng, định hướng quy định thời hạn sử dụng chung cư xây mới cần được hiểu chủ yếu là quản lý vòng đời công trình, tạo cơ sở pháp lý cho việc cải tạo, tái thiết chung cư cũ, thay vì chuyển toàn bộ chung cư sang mô hình "sở hữu có thời hạn".

Mỗi quốc gia có một mô hình khác nhau

Theo chuyên gia, kinh nghiệm quốc tế cho thấy không có một mô hình chung cư có thời hạn áp dụng chung cho mọi quốc gia, bởi điều này phụ thuộc vào chế độ sở hữu đất đai, quỹ đất và chiến lược phát triển đô thị.

Tại Singapore, phần lớn nhà ở được phát triển trên cơ sở quyền sử dụng đất có thời hạn, phổ biến là 99 năm. Đây là mô hình quản lý quỹ đất nhằm bảo đảm Nhà nước có thể tái sử dụng đất cho các thế hệ sau. Tuy nhiên, quốc gia này cũng xây dựng hệ thống quy hoạch, tái phát triển, bồi thường và hỗ trợ tái định cư rất đồng bộ. Vì vậy, theo ông, không thể chỉ nhìn vào con số 99 năm để áp dụng máy móc vào Việt Nam.

Trong khi đó, tại Trung Quốc, người dân sở hữu căn hộ nhưng quyền sử dụng đất ở có thời hạn. Dù vậy, pháp luật nước này quy định quyền sử dụng đất ở được gia hạn tự động, qua đó bảo đảm tính ổn định của quyền tài sản và hạn chế tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản.

Còn tại Anh và xứ Wales, nhiều căn hộ được giao dịch theo mô hình sở hữu có thời hạn gắn với hợp đồng thuê đất. Thực tế cho thấy, khi thời hạn còn lại ngắn, giá trị căn hộ thường giảm và chi phí gia hạn tăng cao. Chính vì những bất cập này, Anh đang cải cách theo hướng kéo dài thời hạn sở hữu, tăng quyền lợi của người mua và thúc đẩy mô hình sở hữu lâu dài đối với các dự án chung cư mới.

"Từ kinh nghiệm quốc tế có thể thấy, điều quan trọng không phải quy định thời hạn bao nhiêu năm, mà là sau khi công trình hết niên hạn thì quyền tài sản của người dân được bảo đảm như thế nào; ai chịu chi phí xây dựng lại; cư dân được bồi thường, tái định cư hay tiếp tục sở hữu ra sao?", TS Trần Xuân Lượng nhấn mạnh.

Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan nêu định hướng, giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư. Trong đó, đối với chung cư xây dựng mới, sẽ quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản, chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi hết thời hạn.

Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) mới nhất cũng đã bổ sung loại hình chung cư có thời hạn, việc xác lập quyền sở hữu tài sản của người dân và quy định xử lý đối với trường hợp nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ.

HoREA đề xuất bổ sung loại hình đất ở có thời hạn vào Luật Đất đai

Biến động giá chung cư Hà Nội trên thị trường sơ cấp và thứ cấp

Thứ trưởng Bộ Xây dựng nói về thời hạn sử dụng chung cư

Tọa đàm được tổ chức trong bối cảnh sau gần hai năm Điều 218, Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực. Điều luật này quy định về cơ chế sử dụng đất kết hợp đa mục đích, mở ra một hướng tiếp cận mới trong khai thác tài nguyên đất đai. Theo đó, ngoài mục đích chính, các thửa đất được vận hành theo cơ chế này trở thành không gian kết hợp đất nông, lâm nghiệp để phát triển du lịch sinh thái, trải nghiệm, dược liệu, thương mại và dịch vụ... góp phần nâng cao giá trị sử dụng đất, tạo thêm sinh kế cho người dân.

Thực tế tại các tỉnh trung du và miền núi phía Bắc cho thấy nhiều mô hình đã bước đầu phát huy hiệu quả. Tại Sa Pa và Bắc Hà (Lào Cai), các hộ dân và doanh nghiệp được phê duyệt phương án sử dụng đất nông nghiệp kết hợp phát triển du lịch sinh thái, homestay, trải nghiệm nông nghiệp, trong khi phần lớn diện tích vẫn duy trì sản xuất. Tại hồ Thác Bà (tỉnh Lào Cai), nhiều doanh nghiệp kỳ vọng cơ chế mới sẽ tạo điều kiện khai thác hiệu quả lợi thế cảnh quan để phát triển du lịch nghỉ dưỡng gắn với bảo vệ rừng và mặt nước. Ở tỉnh Lai Châu, đất đa mục đích được kỳ vọng trở thành nền tảng phát triển vùng dược liệu dưới tán rừng, thúc đẩy kinh tế xanh và nâng cao thu nhập cho người dân.

Tuy nhiên, bên cạnh những tín hiệu tích cực, nhiều địa phương còn lúng túng trong việc thẩm định phương án, xác định ranh giới giữa mục đích sử dụng chính và mục đích kết hợp, áp dụng các quy định về xây dựng, môi trường, nghĩa vụ tài chính cũng như xử lý sự giao thoa giữa các hệ thống pháp luật. Sự thiếu thống nhất trong cách hiểu và áp dụng quy định khiến không ít dự án, mô hình phải chờ đợi dù nhu cầu đầu tư và phát triển là rất lớn.

Trong bối cảnh dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được lấy ý kiến, tọa đàm sẽ là diễn đàn để các đại biểu Quốc hội, cơ quan quản lý, chuyên gia pháp lý, lãnh đạo địa phương cùng cộng đồng doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ kinh doanh cá thể trao đổi, đánh giá những kết quả bước đầu sau khi Điều 218 của Luật Đất đai năm 2024 đi vào cuộc sống; đồng thời phân tích những bất cập, khoảng trống trong quá trình thực thi và đề xuất các giải pháp hoàn thiện cơ chế, chính sách.

Tọa đàm diễn ra vào lúc 14h30 ngày 31/7 tại Tòa soạn Báo Tiền Phong.

Tâm lý thị trường sẽ là yếu tố chịu tác động lớn nhất

Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan nêu định hướng, giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư. Trong đó, đối với chung cư xây dựng mới, sẽ quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản, chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi hết thời hạn.

Trao đổi với phóng viên Tiền Phong, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), cho rằng đây là định hướng quan trọng nhằm hoàn thiện khung pháp lý đối với nhà chung cư, hướng tới giải quyết những tồn tại kéo dài trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ và nâng cao hiệu quả sử dụng đất đô thị.

Tuy nhiên, theo bà Miền, đây cũng là chính sách có tác động trực tiếp đến tâm lý thị trường, quyền tài sản của người dân và xu hướng phát triển các phân khúc bất động sản, do đó cần được thiết kế với lộ trình và cơ chế thực thi minh bạch. Điều đầu tiên cần làm rõ là phân biệt giữa quyền sử dụng đất và thời hạn sử dụng công trình.

Theo tinh thần, định hướng của nghị quyết, đất xây dựng nhà ở thương mại vẫn được giao ổn định, lâu dài. Nội dung được điều chỉnh là thời hạn sử dụng căn hộ căn cứ vào niên hạn của công trình xây dựng, tức là gắn với tuổi thọ kỹ thuật và mức độ an toàn của tòa nhà.

