"Núp bóng" thu tiền cọc trước 20-30%

Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi đề xuất quy định giới hạn đặt cọc không quá 5% và chỉ cho phép thu khi đủ điều kiện kinh doanh; đồng thời cho phép thu lần đầu không quá 30%.

Tại phiên thảo luận ngày 30/10, vấn đề nhận được nhiều sự quan tâm của đại biểu Quốc hội, một số ý kiến cho rằng cần có cơ chế kiểm soát dòng tiền đặt cọc từ những khoản thu "núp bóng" nhằm hạn chế tình trạng chủ đầu tư huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện, đẩy rủi ro về phía người mua.

Thực tế, trên thị trường bất động sản thời gian qua xuất hiện không ít trường hợp khách hàng xuống tiền mua nhà thông qua các hình thức như “thỏa thuận ký quỹ”, “hợp đồng đăng ký đặt mua”, “booking giữ chỗ”... Khi dự án không triển khai đúng tiến độ hoặc không đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán như cam kết, người mua có nguy cơ không nhận được nhà, trong khi khoản tiền đã nộp có thể bị chiếm dụng kéo dài.

Khảo sát của phóng viên tại một số dự án đang được giới thiệu mở bán ở Hà Nội và Hưng Yên... cho thấy, tình trạng thu tiền đặt trước với tỷ lệ 20-30% giá trị căn hộ vẫn diễn ra dưới nhiều hình thức.

Trong vai khách hàng có nhu cầu mua căn hộ 2 phòng ngủ tại một dự án chung cư ở Hưng Yên, phóng viên được môi giới tên Huy giới thiệu dự án hiện đang thi công phần móng, dự kiến đến tháng 12 sẽ đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán.

Theo môi giới này, nếu khách hàng có nhu cầu, có thể đăng ký mua căn hộ thông qua hình thức “thỏa thuận ký quỹ”, với số tiền phải nộp khoảng 1,2 tỷ đồng, tương đương 30% giá trị căn hộ 2 phòng ngủ. Môi giới cũng cho biết đã có nhiều khách hàng xuống tiền từ năm trước, thời điểm chủ đầu tư bắt đầu khởi công dự án.

Tương tự, tại một dự án chung cư ở khu vực Yên Sở (Hà Nội), dù công trình đang thi công phần hầm, các đơn vị môi giới đã giới thiệu sản phẩm và chào mời khách hàng tham gia booking, đặt chỗ...

Cần kiểm soát chặt dòng tiền thu từ người mua

Trao đổi với phóng viên Tiền Phong, luật sư Hoàng Hà (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho rằng, điểm cần sửa luật lần này không chỉ là giới hạn số tiền đặt cọc mà phải kiểm soát được số phận pháp lý của khoản tiền sau khi chủ đầu tư nhận từ khách hàng.

Theo luật sư Hà, luật hiện hành cũng quy định chủ đầu tư phải sử dụng tiền đã thu từ người mua đúng mục đích theo hợp đồng. Tuy nhiên, việc chuyển tiền qua tài khoản ngân hàng không đồng nghĩa với việc dòng tiền được ngân hàng kiểm soát về mục đích sử dụng. Pháp luật hiện hành chưa thiết lập cơ chế bắt buộc phong tỏa riêng khoản tiền đặt cọc, quy định cụ thể điều kiện giải ngân và giám sát độc lập đối với dòng tiền này.

“Đây là khoảng trống cần được nghiên cứu khắc phục. Tôi cho rằng luật sửa đổi cần yêu cầu tiền đặt cọc được chuyển vào tài khoản chuyên biệt có kiểm soát tại ngân hàng. Khoản tiền này chỉ được giải ngân khi đáp ứng các điều kiện pháp luật quy định”, luật sư Hà nói.

Đối với tiền thanh toán theo tiến độ, theo luật sư Hà cần có cơ chế giám sát để bảo đảm chủ đầu tư sử dụng phục vụ chính dự án, thay vì tùy ý điều chuyển sang dự án khác.

Đồng thời, phải quy định rõ trách nhiệm của ngân hàng, chủ đầu tư và cơ chế hoàn trả tiền khi giao dịch không thể tiếp tục do lỗi của chủ đầu tư. Cần kiểm soát cả những khoản thu mang tên "giữ chỗ", "đăng ký nguyện vọng" hoặc "phí ưu tiên" nhưng thực chất là tiền đặt cọc.

Cũng theo luật sư, đối với người mua nhà hình thành trong tương lai, trước khi ký đặt cọc cần kiểm tra quyết định chấp thuận dự án, giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải cấp, hồ sơ nghiệm thu phần móng đối với chung cư và văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác nhận nhà ở đủ điều kiện được bán.

Ngoài ra, người mua cần kiểm tra tình trạng thế chấp dự án, thông tin ngân hàng bảo lãnh và tư cách pháp lý của bên nhận cọc.

“Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai. Người mua cần nhớ rằng dự án được phê duyệt không có nghĩa là căn hộ đã đủ điều kiện được bán. Nếu chưa xác minh được điều kiện pháp lý, tốt nhất không nên đặt cọc, dù khoản tiền được yêu cầu rất nhỏ”, luật sư Hà khuyến cáo.

Trong khi đó, TS Trần Xuân Lượng, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế và Bất động sản Việt Nam (VIREED) nhấn mạnh sự cần thiết phải siết chặt quản lý hoạt động huy động vốn trên thị trường bất động sản.

Theo đó, cơ quan chức năng cần tăng cường kiểm tra, xử lý nghiêm các chủ đầu tư huy động vốn trái phép, chưa đủ điều kiện pháp lý nhưng vẫn “bán hàng”. Đồng thời, cần hoàn thiện khung pháp lý theo hướng bảo vệ người mua nhà, đặc biệt là các chế tài buộc chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm tài chính tương xứng nếu vi phạm tiến độ...

Chủ dự án 88 Central 'lật kèo' sau 6 năm ôm đất, khách hàng 'vỡ mộng' đòi nhà

[/i] Khống chế tiền cọc mua nhà tối đa 5%, giúp người mua tránh 'bẫy' huy động vốn?