Bà Miền cho rằng, đây là cách tiếp cận phù hợp với bản chất của tài sản. Đất có thể được sử dụng ổn định lâu dài nhưng công trình luôn có vòng đời nhất định, chịu tác động của thời gian, chất lượng thi công, quá trình khai thác, vận hành và bảo trì. Do đó, việc xác định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình phản ánh đúng bản chất kỹ thuật của tài sản, thay vì mặc nhiên coi công trình có giá trị sử dụng vĩnh viễn.

Theo VARS IRE, quy định về thời hạn sử dụng căn hộ cũng có thể tạo cơ sở pháp lý để tháo gỡ điểm nghẽn trong cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ.

Thực tế, hàng trăm khu chung cư cũ tại Hà Nội, TP.HCM và nhiều địa phương khác đã xuống cấp nghiêm trọng nhưng quá trình cải tạo, xây dựng lại diễn ra rất chậm. Một trong những nguyên nhân quan trọng là thiếu cơ sở pháp lý rõ ràng về thời điểm kết thúc đời công trình và cơ chế xử lý quyền, lợi ích của các chủ sở hữu khi chung cư hết niên hạn sử dụng.

Nếu được quy định đầy đủ, chính sách sẽ tạo hành lang pháp lý minh bạch cho hoạt động cải tạo, xây dựng lại chung cư; giảm tình trạng kéo dài đàm phán, khó đạt được sự đồng thuận giữa các chủ sở hữu; đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ đất đô thị trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn hẹp và nhu cầu tái thiết đô thị ngày càng lớn.

Theo bà Phạm Thị Miền, dù định hướng chính sách có cơ sở về quản lý đô thị, song trong ngắn hạn, yếu tố cần được quan tâm nhất chính là phản ứng của thị trường.

Tâm lý của đa số người dân Việt Nam vẫn coi nhà ở là tài sản tích lũy lâu dài và có giá trị truyền đời, luôn ưu tiên tính “sở hữu” và “lâu dài”. Vì vậy, chỉ cần có thông tin liên quan tới việc “giới hạn” thời gian sở hữu lập tức sẽ khiến tâm lý người dân lo lắng.

"Nếu không được truyền thông và quy định rõ ràng, người dân có thể có cảm giác 'trả tiền cục' nhưng chỉ được 'thuê dài hạn'. Điều này có thể ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, đặc biệt là đối với phân khúc căn hộ chung cư", bà Miền nhận định.

Theo chuyên gia, trong trường hợp tâm lý này lan rộng, một bộ phận người mua có thể chuyển hướng sang nhà thấp tầng hoặc đất nền, vì ưu tiên tài sản gắn với quyền sở hữu lâu dài. Điểm cốt lõi trong định hướng của nghị quyết không phải là việc quy định thời hạn sử dụng căn hộ, mà là yêu cầu "gắn với bảo đảm quyền tài sản" của chủ sở hữu.

Điều này đồng nghĩa khi công trình hết niên hạn sử dụng, quyền và lợi ích hợp pháp của người sở hữu căn hộ vẫn phải được bảo đảm thông qua cơ chế tham gia xây dựng lại chung cư theo quy định.

Để chính sách khả thi và đi vào cuộc sống, bà Miền cho rằng, cần tiếp tục cụ thể hóa nhiều nội dung như: cách xác định niên hạn sử dụng công trình trên cơ sở tiêu chuẩn kỹ thuật; điều kiện, trình tự và thẩm quyền xác định công trình hết niên hạn sử dụng; cơ chế góp vốn, thực hiện nghĩa vụ tài chính khi xây dựng lại chung cư; quyền lợi của chủ sở hữu sau khi công trình được xây dựng mới…

Phải có cơ chế đảm bảo quyền lợi rõ ràng cho người dân

Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) mới nhất cũng đã bổ sung quy định loại hình chung cư có thời hạn, việc xác lập quyền sở hữu tài sản của người dân và quy định xử lý đối với trường hợp nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ. Đề xuất này đang nhận được sự quan tâm của người dân, đặc biệt là với những người đang ở chung cư.

Là cư dân đang sinh sống tại một chung cư ở phường Hoàng Liệt (Hà Nội), anh Phan Bình cho rằng, việc quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình là cần thiết nếu đi kèm cơ chế bảo đảm quyền lợi của người dân.

"Tôi thấy về bản chất, công trình nào cũng có tuổi thọ. Nếu tòa nhà xuống cấp, không còn bảo đảm an toàn thì việc xây dựng lại là hợp lý. Điều tôi quan tâm không phải là có thời hạn hay không, mà là sau khi chung cư hết niên hạn thì cư dân sẽ được bố trí ra sao, phải đóng thêm bao nhiêu tiền, quyền lợi có được bảo đảm hay không. Nếu các quy định này rõ ràng thì tôi vẫn yên tâm mua và ở chung cư", anh Bình nói.

Trong khi đó, chị Trần Thu Hà, cư dân một khu chung cư tại phường Yên Sở (Hà Nội), lại bày tỏ sự băn khoăn trước định hướng quy định mới.

"Vợ chồng tôi dành dụm nhiều năm mới mua được căn hộ với suy nghĩ đây là tài sản lâu dài để sau này có thể để lại cho con. Nếu quy định căn hộ chỉ được sử dụng theo niên hạn công trình thì chắc chắn người mua sẽ cân nhắc nhiều hơn. Tôi lo giá trị tài sản sẽ bị ảnh hưởng và tâm lý người mua căn hộ cũng sẽ thay đổi nếu cơ chế bảo đảm quyền lợi không được quy định thật cụ thể", chị Hà chia sẻ.

Để chính sách phát huy hiệu quả nhưng không tạo cú sốc đối với thị trường bất động sản, VARS IRE kiến nghị cần quy định rõ tiêu chí xác định niên hạn sử dụng công trình theo tiêu chuẩn kỹ thuật thống nhất, minh bạch và dễ áp dụng.

Bên cạnh đó, công tác truyền thông cần được đẩy mạnh để người dân hiểu rõ bản chất của chính sách. Nhấn mạnh rằng việc quy định thời hạn sử dụng căn hộ không làm mất quyền sử dụng đất lâu dài, mà hướng tới quản lý công trình an toàn.

Căn hộ chung cư xây mới có thời hạn sử dụng theo niên hạn xây dựng công trình

Đề xuất áp thuế cao với đất bỏ hoang, mua bán 'lướt sóng'

Chuyên gia cảnh báo bài học từ chung cư HH Linh Đàm khi góp ý sửa Luật Kinh doanh BĐS

Bất động sản vẫn là kênh đầu tư an toàn và tiềm năng

Bất chấp những biến động vĩ mô của kinh tế thế giới, bức tranh kinh tế Việt Nam 6 tháng đầu năm 2026 ghi nhận những chỉ số tăng trưởng hết sức ấn tượng. GDP toàn quốc tăng tới 8,18% so với cùng kỳ – xác lập mức tăng trưởng cao nhất trong vòng 16 năm qua. Cùng với đó, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 34,65 tỷ USD, tăng mạnh 61% so với cùng kỳ năm trước. Trong dòng vốn ngoại khổng lồ đó, ngành kinh doanh bất động sản tiếp tục giữ vững vị thế ngôi vương thứ hai, thu hút 5,1 tỷ USD (chiếm 17,9% tổng vốn đăng ký).

Những con số biết nói này phản ánh một thực tế khách quan: Tăng trưởng kinh tế vượt trội và làn sóng FDI dồi dào đang trực tiếp tạo ra một nhu cầu rất lớn và có thật về nhà ở, thương mại, công nghiệp lẫn logistics. Bất động sản không phải là một thị trường tách rời, mà là ngành kinh tế xương sống, đóng góp tới gần 10% vào GDP chung và có sức lan tỏa, tác động trực tiếp đến hàng chục ngành nghề liên quan khác.

Trong bối cảnh các kênh đầu tư khác vẫn tiềm ẩn nhiều biến động, bất động sản vẫn giữ vai trò là kênh tích lũy tài sản dài hạn nhờ khả năng tạo lập và duy trì giá trị theo thời gian. Triển vọng của thị trường không chỉ được hỗ trợ bởi các yếu tố kinh tế vĩ mô, mà còn bởi nhu cầu sở hữu nhà ở và tích sản bền vững của người Việt khá lớn trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa nhanh, sự gia tăng của tầng lớp trung lưu và xu hướng ưu tiên các tài sản có giá trị thực.

Dữ liệu thực tế từ Báo cáo Thị trường bất động sản Việt Nam quý II và 06 tháng đầu năm 2026 từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, tổng lượng giao dịch nhà ở mới trong 6 tháng đầu năm 2026 đạt khoảng 48.000 giao dịch (tỷ lệ hấp thụ đạt 49%), trong đó phân khúc căn hộ chung cư chiếm đến 73% lượng giao dịch. Lực cầu này cho thấy dòng tiền chưa bao giờ rời bỏ thị trường, người mua chỉ đang trở nên thực dụng, thông thái và chọn lọc hơn. Bất động sản vẫn là kênh trú ẩn dòng tiền an toàn, nhưng là cho nhu cầu đầu tư trung - dài hạn, hướng đến giá trị thật chứ không còn chỗ cho tư duy "lướt sóng" đón đầu các cơn sốt ảo.

Tác động từ "bộ ba" Luật mới: "Bộ lọc" tự nhiên phân hóa thị trường

Sự chuyển dịch này còn nhận tác động mang tính quyết định từ hiệu ứng của ba đạo luật sửa đổi: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản. Các quy định mới siết chặt điều kiện kinh doanh, công khai thông tin dự án, quy định về tiền đặt cọc và năng lực tài chính. Yếu tố này giúp loại bỏ các dự án "trên giấy" hoặc chủ đầu tư có năng lực yếu, tạo hành lang pháp lý minh bạch bảo vệ người mua. Dưới sự điều chỉnh của luật mới, dòng tiền thông minh tập trung đổ về các đại đô thị quy hoạch bài bản, đồng bộ hạ tầng và có pháp lý rõ ràng.

Sự phân hóa của thị trường không chỉ diễn ra ở khía cạnh sản phẩm mà diễn ra mạnh mẽ ngay ở cấu trúc các chủ thể tham gia, đặc biệt là các chủ đầu tư. Giai đoạn này chính là thời điểm thị trường sàng lọc để giữ lại những doanh nghiệp bất động sản thực sự có năng lực, có tầm nhìn bền vững.

Báo cáo trên từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho thấy rõ: Nguồn cung mới và lượng tiêu thụ trên thị trường tiếp tục được dẫn dắt chủ đạo bởi các "ông lớn" đầu ngành. Các doanh nghiệp dẫn đầu như Vinhomes, Masterise Homes và Sun Group đã đóng góp tới khoảng 43% tổng nguồn cung mở bán mới trên toàn quốc. Đặc biệt, về mặt thanh khoản, nhóm các chủ đầu tư lớn, uy tín đạt tỷ lệ hấp thụ lên tới khoảng 70% – đây là một con số vượt trội.

"Luật chơi" mới thuộc về các chủ đầu tư uy tín và có năng lực thực thi

Thứ nhất, về nguồn vốn và tài chính: Trong bối cảnh chi phí vốn gia tăng, áp lực lãi suất cho vay thả nổi duy trì ở mức cao (phổ biến từ 12-14%/năm), hệ thống ngân hàng kiểm soát chặt chẽ room tín dụng hướng vào nhu cầu thực, thì năng lực quản trị tài chính và dòng tiền quyết định sự sống còn của doanh nghiệp.

Thứ hai, về chi phí đầu vào và năng lực phát triển: Việc áp dụng bảng giá đất mới sát với giá thị trường từ đầu năm 2026 tuy góp phần minh bạch hóa thị trường, nhưng đồng thời làm gia tăng đáng kể chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất. Cùng với biến động của chi phí vật liệu xây dựng (giá cát, đá tăng 60-100%, giá thép tăng mạnh), đây trở thành một “bộ lọc” tự nhiên đối với năng lực của các chủ đầu tư.

Trong bối cảnh đó, chỉ những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính vững mạnh, khả năng kiểm soát dòng tiền, sở hữu quỹ đất sạch quy mô lớn và năng lực triển khai thực tế mới có thể duy trì tiến độ, đảm bảo chất lượng và đưa ra các giải pháp tài chính phù hợp để đồng hành cùng khách hàng. Đối với người mua, điều này không chỉ là bảo chứng cho việc dự án được triển khai đúng cam kết, mà còn góp phần giảm thiểu rủi ro pháp lý, tiến độ và chất lượng trong suốt hành trình sở hữu, từ đó tạo nền tảng an tâm hơn cho cả nhu cầu an cư lẫn tích sản dài hạn.

Thứ ba, về chất lượng sản phẩm và trải nghiệm sống: Các chủ đầu tư uy tín không chỉ nâng cao chất lượng công trình, mà còn dịch chuyển sang cách tiếp cận toàn diện hơn: từ thiết kế, vật liệu, không gian xanh, hệ tiện ích “All-in-One” đến dịch vụ vận hành và khả năng duy trì chất lượng sống sau bàn giao.

Trong chu kỳ mới, khách hàng không còn chỉ đánh giá một bất động sản tại thời điểm mua, mà ngày càng quan tâm đến trải nghiệm thực tế trong suốt quá trình sử dụng: tiện ích có vận hành hiệu quả hay không, cộng đồng cư dân được hình thành ra sao, chất lượng dịch vụ có được duy trì và tài sản có tiếp tục giữ được sức hấp dẫn theo thời gian hay không. Đây cũng chính là những tiêu chí đang định hình lại khái niệm “giá trị thực” trên thị trường.

Sự chuyển dịch hiện nay không chỉ là một điều chỉnh mang tính chu kỳ, mà phản ánh quá trình tái cấu trúc sâu sắc của thị trường bất động sản. Khái niệm “nhu cầu thực” vì vậy cũng cần được nhìn nhận theo nghĩa rộng hơn: không chỉ là nhu cầu mua nhà để ở, mà còn bao gồm nhu cầu tích lũy tài sản an toàn, khai thác cho thuê, phục vụ gia đình hay phát triển kinh doanh, miễn là gắn với khả năng chi trả và tạo ra giá trị sử dụng thực tế.