Từ hôm nay, tiền đặt cọc đấu giá đất tăng lên mức tối đa 50%

Xem thêm

Lo ngại đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Theo Báo cáo, tính đến ngày 30/09/2026, tổng tài sản của CC1 đã đạt mức 25.303,4 tỷ đồng, tăng tới 8.138 tỷ đồng, tương ứng mức tăng 47,4% so với thời điểm 01/01/2026. Sự gia tăng quy mô tài sản cho thấy năng lực tích lũy và mở rộng quy mô hoạt động của doanh nghiệp trong giai đoạn cao điểm thi công.

Song hành cùng quy mô tài sản, bức tranh kinh doanh của CC1 ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ về mặt doanh thu. Riêng trong Quý III/2026, doanh thu của CC1 đạt 4.762,6 tỷ đồng, tăng mạnh 89% so với cùng kỳ năm trước. Lũy kế 9 tháng năm 2026, doanh thu của CC1 đạt 11.226,6 tỷ đồng, tăng 51% so với cùng kỳ năm 2025. Động lực chính thúc đẩy kết quả doanh thu này đến từ tiến độ thi công thực tế được tăng tốc tại các công trình hạ tầng trọng điểm. Giữa làn sóng đẩy mạnh đầu tư công đang mở ra dư địa tăng trưởng lớn cho các doanh nghiệp xây dựng hạ tầng, CC1 đang tận dụng năng lực thi công để từng bước chuyển hóa backlog thành doanh thu thực tế.

Bên cạnh sự tăng trưởng về quy mô và doanh thu, một điểm sáng tài chính đáng chú ý trong BCTC kỳ này của CC1 là sự cải thiện vượt bậc về mặt dòng tiền. Dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh trong 3 quý năm 2026 đã đảo chiều từ mức âm sang dương, đạt 4.101,8 tỷ đồng. Theo doanh nghiệp, kết quả này chủ yếu đến từ sự gia tăng các khoản thu từ khách hàng, gắn với tiến độ nghiệm thu, thanh toán tại các dự án và việc mở rộng danh mục hợp đồng xây lắp.

Đặc biệt, cơ cấu tài sản ghi nhận khoản mục trả trước cho người bán gia tăng đáng kể so với đầu năm. Điều này gắn liền với việc CC1 đang triển khai danh mục hợp đồng quy mô lớn gồm hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm quốc gia như Vành đai 4 - Vùng Thủ đô Hà Nội, cao tốc Bảo Lộc - Liên Khương, cầu Cát Lái hay cầu Long Hưng (Đồng Nai 2),… Khối lượng công việc lớn đòi hỏi nhu cầu huy động vật tư, nhân công và năng lực thi công ngay từ giai đoạn đầu. Việc gia tăng trả trước cho nhà cung cấp và nhà thầu phụ được xem là bước đi chiến lược nhằm đảm bảo tiến độ triển khai đồng loạt các dự án, đáp ứng yêu cầu từ phía chủ đầu tư.

Đại diện doanh nghiệp cũng cho biết, trong bối cảnh giá vật liệu xây dựng biến động mạnh dưới tác động của chi phí năng lượng và chuỗi cung ứng, việc chủ động tạm ứng trước giúp doanh nghiệp ổn định giá đầu vào, giảm rủi ro trượt giá và đảm bảo nguồn cung vật tư liên tục. Cơ chế này giúp CC1 duy trì nhịp độ và chất lượng thi công tại công trường. Quy mô trả trước tăng cao cũng hoàn toàn phù hợp với khối lượng hợp đồng đang triển khai và đặc thù tạm ứng trong ngành xây dựng, đồng thời cho thấy CC1 đang chủ động chuẩn bị nguồn lực đầu vào để đáp ứng tiến độ thi công tại các dự án trong thời gian tới.

Xét về hiệu quả vận hành, mặc dù biên lợi nhuận gộp chịu áp lực giảm so với cùng kỳ năm trước do mặt bằng chi phí chung, nhưng đã ghi nhận sự cải thiện rõ rệt so với quý liền trước. Sự phục hồi của biên lợi nhuận gộp đến từ việc doanh nghiệp chủ động kiểm soát chi phí nguyên vật liệu và nhân công trong quá trình thi công. Mặc dù áp lực chi phí vẫn xuất hiện cục bộ ở một số dự án cũ, các dự án mới phát sinh hoặc triển khai trong Quý III/2026 sở hữu mức biên lợi nhuận tốt hơn, đóng vai trò đòn bẩy kéo hiệu quả kinh doanh chung đi lên.

Về chỉ tiêu lợi nhuận trước thuế, BCTC Quý III/2026 ghi nhận mức giảm so với cùng kỳ năm 2025. Sự chênh lệch này xuất phát từ yếu tố nền so sánh cao của kỳ trước, khi Quý III/2025 từng ghi nhận khoản thu nhập khác tăng đột biến từ việc đánh giá lại giá trị tài sản mang đi đầu tư. Bên cạnh đó, giá nguyên vật liệu và chi phí nhân công tăng trong ngắn hạn, cùng với tiến độ nghiệm thu và ghi nhận doanh thu tại các dự án, đã tạo áp lực lên lợi nhuận gộp trong kỳ.

Nhìn tổng thể, BCTC Quý III/2026 phản ánh bức tranh CC1 đang tích cực mở rộng quy mô và chuẩn bị nguồn lực toàn diện cho giai đoạn bứt phá tiếp theo. Với tổng tài sản và doanh thu, dòng tiền kinh doanh tăng trưởng mạnh mẽ cùng chiến lược quản trị chi phí và vật tư chủ động tại các dự án trọng điểm, CC1 đang không ngừng khẳng định vị thế hàng đầu và sẵn sàng gặt hái kết quả tích cực trong các kỳ tài chính tới.

Xem thêm

Thông tin 7 tuyến cao tốc vừa điều chỉnh quy hoạch

UBND thành phố Hà Nội vừa ban hành dự thảo quyết định Quy định chi tiết trình tự, tiêu chí để các chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất bị thu hồi để thực hiện các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội được mua, thuê mua nhà ở xã hội không qua bốc thăm.