Đây cũng là lý do trong bối cảnh thị trường ngày càng phân hóa, dòng tiền có xu hướng tìm đến những dự án của những Nhà Phát triển Bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực và sở hữu năng lực thực thi đã được kiểm chứng. Hơn cả việc kiến tạo những công trình chất lượng, năng lực của một Nhà Phát triển Bất động sản còn được thể hiện ở khả năng đồng hành cùng khách hàng từ khi lựa chọn nơi an cư đến hành trình trở thành một phần của cộng đồng cư dân. Chính sự đồng hành bền bỉ ấy tạo nên những giá trị vượt lên trên ý nghĩa của một tài sản, hướng đến kiến tạo trải nghiệm sống bền vững.

Giữa nhịp sống sôi động của Đà Nẵng công trình mở ra một không gian lưu trú bình yên, nơi những ký ức về làng chài miền Trung được tái hiện qua mái ngói, khoảng sân chung và những lối đi nhỏ đầy thân thuộc.

Lấy cảm hứng từ nếp sống quây quần bên biển, công trình khéo léo đưa kiến trúc, khí hậu và văn hóa bản địa hòa quyện trong từng chi tiết, mang đến cảm giác gần gũi như trở về nhà.

---------

Đơn vị thiết kế: Chơn.a

Ảnh: Chơn.a

Cùng follow #Happynest để cập nhật thông tin bổ ích về xây - sửa - trang trí nhà cửa nhé!

UBND TP. Huế vừa ban hành kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất năm 2026 đối với các khu nhà, đất do Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố quản lý.

Theo kế hoạch, thành phố sẽ tổ chức đấu giá 16 dự án, khu đất với tổng diện tích hơn 185.000 m2. Tổng số tiền dự kiến thu về từ đấu giá khoảng 2.430 tỷ đồng.

Trong đó, nhóm đất phân lô gồm 88 lô, tổng diện tích gần 14.000 m2, dự kiến thu hơn 354 tỷ đồng. Khu dân cư OTT4 thuộc Khu E - Đô thị mới An Vân Dương là quỹ đất lớn nhất của nhóm này với 68 lô, diện tích hơn 11.300 m2, dự kiến mang lại khoảng 250 tỷ đồng.

Đối với nhóm đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, TP. Huế dự kiến đưa ra đấu giá Tổ hợp khu nhà ở, thương mại - dịch vụ tại khu đất trước Nhà thi đấu Bà Triệu và sân bóng đá phường Vỹ Dạ. Dự án có diện tích hơn 25.600 m2, dự kiến thu khoảng 350 tỷ đồng.

Đáng chú ý, nhóm đấu giá quyền sử dụng đất thu tiền thuê đất một lần chiếm tỷ trọng lớn nhất, gồm 10 cơ sở nhà đất và khu đất với tổng diện tích hơn 145.000 m², dự kiến thu gần 1.726 tỷ đồng.

Nổi bật trong danh mục này là khu nhà đất số 22-24 và 28-30A Lê Lợi (phường Thuận Hóa), diện tích gần 6.000 m2, dự kiến thu khoảng 596 tỷ đồng. Dự án thương mại dịch vụ tại khu đất TMDV-4 nằm ở nút giao Võ Nguyên Giáp - Tố Hữu có diện tích hơn 35.400 m2, dự kiến mang về khoảng 460 tỷ đồng.

Ngoài ra, thành phố cũng lên kế hoạch đấu giá nhiều khu “đất vàng” khác như dự án khách sạn tại số 28 Lê Quý Đôn; khu nhà đất số 103-109 Phan Đình Phùng; Tổ hợp thương mại, dịch vụ, khách sạn cao cấp tại số 08-10 Phan Bội Châu và số 19 Nguyễn Huệ với nguồn thu dự kiến khoảng 219 tỷ đồng.

Danh mục đấu giá còn có Khu du lịch nghỉ dưỡng sinh thái cao cấp tại khu vực Trường Đá, phường Thủy Xuân, diện tích hơn 69.000 m2, dự kiến thu gần 194,4 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, TP. Huế đưa vào kế hoạch đấu giá 3 khu đất DV1, DV2 và DV3 tại Khu tái định cư Thủy Thanh giai đoạn 3 để phát triển dịch vụ công nghệ thông tin.

Theo UBND TP. Huế, việc đấu giá quyền sử dụng đất sẽ được thực hiện theo nguyên tắc công khai, minh bạch, khách quan, bình đẳng và tuân thủ quy định pháp luật, qua đó khai thác hiệu quả quỹ đất và tạo nguồn lực phục vụ phát triển kinh tế - xã hội địa phương.

Hà Nội chuyển đổi hơn 2.600 m2 'đất vàng' làm tổ hợp nhà ở, văn phòng

Cận cảnh 2 khu đất vàng TP.HCM dự kiến thanh toán đối ứng cầu Cần Giờ

Thu hồi khu 'đất vàng'

UBND tỉnh Lâm Đồng vừa ban hành Kết luận số 10871/KL-UBND về nội dung tố cáo đối với ông Phạm Đăng Quang, nguyên Phó Chủ tịch UBND huyện Đắk Glong, tỉnh Đắk Nông cũ, liên quan việc ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) trái quy định.

Trước đó, tỉnh Lâm Đồng thụ lý giải quyết tố cáo, đồng thời giao cơ quan chức năng xác minh nội dung tố cáo đối với ông Phạm Đăng Quang vào tháng 12/2025.

Theo kết luận số 10871/KL-UBND, năm 2015, UBND huyện Đắk Glong đã cấp sổ đỏ số BU385832 cho ông Lý Văn Lý và ông Lý Văn Đậu đối với thửa đất số 7, tờ bản đồ số 39 tại xã Quảng Sơn, huyện Đắk Glong (nay là xã Quảng Sơn, tỉnh Lâm Đồng), có diện tích 13.707,7m².

Tuy nhiên, qua xác minh, cơ quan chức năng xác định phần lớn diện tích thửa đất này chồng lấn với thửa đất số 13, tờ bản đồ số 8 đã được cấp sổ đỏ hợp pháp từ năm 2009 cho hộ ông Lê Đình Thi.

Kết quả đối chiếu bản đồ địa chính cho thấy sổ đỏ được cấp cho ông Lý và ông Đậu chồng lấn khoảng 90% diện tích thửa đất đã được cấp cho ông Thi. Vào thời điểm ký cấp sổ, ông Quang giữ chức Phó Chủ tịch UBND huyện Đắk Glong, là người ký giấy chứng nhận nhưng thiếu kiểm tra hồ sơ do cấp dưới tham mưu, dẫn đến việc cấp trùng sổ đỏ.

Sau khi xem xét nội dung tố cáo, giải trình của người bị tố cáo, các tài liệu, chứng cứ liên quan và đối chiếu quy định pháp luật, Phó Chủ tịch Thường trực UBND tỉnh Lâm Đồng Lê Trọng Yên kết luận nội dung công dân tố cáo ông Phạm Đăng Quang cấp sổ đỏ sai quy định là đúng.

Kết luận cũng chỉ rõ nguyên nhân dẫn đến sai phạm xuất phát từ việc các cán bộ chuyên môn ở xã Quảng Sơn, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đắk Glong không cập nhật, tra cứu đầy đủ thông tin hồ sơ địa chính; không đối chiếu bản đồ cũ và bản đồ mới nên không phát hiện việc cấp chồng lấn. Đồng thời, người ký sổ đỏ thiếu kiểm tra hồ sơ trước khi phê duyệt.