Theo dự thảo, chính sách áp dụng cho hai nhóm: những người đủ điều kiện được bố trí tái định cư, và những người không đủ điều kiện tái định cư nhưng có khó khăn về nhà ở.

Để được mua hoặc thuê mua không qua bốc thăm, người dân cần đáp ứng các tiêu chí sau: Chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở đối với diện tích bị thu hồi. Có tên trong quyết định thu hồi đất cùng phương án bồi thường được phê duyệt, và có nguyện vọng mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội. Chưa từng mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội tại các dự án trên địa bàn Hà Nội. Mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được hỗ trợ một lần.

Đối với nhóm không đủ điều kiện tái định cư, hộ dân phải đáp ứng thêm tiêu chí về hoàn cảnh khó khăn như: bị thu hồi hết nhà đất đang ở, hoặc phần diện tích còn lại nhỏ hơn mức tối thiểu được phép tách thửa. Đáng chú ý, nếu thửa đất bị thu hồi một phần nhưng có trên 7 người hoặc từ 2 cặp vợ chồng trở lên cùng chung sống, khiến diện tích bình quân đầu người thấp hơn mức tối thiểu, hộ dân cũng sẽ được duyệt mua.

Về số lượng, mỗi hộ gia đình bị thu hồi được mua hoặc thuê mua 1 căn hộ nhà ở xã hội. Riêng trường hợp đông người có nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống tại địa chỉ thu hồi, mỗi cặp vợ chồng được xem xét mua 1 căn, nhưng tổng số lượng không vượt quá 2 căn hộ cho một thửa đất.

Thủ tục nhanh gọn, "giữ chỗ" trong 30 ngày

Về quy trình, UBND cấp xã sẽ chủ trì rà soát nhu cầu của người dân và lập danh sách gửi lên Sở Xây dựng. Sở Xây dựng sẽ rà soát và giới thiệu dự án nhà ở xã hội có quỹ căn phù hợp.

Đặc biệt, văn bản giới thiệu của Sở Xây dựng có giá trị "giữ quỹ căn hộ" trong thời hạn 30 ngày. Trong thời gian này, cấp xã phải hoàn thiện phê duyệt danh sách chính thức gửi chủ đầu tư. Khi dự án đủ điều kiện mở bán, chủ đầu tư sẽ thông báo và mời người dân đến ký hợp đồng trực tiếp mà không cần bốc thăm hay chứng minh thu nhập.

Cụ thể, quy trình bao gồm các bước:

UBND cấp xã nơi có dự án thu hồi đất có trách nhiệm chủ trì, phối hợp Công an cấp xã rà soát toàn bộ nhu cầu về nhà ở xã hội của các đối tượng.

Trong thời hạn 7 ngày kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị, Sở Xây dựng có trách nhiệm rà soát danh sách các đối tượng để loại trừ các trường hợp không đáp ứng tiêu chí và giới thiệu dự án xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố có quỹ nhà đáp ứng, ưu tiên dự án gần nơi có đất thu hồi...

Trong thời hạn 7 ngày kể từ ngày nhận được văn bản của Sở Xây dựng, UBND cấp xã nơi có dự án thu hồi đất có trách nhiệm phê duyệt danh sách các đối tượng đáp ứng đầy đủ các tiêu chí; có trách nhiệm chủ trì liên hệ chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội để gửi danh sách phê duyệt và phối hợp thực hiện rà soát, xác định cụ thể vị trí, cơ cấu diện tích căn hộ nhà ở xã hội.

Văn bản giới thiệu của Sở Xây dựng có giá trị giữ quỹ căn hộ trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ban hành, hết thời hạn này mà UBND cấp xã chưa phê duyệt danh sách và gửi đến chủ đầu tư thì chủ đầu tư được bán, cho thuê mua số căn hộ do Sở Xây dựng đã giới thiệu theo quy định pháp luật về nhà ở. UBND cấp xã chịu trách nhiệm giải trình về việc chậm phê duyệt danh sách.

Trong thời hạn 5 ngày kể từ ngày có biên bản thống nhất theo quy định, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội có trách nhiệm thông báo bằng văn bản đến các đối tượng đã được UBND xã phê duyệt để dự kiến ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở xã hội khi có đủ điều kiện ký hợp đồng theo quy định.

Nhà ở xã hội: Ưu đãi một lần, ràng buộc cả đời?

Công bố bán hàng nghìn căn nhà ở xã hội, giá từ hơn 12 triệu đồng/m²

Chỉ mới đạt 24%, Cần Thơ xin kéo dài thời hạn hoàn thành chỉ tiêu nhà ở xã hội

Xem thêm

[/i] Địa ốc 24H: Giá nhà khó giảm nếu thiếu nguồn cung vừa túi tiền; Hàng nghìn căn nhà ở xã hội, giá từ hơn 12 triệu đồng/m²

Sở Nông nghiệp và Môi trường Cà Mau đã có báo cáo gửi HĐND tỉnh giải trình về công tác giải quyết thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai trên địa bàn tỉnh. Theo đó, từ ngày 1/7/2025 đến hết tháng 9/2026, các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai khu vực tiếp nhận hơn 91.400 hồ sơ, đã giải quyết hơn 85.300 hồ sơ. Trong số hồ sơ đã giải quyết, tỷ lệ trước hạn và đúng hạn đạt gần 99%; còn 901 hồ sơ giải quyết quá hạn.

Hồ sơ quá hạn tập trung tại Chi nhánh Văn phòng đất đai Bạc Liêu (442 hồ sơ), Hòa Bình (275 hồ sơ) và Vĩnh Lợi (176 hồ sơ). Nguyên nhân quá hạn chủ yếu do khối lượng hồ sơ cần giải quyết lớn, tài liệu lưu trữ chưa đồng bộ nên rà soát, xác minh nguồn gốc và thông tin thửa đất mất nhiều thời gian; thiếu nhân lực; phân công trách nhiệm theo dõi hồ sơ ở từng khâu có nơi chưa chặt chẽ...

Để khắc phục, Sở Nông nghiệp và Môi trường cho biết, đã yêu cầu các văn phòng đăng ký đất đai rà soát từng hồ sơ, ưu tiên xử lý các hồ sơ quá hạn.

Sở cũng kiến nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường nghiên cứu sửa đổi, bổ sung cách tính thời gian giải quyết thủ tục, theo hướng tính cả thời gian xác định nghĩa vụ tài chính; niêm yết công khai thông báo mất giấy chứng nhận và phối hợp của các cơ quan liên quan vào tổng thời gian giải quyết...

Quy định mới thủ tục đất đai ở TPHCM: Không cần đến nơi có nhà đất

Quảng Ninh chấn chỉnh việc vận động người dân rút hồ sơ đất đai để "né" quá hạn

Đại biểu Quốc hội: Cần quy định trực tiếp trong Luật Đất đai nội dung công chứng, chứng thực

Xem thêm

Quy định mới thủ tục đất đai ở TPHCM: Không cần đến nơi có nhà đất

Ngày 31/10, thông tin từ Ban Quản lý Khu kinh tế, công nghiệp TP. Huế cho biết, dự án Khu nghỉ dưỡng Huyền thoại Địa Trung Hải tại xã Chân Mây - Lăng Cô đã có nhà đầu tư trúng đấu giá tài sản sau 5 lần tổ chức đấu giá.

Theo cơ quan này, do gặp khó khăn, không thể tiếp tục triển khai dự án, Công ty CP Tập đoàn Xây dựng và phát triển nhà Vicoland đã thỏa thuận bàn giao toàn bộ tài sản cho Ngân hàng TMCP Việt Á (VietABank) để tổ chức đấu giá, thu hồi nợ.

Sau nhiều lần đưa tài sản ra đấu giá nhưng không có người tham gia, đến lần thứ 5 đã xuất hiện nhà đầu tư đăng ký và trúng đấu giá. Hiện nhà đầu tư này đang thực hiện các thủ tục đầu tư theo quy định. Mức tiền trúng đấu giá hiện chưa được công bố.

Dự án Huyền thoại Địa Trung Hải được khởi công đầu năm 2016 tại khu đất ven vịnh Lăng Cô rộng gần 7ha, với tổng vốn đầu tư khoảng 750 tỷ đồng.

Theo kế hoạch ban đầu, công trình hoàn thành, đưa vào hoạt động từ cuối năm 2018, hình thành khu nghỉ dưỡng cao cấp với hệ thống biệt thự, khách sạn và các dịch vụ tiện ích đạt tiêu chuẩn 5 sao.

Tuy nhiên, dự án liên tục chậm tiến độ và gần như ngừng thi công từ năm 2020, dù khối lượng xây dựng thời điểm đó đạt khoảng 80%, nhiều hạng mục đã hoàn thành phần thô.

Tài sản được đưa ra đấu giá gồm 3 khu nghỉ dưỡng và dịch vụ, 12 biệt thự có bể bơi, 40 biệt thự không có bể bơi, sân tennis, khu bán hàng lưu niệm, khu đón tiếp lễ tân cùng các quyền khai thác, vận hành dự án.

Sau hơn 6 năm bỏ dở, nhiều công trình bên trong khu nghỉ dưỡng đã xuống cấp, rêu mốc, hư hại; cảnh quan nhếch nhác do không được hoàn thiện và chăm sóc.

Việc có nhà đầu tư trúng đấu giá được kỳ vọng tạo cơ hội hồi sinh dự án, bổ sung sản phẩm nghỉ dưỡng cho vùng Chân Mây - Lăng Cô. Đây cũng là khu vực được định hướng trở thành địa bàn kinh tế, du lịch trọng điểm của TP. Huế.

Nhiều khu nghỉ dưỡng quanh hồ Đồng Đò là đất ở

Khánh Hòa xây dựng khu nghỉ dưỡng mang tầm thế giới tại Vĩnh Hy

Cần Thơ duyệt quy hoạch khu đô thị du lịch nghỉ dưỡng gần 3.000 ha

Xem thêm

Sức hút của căn hộ hướng biển tại tâm điểm nghỉ dưỡng Đà Nẵng

Tại phiên thảo luận của Quốc hội về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sáng 30/10, có ý kiến đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ở Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đồng thời có lộ trình chuyển sang chính sách bán nhà khi công trình đã hoàn thành.

Đề xuất này lập tức dấy lên những lo ngại cho các bên liên quan.

Gây khó cho người bán và mua nhà

Theo ghi nhận của PV Tiền Phong, hiện nay hầu hết các dự án bất động sản ở khu vực phía Nam đều đang huy động vốn dưới hình thức hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Một số chủ đầu tư ký hợp đồng với khách hàng ngay cả khi Sở Xây dựng chưa cho phép huy động vốn.

Tại một dự án trên quốc lộ 13 (thuộc khu vực Bình Dương cũ), chủ đầu tư đang huy động vốn dưới hình thức đặt cọc giữ chỗ. Theo đó, khách hàng muốn mua căn hộ phải nộp trước 100 triệu đồng. Khoảng 1 tháng sau sẽ ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Nếu khách hàng không muốn ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư sẽ hoàn trả lại khoản tiền này.

Theo đại diện chủ đầu tư, cách làm này là rất bình thường và có lợi cho cả hai phía. Khách hàng chọn được căn hộ ưng ý, chủ động được dòng tiền khi chỉ cần đóng 20 - 30% giá trị căn nhà là đã có ngân hàng cho vay, đến lúc nhận nhà mới phải trả tiền lãi và gốc.

Nếu đợi khi bàn giao nhà rồi mới mở bán thì khách hàng phải đóng 95% giá trị căn hộ, tạo áp lực tài chính cho người mua. Công ty không cấm khách hàng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Khi khách hàng chuyển nhượng, công ty chỉ thu phí 3 - 5 triệu đồng/hồ sơ.

Về phía chủ đầu tư, việc huy động vốn dưới hình thức hợp đồng cọc hay hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sẽ giúp doanh nghiệp đo đếm được lượng khách hàng quan tâm tới sản phẩm để quyết định chiến lược kinh doanh.

Dòng tiền từ khách hàng cũng giúp chủ đầu tư đỡ áp lực từ vốn vay, trả lãi. Từ đó, hạ giá bán và tăng chiết khấu cho người mua nhà. Nếu cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, người mua sẽ e dè và chủ đầu tư không dám mạnh dạn triển khai dự án.