Theo kết luận, do sổ đỏ cấp sai đã được chuyển nhượng qua nhiều cá nhân nên cơ quan nhà nước không thể thu hồi ngay mà chỉ được thực hiện khi có bản án hoặc quyết định của tòa án theo quy định của Luật Đất đai năm 2024. Tuy nhiên, các bên liên quan có quyền khởi kiện tranh chấp hoặc khởi kiện việc cấp sổ đỏ để làm căn cứ xử lý.

Phó Chủ tịch Thường trực UBND tỉnh Lâm Đồng giao Sở Nội vụ tham mưu xử lý trách nhiệm đối với ông Phạm Đăng Quang; đồng thời giao các cơ quan liên quan xem xét trách nhiệm của ông Nguyễn Xuân Dũng, ông Hoàng Tiến Dũng và ông Phạm Nguyên Vũ là cán bộ tham mưu trong quá trình lập, thẩm định và trình ký hồ sơ cấp sổ đỏ sai quy định.

Nhiều sai sót trong kỷ luật hiệu trưởng trường cấp 2 ở Cà Mau

Điều tra bổ sung vụ cán bộ Sở Y tế Hà Nội nhận tiền cấp phép sai cho 686 phòng khám, tiệm thuốc

Loạt cựu cán bộ Sở Y tế Hà Nội hầu tòa vì nhận tiền để cấp phép sai cho 686 phòng khám, tiệm thuốc

Buổi sáng trên hồ Thác Bà, mặt nước phẳng như gương. Từ trên cao nhìn xuống, hàng nghìn hòn đảo lớn nhỏ nổi lên giữa làn nước xanh ngắt, tạo nên một bức tranh thiên nhiên như "Hạ Long trên núi". Trên một hòn đảo nhỏ, khu nghỉ dưỡng Paradise Islands ẩn mình dưới những tán cây rừng, phía trước là cầu tàu, phía sau là rừng cây, xung quanh chỉ còn tiếng gió và tiếng sóng lăn tăn. Đó là khung cảnh khiến bất kỳ ai cũng nghĩ đây là nơi lý tưởng để phát triển du lịch nghỉ dưỡng.

Nhưng phía sau vẻ bình yên ấy lại là một câu chuyện khác. Chủ đầu tư muốn dựng thêm vài bungalow nhỏ, mở rộng không gian lưu trú để du khách có thể ngủ giữa lòng hồ, thức dậy ngắm bình minh và trải nghiệm cuộc sống trên đảo. Ý tưởng ấy tưởng như rất tự nhiên với một điểm du lịch sinh thái, nhưng nhiều năm liền vẫn chưa thể thực hiện vì vướng quy định về sử dụng đất.

Ông Trần Văn Hùng, Giám đốc Công ty CP Thương mại và Du lịch Hồ Thác Bà (tỉnh Lào Cai), cũng từng mong muốn xây thêm các bungalow trên phần đất đã đầu tư để phát huy lợi thế cảnh quan của hồ, kết hợp lưu trú với trồng cây ăn quả và trải nghiệm sinh thái. Thế nhưng, mong muốn ấy vẫn phải chờ những hướng dẫn cụ thể hơn để có thể triển khai. Ở góc nhìn của doanh nghiệp, điều họ cần không phải là chuyển toàn bộ đất nông nghiệp thành đất thương mại. Họ chỉ mong một phần diện tích được sử dụng hợp pháp để tạo thêm dịch vụ, trong khi phần lớn diện tích vẫn tiếp tục giữ nguyên cây xanh, mặt nước, rừng và cảnh quan.

Đó cũng chính là khát vọng của rất nhiều người làm du lịch ở vùng cao nhiều năm qua. Không ai muốn bê tông hóa núi rừng. Điều họ mong muốn là khai thác thêm giá trị trên cùng một mảnh đất, thay vì buộc phải lựa chọn giữa sản xuất nông nghiệp hoặc làm du lịch.

Rời hồ Thác Bà, lên những triền núi Sa Pa, câu chuyện ấy lặp lại theo một cách khác. Hàng năm, Sa Pa đón hàng triệu lượt khách, doanh thu du lịch đạt hàng nghìn tỷ đồng. Giá trị đất đai tăng rất nhanh cùng với sự phát triển của du lịch. Tuy nhiên, trước khi có cơ chế pháp lý mới, không ít hộ dân tự ý xây dựng công trình trên đất nông nghiệp, dẫn đến nhiều vi phạm phải xử lý. Chỉ từ tháng 7/2025 đến nay, địa phương đã xử lý 52 trường hợp vi phạm trong lĩnh vực đất đai, nhiều công trình buộc phải tháo dỡ.

Ông Nguyễn Quang Minh là một trong những người từng trải qua giai đoạn ấy. Năm 2013, ông mua hơn 27.000 m² đất trồng cây lâu năm tại Sa Pa để trồng dâu tây, hoa hồng và cây dược liệu. Khi lượng khách du lịch ngày càng tăng, gia đình mong muốn bổ sung thêm các hoạt động lưu trú, bán sản phẩm địa phương và trải nghiệm văn hóa bản địa. Nếu theo tư duy quản lý cũ, hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất, hoặc không thể thực hiện. Sau khi Điều 218 của Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực, gia đình ông được chính quyền hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ. Đến đầu năm 2026, hơn 6.700 m² đất đã được phê duyệt sử dụng kết hợp đa mục đích và đón những vị khách đầu tiên.

Đó không chỉ là câu chuyện của một hộ gia đình. Đó là hình ảnh thu nhỏ của quá trình chuyển biến trong tư duy khai thác đất đai ở vùng cao. Quan sát từ Sa Pa đến hồ Thác Bà, từ Bắc Hà (Lào Cai) đến Lai Châu, có thể thấy một điểm chung. Trước khi pháp luật quy định về đất đa mục đích, người dân và doanh nghiệp đã tự tìm cách kết hợp nhiều hoạt động trên cùng một thửa đất. Theo phân tích của luật sư Dương Lê Ước An (Công ty Luật Đại An Phát, Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội), giá trị lớn nhất của Điều 218 không chỉ là bổ sung một quy định mới mà còn thể hiện sự chuyển từ tư duy quản lý "đơn mục đích" sang khai thác "đa giá trị", hợp thức hóa những nhu cầu thực tiễn đã tồn tại nhiều năm.

Điều 218 mở đường, nhưng để cơ chế ấy vận hành, Chính phủ tiếp tục ban hành Điều 99 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định cụ thể trình tự, thủ tục và trách nhiệm của các cơ quan trong việc xem xét phương án sử dụng đất kết hợp đa mục đích. Có thể xem đây là "mắt xích" quan trọng, chuyển những nguyên tắc mang tính khung của Luật Đất đai thành quy trình cụ thể để các địa phương tổ chức thực hiện. Theo đó, người sử dụng đất phải lập phương án, được cơ quan chuyên môn thẩm định và UBND có thẩm quyền chấp thuận trước khi triển khai.

Dù vậy, từ quy định trên giấy đến thực tiễn vẫn còn một khoảng cách không nhỏ, khi nhiều địa phương vẫn lúng túng trong cách hiểu, cách thẩm định và phối hợp thực hiện. Chính những vướng mắc ấy đang tạo nên bức tranh nhiều gam màu của việc triển khai cơ chế sử dụng đất đa mục đích trên cả nước.

Nếu Điều 218 được ví như một cánh cửa vừa mở, thì ở nhiều địa phương, phía sau cánh cửa ấy vẫn còn không ít ổ khóa. Sau gần hai năm triển khai, bức tranh sử dụng đất kết hợp đa mục đích ở các tỉnh miền núi phía Bắc cho thấy hai gam màu đối lập.

Không phải ngẫu nhiên Sa Pa trở thành một trong những địa phương đầu tiên của Lào Cai triển khai Điều 218. Trong nhiều năm, đây cũng là nơi chịu áp lực rất lớn từ sự phát triển nóng của du lịch. Đất nông nghiệp ngày càng có giá trị khi lượng khách đổ về tăng mạnh. Không ít hộ dân xây dựng công trình lưu trú, quán cà phê hay nhà hàng trên đất nông nghiệp. Chính quyền vừa phải xử lý vi phạm, vừa chứng kiến nhu cầu phát triển du lịch ngày càng lớn của người dân. Bởi vậy, ngay sau khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực, Sa Pa lựa chọn cách tiếp cận khác. Thay vì chỉ tập trung xử lý vi phạm, chính quyền bắt đầu hướng dẫn người dân lập phương án sử dụng đất kết hợp đa mục đích theo đúng quy định. Đến nay, địa phương đã phê duyệt 12 phương án, chủ yếu là đất nông nghiệp kết hợp thương mại, dịch vụ để phát triển du lịch; nhiều cơ sở đã đi vào hoạt động, tạo thêm việc làm và tăng thu nhập cho người dân. Theo ông Nguyễn Phước Toàn, Phó Chủ tịch UBND phường Sa Pa, điều khó nhất không nằm ở việc đồng ý hay không đồng ý với phương án của người dân. Điều khó là phải rà soát đồng thời quy hoạch, mục đích sử dụng đất, giá đất và hàng loạt căn cứ pháp lý khác trước khi đưa ra quyết định cuối cùng. Điều đó cho thấy, ngay cả ở địa phương tiên phong, việc triển khai Điều 218 cũng không hề đơn giản.

Nếu Sa Pa là câu chuyện tháo gỡ những tồn tại trong quá khứ thì Bắc Hà lại cho thấy cách địa phương chủ động định hình mô hình phát triển ngay từ đầu. Ví dụ, Farm Stay Bắc Hà rộng hơn 3,1 ha. Trong phương án được phê duyệt, hơn 86% diện tích vẫn là vườn mận, lê đặc sản. Chỉ khoảng 13,8% diện tích được sử dụng kết hợp để xây dựng bungalow lắp ghép, quán cà phê, khu sinh hoạt chung và bãi đỗ xe. Các công trình đều sử dụng kết cấu nhẹ, có thể tháo dỡ và hoàn nguyên khi kết thúc thời gian sử dụng đất kết hợp.

Một mô hình khác là An Phú Homestay & Coffee cũng đi theo triết lý tương tự. Khách đến để ngắm hoa, hái mận, trải nghiệm nông nghiệp. Không phải để biến cả quả đồi thành khu nghỉ dưỡng. Theo UBND xã Bắc Hà, cả hai dự án đều đáp ứng quy định diện tích sử dụng kết hợp không vượt quá giới hạn pháp luật cho phép và vẫn duy trì hoạt động sản xuất nông nghiệp trên phần lớn diện tích. Tuy nhiên, địa phương cũng kiến nghị sớm có hướng dẫn thống nhất về trình tự, thủ tục và cơ chế hỗ trợ để chính sách được triển khai rộng rãi hơn. Đó cũng là tinh thần của cơ chế đất đa mục đích: không thay thế mục đích sử dụng chính mà tạo thêm giá trị trên chính nền tảng của mục đích ấy.

Trái ngược với Sa Pa hay Bắc Hà, nhiều doanh nghiệp tại hồ Thác Bà vẫn đang trong tâm trạng chờ đợi. Điều họ thiếu không phải ý tưởng, cũng không phải vốn đầu tư, điều họ thiếu là sự thống nhất trong cách hiểu và cách áp dụng quy định. Muốn dựng một bungalow, cần giấy phép xây dựng hay không? Một con đường nội bộ bằng sỏi có được coi là công trình xây dựng? Một quán cà phê nhỏ trên đất nông nghiệp có làm thay đổi mục đích sử dụng đất hay chưa? Những câu hỏi ấy hiện chưa có cùng một cách trả lời ở tất cả các địa phương. Ông Trần Văn Hùng, Giám đốc Công ty CP Thương mại và Du lịch Hồ Thác Bà cho rằng Điều 218 mở ra cơ hội rất lớn để phát triển du lịch sinh thái nhưng việc thiếu hướng dẫn cụ thể khiến nhiều phương án đầu tư vẫn chưa thể triển khai.

Tại HTX Nấm Tam Đảo (tỉnh Phú Thọ), từ nghề trồng nấm ban đầu, đơn vị đã mở rộng sang nuôi trồng đông trùng hạ thảo, chế biến nông sản, xây dựng vùng nguyên liệu và phát triển các hoạt động tham quan, trải nghiệm. Trên cùng một không gian sản xuất, du khách không chỉ mua nông sản mà còn được tìm hiểu quy trình sản xuất, trải nghiệm nghề nông và khám phá những giá trị văn hóa bản địa. Đại diện HTX cho biết nhiều hạng mục phục vụ sản xuất, giới thiệu sản phẩm hay trải nghiệm nông nghiệp chưa được quy định rõ, dẫn đến cách hiểu và áp dụng khác nhau giữa các địa phương. Điều đó khiến các hợp tác xã khó xây dựng kế hoạch đầu tư dài hạn và huy động nguồn lực để phát triển mô hình nông nghiệp đa giá trị. Nếu phương án sử dụng đất kết hợp đa mục đích được chấp thuận, không gian sản xuất sẽ không chỉ là nơi làm ra nông sản mà còn trở thành nơi giới thiệu sản phẩm, đón khách trải nghiệm, giáo dục học sinh và quảng bá văn hóa địa phương.

Ở góc độ chính quyền cơ sở, Đà Bắc (tỉnh Phú Thọ, nơi có hồ Hoà Bình được quy hoạch thành khu du lịch cấp quốc gia) cũng gặp những băn khoăn tương tự. Theo lãnh đạo UBND xã Đà Bắc, khó khăn lớn nhất hiện nay là xác định ranh giới giữa mục đích sử dụng chính và mục đích kết hợp; cách tính nghĩa vụ tài chính; sự chồng chéo giữa Luật Đất đai với pháp luật về xây dựng, quy hoạch, môi trường; cũng như áp lực thẩm định và trách nhiệm của cơ quan phê duyệt.