Trao đổi với PV Tiền Phong, chuyên gia kinh tế Huỳnh Thanh Điền, Trường đại học Nguyễn Tất Thành cho rằng, mặt tốt của đề xuất trên là giảm thiểu tình trạng đầu cơ, lướt sóng. Người mua sẽ phải cân nhắc kỹ hơn và chỉ xuống tiền khi nhà đã hoàn thiện, mua xong là có thể ở hoặc sử dụng ngay.

Tuy nhiên, mặt chưa ổn là gây khó khăn cho những người mua nhà ở thực nhưng gặp rủi ro tài chính đột xuất giữa chừng, khiến họ không thể chuyển nhượng lại hợp đồng để rút vốn. Ngoài ra, quy định cứng nhắc này có thể làm thị trường bất động sản thắt chặt, người dân tâm lý e ngại, ảnh hưởng đến thanh khoản chung của thị trường bất động sản.

“Trong quá trình theo đuổi một dự án thường kéo dài 1 - 3 năm, người mua ở thực có thể gặp sự cố bất ngờ như mất việc, làm ăn thua lỗ hoặc biến cố gia đình. Nếu không cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán, họ sẽ bị rơi vào thế bế tắc, không thể tiếp tục thanh toán đúng tiến độ và cũng không thể bán lại để thu hồi vốn”, ông Điền nói.

Trên thực tế, đầu tư bất động sản luôn đi kèm tính linh hoạt. Khi các kênh chuyển nhượng bị thắt chặt hoặc cấm đoán, nhà đầu tư lẫn người mua ở thực đều sẽ e ngại xuống tiền. Việc thiếu đi sự linh hoạt này sẽ làm giảm mạnh giao dịch, làm thị trường trở nên trầm lắng.

Không nên cấm hành vi dân sự

Luật sư Lê Trung Phát - Giám đốc Hãng luật Lê Trung Phát (Đoàn Luật sư TPHCM) cho rằng, cấm chuyển nhượng hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai là can thiệp thô bạo vào thị trường bất động sản, đi ngược tinh thần bảo vệ quyền tài sản, quyền tự do hợp đồng và kinh doanh của công dân.

Ông Phát phân tích, quyền định đoạt là một trong ba quyền năng cốt lõi cấu thành nên quyền sở hữu, được quy định tại Điều 32, Hiến pháp 2013. Hợp đồng mua bán nhà ở tuy là tài sản trong tương lai nhưng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng này là một loại quyền tài sản hợp pháp được pháp luật bảo hộ. Cấm chuyển nhượng là tước đi quyền định đoạt tài sản của công dân.

“Về mặt nguyên tắc pháp lý, chúng ta không thể dùng mệnh lệnh hành chính để cấm giao dịch, chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai. Dù bất động sản đó đang ở giai đoạn xây dựng chưa bàn giao hay chờ cấp sổ, thì về bản chất đó vẫn là tài sản, là tích lũy và công sức hợp pháp của người dân. Việc cấm chuyển nhượng là can thiệp thô bạo vào quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu”, ông Phát nói.

Theo đó, việc chuyển nhượng hợp đồng là sự chuyển giao quyền và nghĩa vụ phát sinh từ một giao dịch dân sự, kinh tế hợp pháp. Pháp luật tôn trọng nguyên tắc tự nguyện, thỏa thuận hợp pháp giữa các bên.

Khi một công dân hoặc nhà đầu tư muốn nhượng lại quyền và nghĩa vụ của mình cho người khác và người nhận chuyển nhượng đồng ý tiếp quản, Nhà nước chỉ nên quản lý bằng thuế và tính pháp lý chứ không nên cấm đoán hành vi dân sự mang tính thị trường này.

Nếu cấm chuyển nhượng, khi người mua không còn khả năng tài chính, họ buộc phải chọn giải pháp hủy hợp đồng hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng với chủ đầu tư. Điều này dẫn đến tranh chấp pháp lý gia tăng về tiền phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và gây áp lực xử lý tồn kho hoặc hoàn tiền cho phía doanh nghiệp.

Sửa 3 luật về bất động sản: Gỡ vướng mắc thủ tục, tăng minh bạch thị trường

'Lá chắn' ngăn đầu cơ bất động sản

Hôm nay, Quốc hội thảo luận ba dự án luật về đất đai, nhà ở và bất động sản

Cách nào để 'kích cầu' bất động sản?

Xem thêm

Bộ trưởng Bộ Xây dựng: Kiểm soát đặt cọc, lập mã định danh bất động sản để chặn gian lận, đầu cơ

Lễ động thổ cầu Bà Dạt 2. Ảnh: Hướng Việt Properties.

Bổ sung kết nối giao thông khu vực Nam Rạch Chiếc

Ngày 31/10, lễ động thổ cầu Bà Dạt 2 được tổ chức tại khu đô thị Palm City, phường Bình Trưng, TPHCM, với sự tham dự của đại diện các đơn vị liên quan, cư dân, đối tác và khách hàng.

Theo thông tin từ đơn vị phát triển dự án Hướng Việt Properties, cầu Bà Dạt 2 được xây dựng mới với chiều dài khoảng 38m, rộng 12m, gồm 3 nhịp và quy mô 2 làn xe. Công trình có tổng mức đầu tư khoảng 124 tỷ đồng, bao gồm phần cầu cùng các hạng mục đường giao thông, kè, lối đi bộ và hạ tầng kỹ thuật liên quan.

Cụ thể, tuyến đường giao thông mới dài khoảng 445m, rộng 12m; hệ thống kè kết hợp lối đi bộ dài khoảng 355m. Các hạng mục thoát nước, chiếu sáng và cây xanh cũng được đầu tư đồng bộ nhằm phục vụ nhu cầu lưu thông và chỉnh trang cảnh quan khu vực.

Phối cảnh cầu Bà Dạt 2 với quy mô 2 làn xe, kết hợp các hạng mục đường giao thông và cảnh quan ven sông. Ảnh: Hướng Việt Properties.