Không chỉ du lịch, ở Lai Châu, câu chuyện đất đa mục đích lại mang một màu sắc khác. Tỉnh đang đặt mục tiêu đến năm 2030 phát triển 3.000 ha sâm Lai Châu, duy trì hơn 9.100 ha dược liệu dưới tán rừng và mở rộng nhiều vùng trồng theo tiêu chuẩn chất lượng cao. Doanh nghiệp và người dân đều kỳ vọng cơ chế sử dụng đất đa mục đích sẽ tạo điều kiện để phát triển dược liệu gắn với bảo vệ rừng, tạo việc làm và nâng cao thu nhập. Đó là minh chứng cho thấy đất đa mục đích không chỉ dành cho du lịch. Đó còn là một cách tiếp cận mới để phát triển kinh tế xanh.

Theo luật sư Nguyễn Ngọc Hải, Công ty Luật TNHH Tuệ Thành, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, Điều 218 và nghị định hướng dẫn là quy định tiến bộ nhưng quá trình thực hiện đang gặp nhiều khó khăn do sự chồng chéo giữa các ngành quản lý cũng như chưa có quy định cụ thể về quy mô công trình, tỷ lệ diện tích và nghĩa vụ tài chính đối với đất sử dụng kết hợp. Trong khi đó, luật sư Dương Lê Ước An cho rằng giá trị lớn nhất của Điều 218 là thay đổi tư duy quản lý đất đai, từ mô hình "một thửa đất - một mục đích" sang khai thác đa giá trị nhưng vẫn bảo đảm mục đích sử dụng chính. Tuy nhiên, để tư duy ấy đi vào cuộc sống, cần tiếp tục hoàn thiện cơ chế hướng dẫn và tổ chức thực hiện thống nhất trên phạm vi cả nước.

Khi Điều 218 vẫn đang được các địa phương học cách vận hành, thì chính sách đã tiếp tục dịch chuyển. Trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được công bố, sẽ lấy ý kiến của Quốc hội tại kỳ họp tháng 8/2026 này, Điều 218 của Luật Đất đai hiện hành được điều chỉnh thành Điều 85. Điều 85 của dự thảo được xây dựng theo hướng ngắn gọn hơn nhưng phân định rõ bản chất của cơ chế sử dụng đất kết hợp đa mục đích. Dự thảo xác định đây là việc sử dụng một phần diện tích của thửa đất vào mục đích khác, song vẫn phải bảo đảm mục đích sử dụng đất chính và đáp ứng hàng loạt yêu cầu về môi trường, quốc phòng, an ninh, nghĩa vụ tài chính cũng như khả năng khôi phục hiện trạng khi cần thiết. Đồng thời, dự thảo tiếp tục đẩy mạnh phân cấp cho Chính phủ quy định chi tiết và giao địa phương chủ động hơn trong quá trình tổ chức thực hiện.

Mục tiêu của toạ đàm không chỉ là phân tích một điều luật mới, mà còn tạo không gian để chính quyền, chuyên gia, doanh nghiệp và người dân cùng nhìn lại những kết quả bước đầu, nhận diện những khoảng trống trong thực thi và đề xuất giải pháp hoàn thiện chính sách.

Chiều xuống rất nhanh trên hồ Thác Bà. Những con thuyền lặng lẽ cập bến. Ở phía xa, những hòn đảo nhỏ dần chìm trong màn sương. Ông Trần Văn Hùng vẫn chờ ngày có thể dựng thêm những bungalow đầu tiên trên đảo. Nhưng lần này, sự chờ đợi không còn là khoảng trống của pháp luật, mà là thời gian để chính sách hoàn thiện và đi vào cuộc sống.

Đất vẫn là đất, rừng vẫn là rừng, ruộng vẫn là ruộng, những hồ lớn vẫn là nơi làm thuỷ điện, nuôi trồng thuỷ sản. Nhưng nếu có một hành lang pháp lý đủ rõ ràng, minh bạch và phù hợp với thực tiễn, trên chính những mảnh đất, mặt hồ ấy sẽ hình thành thêm nhiều sinh kế, nhiều việc làm và nhiều cơ hội phát triển hơn cho người dân. Đó cũng là ý nghĩa lớn nhất của cơ chế sử dụng đất đa mục đích: để mỗi mảnh đất không chỉ giữ nguyên giá trị vốn có mà còn mở ra thêm nhiều sinh kế, nhiều việc làm và nhiều cơ hội phát triển cho người dân.

Quy hoạch vẽ lại bản đồ tăng trưởng

Hơn 30 năm trước, nơi được xem là “phố nhà giàu” Phú Mỹ Hưng (TP.HCM) chỉ là vùng đầm lầy, hoang hóa. Bước ngoặt đến khi quy hoạch Khu đô thị Nam Sài Gòn được triển khai cùng đại lộ Nguyễn Văn Linh dài gần 18 km được xây dựng, tạo trục giao thông xương sống và mở đường cho sự lột xác của cả khu vực.

Thủ Thiêm cũng theo quỹ đạo tương tự. Từ bán đảo còn nhiều bãi bồi bên kia sông Sài Gòn, khu vực được định hướng trở thành trung tâm tài chính quốc tế của TP.HCM. Hạ tầng trọng điểm như hầm vượt sông Sài Gòn, đại lộ Mai Chí Thọ, cầu Thủ Thiêm 1, 2 lần lượt hoàn thiện, tạo cú hích lớn cho thị trường bất động sản.

Điểm chung của Phú Mỹ Hưng và Thủ Thiêm không nằm ở xuất phát điểm mà ở việc quy hoạch đã thay đổi giá trị của một vùng đất, từ đó thu hút dân cư, doanh nghiệp, dòng vốn và hình thành mặt bằng giá mới. Tại phía Bắc, Hải Phòng hiện đang đi theo lộ trình này.

Theo quy hoạch giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050, thành phố sẽ phát triển theo mô hình đa cực. Trong đó, Bắc sông Cấm - Thủy Nguyên được định vị là đô thị mới, trung tâm hành chính - dịch vụ hiện đại.

Song hành là mạng lưới hạ tầng ngày càng hoàn thiện, với cầu Hoàng Gia kết nối nội đô hiện hữu và đảo Vũ Yên đã đưa vào khai thác. Cùng với đó, các dự án cầu Ngô Quyền, cầu Nguyễn Trãi và hệ thống cao tốc, vành đai, cảng biển quốc tế tạo kết nối liền mạch cho toàn khu vực cũng như liên vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc.

Theo ông Đỗ Hữu Huỳnh, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Hải Phòng (HPREA), quy hoạch, hạ tầng, FDI cùng sự phát triển của công nghiệp công nghệ cao, logistics và kinh tế biển đang tạo nền tảng cho nhu cầu lớn về bất động sản chất lượng cao tại Thủy Nguyên.

Thực tế thị trường cho thấy rõ xu hướng này. Báo cáo của HPREA cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường sơ cấp Hải Phòng ghi nhận 1.359 giao dịch. Đáng chú ý, phân khúc thấp tầng tiếp tục dẫn dắt thanh khoản, với nguồn cung và giao dịch tập trung chủ yếu tại Thủy Nguyên.

Vũ Yên có cơ hội lặp lại “thập kỷ vàng” của Phú Mỹ Hưng và Thủ Thiêm

Trong mỗi chu kỳ phát triển đô thị, giá trị lớn nhất thường thuộc về những dự án nằm ở trung tâm cực tăng trưởng ngay từ giai đoạn đầu. Đó từng là Phú Mỹ Hưng của Nam Sài Gòn và sau này là Thủ Thiêm của phía Đông TP.HCM.