Khi hoàn thành và đưa vào khai thác, cầu Bà Dạt 2 là tuyến kết nối giữa các khu dân cư hiện hữu và khu dân cư Nam Rạch Chiếc, trong đó có khu đô thị Palm City. Công trình dự kiến tạo thuận lợi hơn cho việc tiếp cận đường song hành cao tốc TPHCM - Long Thành - Dầu Giây và các hướng kết nối đến nút giao An Phú.

Kết nối hạ tầng giao thông với không gian công cộng ven sông

Bên cạnh chức năng giao thông, dự án cầu Bà Dạt 2 còn bao gồm các hạng mục kè, lối đi bộ, cây xanh và hệ thống chiếu sáng. Việc triển khai đồng bộ các hạng mục này hướng đến cải thiện cảnh quan ven sông, mở rộng không gian công cộng và có địa điểm đi bộ, thư giãn, sinh hoạt ngoài trời cho cư dân.

Theo định hướng phát triển của Palm City, tuyến kết nối từ khu đô thị sang khu vực bờ đối diện sẽ góp phần mở rộng khả năng tiếp cận không gian cảnh quan ven sông. Khi kết nối với hệ thống cảnh quan hiện hữu, khu vực này có thêm không gian vận động, nghỉ ngơi và giao lưu cho cộng đồng dân cư lân cận.

Lãnh đạo phường Bình Trưng và đại diện Hướng Việt Properties tại lễ động thổ cầu Bà Dạt 2. Ảnh: Hướng Việt Properties.

Chia sẻ tại sự kiện, ông Nguyễn Sĩ Toàn, Giám đốc điều hành mảng Kinh doanh Bất động sản Nhà ở cao tầng, Hướng Việt Properties, cho biết, cầu Bà Dạt 2 là một dấu mốc quan trọng trong quá trình hoàn thiện hạ tầng Palm City, góp phần tăng cường kết nối giao thông giữa các khu dân cư tại Nam Rạch Chiếc và tạo thuận lợi cho cư dân tiếp cận các trục giao thông trọng điểm của thành phố.

Theo ông Toàn, giá trị của công trình không chỉ nằm ở hạ tầng giao thông mà còn ở việc kết hợp các hạng mục cảnh quan, kè và lối đi bộ ven sông, bổ sung không gian sinh hoạt cộng đồng. Đây là một phần trong định hướng phát triển Palm City là một đô thị đồng bộ về hạ tầng, cảnh quan và tiện ích, hướng đến nâng cao chất lượng sống cho cư dân.

Ông Nguyễn Sĩ Toàn, Giám đốc điều hành mảng Kinh doanh Bất động sản Nhà ở cao tầng, Hướng Việt Properties phát biểu tại lễ động thổ. Ảnh: Hướng Việt Properties.

Palm City có quy mô 30,6 ha tại khu Nam Rạch Chiếc, phường Bình Trưng, TPHCM. Kể từ khi tái khởi động vào tháng 6/2026, khu đô thị từng bước triển khai các hạng mục nhà ở, hạ tầng và không gian công cộng theo định hướng phát triển tổng thể.

Trong đó, Palm River, là phân khu căn hộ cao tầng ven sông, được khởi công vào giữa năm 2026. Cùng với công viên và đường chạy bộ ven sông đang được triển khai, cầu Bà Dạt 2 tiếp nối quá trình đầu tư các công trình phục vụ nhu cầu nhà ở, di chuyển và sinh hoạt của cư dân.

Theo kế hoạch, cầu Bà Dạt 2 dự kiến hoàn thành vào quý IV/2027.

Chiến dịch “7 Kỳ quan Đô thị Tương lai” là cuộc tìm kiếm những kỳ quan đô thị mới trên toàn hành tinh. Thông qua việc tôn vinh các thành phố và dự án tiên phong về phát triển bền vững, ứng dụng công nghệ, đổi mới sáng tạo và lấy con người làm trung tâm, cuộc bình chọn sẽ tái định nghĩa hình mẫu đô thị tương lai của thế kỷ XXI.

Chương trình đã được khởi động từ ngày 31/10/2025, với giai đoạn tiếp nhận đề cử và hồ sơ từ các thành phố, khu đô thị và dự án kéo dài đến ngày 31/10/2026. Trong số hơn 260 ứng viên trên toàn thế giới, Vinhomes Green Paradise là Ứng viên Chính thức đầu tiên của chiến dịch.

Hiện tại, chiến dịch chính thức bước sang giai đoạn bình chọn công khai để tìm ra danh sách kỳ quan đô thị tương lai.

Theo đó, từ tháng 11/2026 đến tháng 4/2027, quá trình bình chọn sẽ xác định danh sách 77 ứng viên. Từ danh sách này, New7Wonders sẽ lựa chọn và công bố 28 ứng viên vào vòng chung kết.

Từ tháng 5 đến tháng 10/2027, 28 ứng viên tiếp tục trải qua 3 vòng bình chọn với sự tham gia của hàng triệu lượt bình chọn trên toàn cầu. Ngày 31/10/2027, danh sách “7 Kỳ quan Đô thị Tương lai” sẽ được New7Wonders chính thức công bố.

Là Ứng viên Chính thức đầu tiên, Vinhomes Green Paradise góp phần khẳng định vị thế của Việt Nam trên bản đồ các đô thị toàn cầu, lan tỏa tầm nhìn phát triển đô thị ESG++ với những tiêu chí quy hoạch vượt trội về sinh thái, công nghệ và chất lượng sống. Sự đồng hành, ủng hộ của cộng đồng trong nước và quốc tế là nền tảng quan trọng đưa Việt Nam trở thành điểm sáng của tương lai đô thị thế giới.