Với Hải Phòng, Vinhomes Royal Island đang sở hữu vị thế tương tự khi nằm ngay trung tâm Bắc sông Cấm - Thủy Nguyên - khu vực được định hướng trở thành hạt nhân phát triển mới của thành phố Cảng. Điểm đáng chú ý là Vinhomes Royal Island không còn là câu chuyện của quy hoạch trên giấy mà đã đi vào vận hành thực tế.

Sau hơn hai năm phát triển, đại đô thị đã hình thành cộng đồng cư dân đông đảo. Nhiều hạng mục hạ tầng và hệ tiện ích quy mô lớn đi vào vận hành, từ VinWonders & Safari, sân golf 36 hố, Vinpearl Horse Academy, Vincom Mega Mall Royal Island, phố đi bộ công viên Vũ Yên đến bến du thuyền cao cấp Royal Marina. Nền tảng này giúp dự án bước sang giai đoạn tạo giá trị khai thác thực, thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá.

Thực tế, những tài sản tạo mức tăng giá mạnh nhất trong các chu kỳ trước đều có một mẫu số chung: nằm ở trung tâm cực tăng trưởng, hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng và là nơi dòng người dịch chuyển đến sinh sống, làm việc, tiêu dùng. Đây cũng chính là những gì đang diễn ra tại Vũ Yên.

Bên cạnh lợi thế vị trí, đại đô thị còn hưởng lợi từ quá trình dịch chuyển trung tâm hành chính, dòng vốn FDI, sự mở rộng của hệ thống khu công nghiệp và nhu cầu nhà ở cao cấp của đội ngũ chuyên gia, doanh nhân tại Hải Phòng.

Nhờ đó, nhiều nhà đầu tư kỳ vọng, Bắc sông Cấm có thể bước vào “thập kỷ vàng” của bất động sản, tương tự những gì Nam Sài Gòn hay Thủ Thiêm từng trải qua khi quá trình đô thị hóa đạt điểm bùng nổ.

Số liệu từ HPREA cho thấy, ngay trong 6 tháng đầu năm 2026, Vinhomes Royal Island dẫn đầu thanh khoản phân khúc nhà thấp tầng, chiếm gần một nửa tổng giao dịch sơ cấp của toàn thị trường Hải Phòng. Con số cho thấy thị trường không chỉ phản ứng với yếu tố quy hoạch, mà còn ưu tiên những dự án đã hình thành hệ sinh thái hoàn chỉnh và có khả năng khai thác giá trị ngay.

Nếu Phú Mỹ Hưng và Thủ Thiêm từng là những tài sản dẫn đầu trong chu kỳ mở rộng không gian đô thị của TP.HCM, thì với Hải Phòng, quá trình dịch chuyển trọng tâm phát triển về Bắc sông Cấm đang mở ra cơ hội tương tự cho những dự án nằm ở vị trí trung tâm. Tại đây, Vinhomes Royal Island đang là đại diện tiêu biểu, dẫn dắt chu kỳ tăng trưởng mới của bất động sản thành phố Cảng.

Điểm đến của các siêu dự án

Trong cuộc làm việc mới đây với UBND tỉnh Quảng Ninh, liên danh gồm Công ty CP Tập đoàn HDMON, Quỹ Vanté Capital Fund 1, CIIC Group PTE Ltd và China Construction Corporation Ltd đã đề xuất nghiên cứu đầu tư dự án Đô thị du lịch ven biển Việt Nam thế hệ mới tại khu vực Bắc Cái Bầu, thuộc Khu kinh tế Vân Đồn.

Theo đề xuất, dự án có quy mô khoảng 5.000ha, tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 18 tỷ USD. Không chỉ phát triển các khu nghỉ dưỡng, dự án hướng tới hình thành một đô thị ven biển tích hợp nhiều chức năng gồm du lịch cao cấp, thương mại, dịch vụ, đổi mới sáng tạo, công nghệ sinh học, y tế chất lượng cao cùng các không gian bảo tồn thiên nhiên và văn hóa.

Nếu được triển khai, đây sẽ là một trong những dự án có quy mô vốn lớn nhất từng được đề xuất tại Quảng Ninh.

Những năm gần đây, Vân Đồn liên tục được đầu tư mạnh về hạ tầng với sân bay quốc tế Vân Đồn, cao tốc Hạ Long, Vân Đồn, Móng Cái, cảng cao cấp Ao Tiên cùng hệ thống giao thông kết nối ngày càng hoàn thiện. Đây là nền tảng quan trọng để khu vực này từng bước chuyển từ lợi thế tài nguyên sang phát triển kinh tế dịch vụ, du lịch và đô thị hiện đại.

Ý tưởng dự án lần này cũng không chỉ dừng ở việc xây dựng một khu nghỉ dưỡng ven biển, mà hướng tới mô hình đô thị du lịch thế hệ mới với 5 phân khu chức năng gồm trung tâm đô thị, du lịch hàng hải; khu đô thị nghỉ dưỡng; khu dịch vụ du lịch cảng biển; khu đô thị y học và công nghệ trong khu vực thương mại tự do; khu bảo tồn rừng và văn hóa.

Mô hình này phù hợp với định hướng phát triển Khu kinh tế Vân Đồn trở thành trung tâm du lịch cao cấp, dịch vụ hiện đại, đổi mới sáng tạo và kinh tế biển của Quảng Ninh trong những năm tới.

Cơ hội lớn nhưng cần nghiên cứu kỹ

Dù đánh giá cao ý tưởng của liên danh nhà đầu tư, lãnh đạo UBND tỉnh Quảng Ninh cũng nhấn mạnh đây mới là bước nghiên cứu ban đầu.

Tỉnh yêu cầu quá trình nghiên cứu phải bảo đảm phù hợp với các quy hoạch đã được phê duyệt; hài hòa giữa phát triển kinh tế với bảo vệ môi trường, hệ sinh thái biển và rừng; giữ gìn các giá trị văn hóa, lịch sử của Vân Đồn; đồng thời đáp ứng yêu cầu về quốc phòng, an ninh.

Bên cạnh đó, liên danh nhà đầu tư cần tiếp tục hoàn thiện hồ sơ, chứng minh năng lực tài chính, công nghệ, kinh nghiệm triển khai các dự án quy mô lớn trước khi tỉnh xem xét các bước tiếp theo theo đúng quy định của pháp luật.

Trong bối cảnh Quảng Ninh đang hướng tới phát triển các động lực tăng trưởng mới bên cạnh Hạ Long và Móng Cái, nếu đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về quy hoạch, môi trường và pháp lý, dự án này có thể trở thành cú hích quan trọng, góp phần định hình diện mạo mới cho Bắc Cái Bầu cũng như Khu kinh tế Vân Đồn trong tương lai.

Wyndham Garden Sonasea Vân Đồn: Khu nghỉ dưỡng 5 sao hút khách mùa hè

5 giờ 'trải nghiệm như mơ' cùng hải trình 'The Beauty of Vân Đồn'

Tour hot mùa hè 2026: Trải nghiệm “Thiên đường hoang sơ” cùng hải trình “The Beauty of Vân Đồn”

Bộ Xây dựng duyệt mở rộng sân bay Vân Đồn, Cam Ranh