Bà Nguyễn Thu Hằng, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Vinhomes, chia sẻ: “Chúng tôi tin rằng những đô thị của tương lai sẽ được định hình bởi các giá trị mang lại cho con người. Sáng kiến ‘7 Kỳ quan Đô thị Tương lai’ của New7Wonders là cơ hội ý nghĩa để cùng tôn vinh những tầm nhìn tiên phong đó. Tại Vinhomes, chúng tôi không ngừng theo đuổi khát vọng kiến tạo các kỳ quan đô thị vượt thời gian. Vinhomes Green Paradise là sự tiếp nối của khát vọng ấy với chuẩn mực ESG++, hài hòa giữa chất lượng sống cư dân, công nghệ, môi trường và giá trị kinh tế dài hạn. Cuộc bình chọn toàn cầu sẽ mở ra cơ hội để Vinhomes giới thiệu tầm nhìn và khát vọng của Việt Nam tới cộng đồng quốc tế, truyền cảm hứng về một đô thị đáng sống trên toàn thế giới. Chúng tôi mong nhận được sự ủng hộ và đồng hành của cộng đồng trong nước và quốc tế để cùng lan tỏa tầm nhìn về những đô thị tương lai, đồng thời đưa khát vọng kiến tạo tương lai bền vững của Việt Nam vươn tầm thế giới”.

Theo New7Wonders, quy trình bình chọn được thiết kế đơn giản, thuận tiện. Người dân chỉ cần nhập họ tên, quốc gia, địa chỉ email và số điện thoại nếu muốn. Những thông tin chi tiết về thể lệ và các giai đoạn bình chọn sẽ được cập nhật trên website chính thức của New7Wonders.

Ông Jean-Paul de la Fuente, Giám đốc New7Wonders - Chủ tịch chiến dịch bầu chọn 7 Kỳ quan Đô thị Tương lai, chia sẻ tại lễ khởi động chính thức: “Ngày hôm nay, chúng ta không chỉ khởi động một nền tảng bình chọn mà còn mở ra cuộc đối thoại toàn cầu về tương lai của các đô thị. Trong một năm tới, người dân trên khắp thế giới sẽ có cơ hội khám phá, tìm hiểu và chung tay ủng hộ những địa danh mà họ tin xứng đáng trở thành biểu tượng toàn cầu cho sự phát triển của đô thị”.

“7 Kỳ quan Đô thị Tương lai” là sáng kiến tiếp nối dấu ấn quốc tế của New7Wonders – tổ chức được biết đến rộng rãi qua cuộc bầu chọn “7 Kỳ quan Thiên nhiên Mới” năm 2011. Với quy mô toàn cầu, chiến dịch thu hút sự quan tâm và tham gia của đông đảo cộng đồng quốc tế.

Xét theo các tiêu chí của cuộc bầu chọn, Vinhomes Green Paradise nổi bật ở ba phương diện: Môi trường và Thiên nhiên, Thành phố Thông minh, Lấy con người làm trung tâm.

Về Môi trường và Thiên nhiên, Vinhomes Green Paradise sở hữu vị trí hiếm có khó tìm tại Cần Giờ, TP.HCM, gắn với không gian biển và khu dự trữ sinh quyển rừng ngập mặn Cần Giờ được UNESCO công nhận. Trên tổng quy mô 2.870 ha, dự án có mật độ xây dựng dự kiến chỉ khoảng 17%, phần lớn diện tích ưu tiên cho cây xanh và mặt nước lên tới hơn 930 ha trên toàn dự án.

Ở phương diện Thành phố Thông minh, dự án định hướng ứng dụng Internet vạn vật (IoT), Dữ liệu lớn (Big Data) và Trí tuệ nhân tạo (AI) trong quản trị, vận hành và giám sát môi trường. Việc tích hợp công nghệ vào hạ tầng đô thị sẽ giúp tối ưu nguồn lực, nâng cao hiệu quả vận hành, tăng cường khả năng quản lý và góp phần kiến tạo môi trường sống hiện đại, an toàn, văn minh.

Xét trên tiêu chí Lấy con người làm trung tâm, hệ thống tiện ích được quy hoạch và phát triển đồng bộ với triết lý vị nhân sinh. Cư dân sẽ được thụ hưởng chất lượng sống cao cấp với dịch vụ toàn diện theo tiêu chuẩn quốc tế như y tế, giáo dục, dưỡng lão, văn hóa, thể thao, cho đến vui chơi, giải trí, ẩm thực…

Việc Vinhomes Green Paradise chính thức bước vào vòng bình chọn toàn cầu “7 Kỳ quan Đô thị Tương lai” là dấu mốc quan trọng của Vinhomes trên hành trình vươn tầm thế giới, đồng thời mở ra cơ hội để giới thiệu với quốc tế tầm nhìn và khát vọng phát triển đô thị của Việt Nam.

Người dân Việt Nam và bạn bè quốc tế có thể tham gia bình chọn cho Vinhomes Green Paradise ngay từ bây giờ tại www.7wondersfc.com.

Theo thông tin từ Sở Xây dựng TPHCM, đối với các chung cư chưa hoàn tất di dời, TPHCM đã yêu cầu UBND các phường khẩn trương rà soát nhu cầu tạm cư, bố trí chỗ ở hoặc hỗ trợ chi phí thuê nhà cho người dân theo quy định.

Các địa phương phải thông báo kết quả kiểm định đến chủ sở hữu, đơn vị quản lý vận hành. Đồng thời, lắp đặt biển cảnh báo tại khu vực có kết cấu hư hỏng nặng, đồng thời tăng cường kiểm tra an toàn phòng cháy, chữa cháy trong thời gian chờ phá dỡ, cải tạo.

Kết quả rà soát, kiểm định trong tháng 10/2026 cho thấy TPHCM có 64 chung cư, gồm 106 lô nhà với 8.577 căn hộ, thuộc diện phải di dời, tháo dỡ. Các công trình nằm rải rác tại 18 phường, từ khu vực trung tâm đến những địa bàn như Bình Quới, Tân Sơn Nhất, Vũng Tàu.

Đối với 16 chung cư cấp D được kiểm định từ năm 2017, TPHCM đã di dời 828/1.194 hộ dân. Trong đó, 12 chung cư đã di dời toàn bộ 608 hộ, 2 chung cư di dời một phần với 220/367 hộ, 2 chung cư còn lại vẫn còn 219 hộ chưa di dời.

Riêng chung cư Vĩnh Hội (lô A, B, C), phường Khánh Hội, công tác di dời, bố trí tạm cư đang được triển khai song song với việc lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, làm cơ sở xây dựng kế hoạch cải tạo và mời gọi nhà đầu tư. Dự án hiện chưa có chủ đầu tư.

Đến nay, Sở Xây dựng đã trình UBND TPHCM dự thảo kế hoạch thực hiện Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ giai đoạn 2026 - 2030. Dự thảo xác định thời hạn và trách nhiệm của từng cơ quan, địa phương đối với việc di dời, tháo dỡ và đầu tư xây mới từng công trình.

Theo lộ trình được đề xuất, TPHCM sẽ cơ bản hoàn tất các bước chuẩn bị đầu tư đối với chung cư xây trước năm 1975 và giai đoạn 1975 - 1994, gồm kiểm định, quy hoạch, lựa chọn nhà đầu tư, giải phóng mặt bằng và các thủ tục xây dựng. Những chung cư không thuộc diện phá dỡ được đặt mục tiêu hoàn thành sửa chữa, nâng cấp, gia cố trong năm 2027.

Đối với 64 chung cư vừa được xác định phải tháo dỡ, Sở Xây dựng đề xuất hoàn tất việc đầu tư, cải tạo hoặc xây dựng lại từ nay đến năm 2030. Riêng 11 dự án đang triển khai thủ tục đầu tư tại 8 phường, trong đó 8 dự án đã có chủ đầu tư, được đặt mục tiêu hoàn thành sớm hơn, vào năm 2028.

Để thu hút doanh nghiệp, TPHCM đã ban hành Nghị quyết 17/2025/NQ-HĐND với các chính sách hỗ trợ chủ đầu tư tham gia cải tạo chung cư cũ. Cơ chế này hỗ trợ 50% kinh phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật, tối đa 10 tỷ đồng mỗi dự án, cùng một phần chi phí di dời, cưỡng chế theo điều kiện quy định.

Tuy nhiên, những ưu đãi này chưa giải quyết ngay khó khăn tại các chung cư chưa có chủ đầu tư như Vĩnh Hội. Sở Xây dựng cho biết, khi dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư và có doanh nghiệp thực hiện, các chính sách hỗ trợ mới được áp dụng theo điều kiện tương ứng.

TPHCM cũng đang xây dựng một nghị quyết riêng về cơ chế, chính sách và biện pháp cải tạo, xây dựng lại chung cư. Dự thảo có những đề xuất vượt trội so với quy định hiện hành, dựa trên thẩm quyền được giao tại Luật Phát triển đô thị có hiệu lực từ ngày 1/10.

Hoàn thành kiểm định chung cư cũ trong tháng 7

TPHCM di dời 6 lô chung cư cũ

Hà Nội trao quyền cho các chủ nhà được tự đề xuất cải tạo chung cư cũ

Tiến độ di dời các chung cư cũ, mất an toàn ở TPHCM

Xem thêm

Chung cư cũ sẽ có 'mốc tuổi', cư dân được chọn 4 cách bồi thường khi phá dỡ

Tại phiên thảo luận của Quốc hội về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sáng 30/10, có ý kiến đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ở Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đồng thời có lộ trình chuyển sang chính sách bán nhà khi công trình đã hoàn thành.

Đề xuất này lập tức dấy lên những lo ngại cho các bên liên quan.

Gây khó cho người bán và mua nhà

Theo ghi nhận của PV Tiền Phong, hiện nay hầu hết các dự án bất động sản ở khu vực phía Nam đều đang huy động vốn dưới hình thức hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Một số chủ đầu tư ký hợp đồng với khách hàng ngay cả khi Sở Xây dựng chưa cho phép huy động vốn.

Tại một dự án trên quốc lộ 13 (thuộc khu vực Bình Dương cũ), chủ đầu tư đang huy động vốn dưới hình thức đặt cọc giữ chỗ. Theo đó, khách hàng muốn mua căn hộ phải nộp trước 100 triệu đồng. Khoảng 1 tháng sau sẽ ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Nếu khách hàng không muốn ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư sẽ hoàn trả lại khoản tiền này.

Theo đại diện chủ đầu tư, cách làm này là rất bình thường và có lợi cho cả hai phía. Khách hàng chọn được căn hộ ưng ý, chủ động được dòng tiền khi chỉ cần đóng 20 - 30% giá trị căn nhà là đã có ngân hàng cho vay, đến lúc nhận nhà mới phải trả tiền lãi và gốc.

Nếu đợi khi bàn giao nhà rồi mới mở bán thì khách hàng phải đóng 95% giá trị căn hộ, tạo áp lực tài chính cho người mua. Công ty không cấm khách hàng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Khi khách hàng chuyển nhượng, công ty chỉ thu phí 3 - 5 triệu đồng/hồ sơ.

Về phía chủ đầu tư, việc huy động vốn dưới hình thức hợp đồng cọc hay hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sẽ giúp doanh nghiệp đo đếm được lượng khách hàng quan tâm tới sản phẩm để quyết định chiến lược kinh doanh.

Dòng tiền từ khách hàng cũng giúp chủ đầu tư đỡ áp lực từ vốn vay, trả lãi. Từ đó, hạ giá bán và tăng chiết khấu cho người mua nhà. Nếu cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, người mua sẽ e dè và chủ đầu tư không dám mạnh dạn triển khai dự án.

Trao đổi với PV Tiền Phong, chuyên gia kinh tế Huỳnh Thanh Điền, Trường đại học Nguyễn Tất Thành cho rằng, mặt tốt của đề xuất trên là giảm thiểu tình trạng đầu cơ, lướt sóng. Người mua sẽ phải cân nhắc kỹ hơn và chỉ xuống tiền khi nhà đã hoàn thiện, mua xong là có thể ở hoặc sử dụng ngay.

Tuy nhiên, mặt chưa ổn là gây khó khăn cho những người mua nhà ở thực nhưng gặp rủi ro tài chính đột xuất giữa chừng, khiến họ không thể chuyển nhượng lại hợp đồng để rút vốn. Ngoài ra, quy định cứng nhắc này có thể làm thị trường bất động sản thắt chặt, người dân tâm lý e ngại, ảnh hưởng đến thanh khoản chung của thị trường bất động sản.

“Trong quá trình theo đuổi một dự án thường kéo dài 1 - 3 năm, người mua ở thực có thể gặp sự cố bất ngờ như mất việc, làm ăn thua lỗ hoặc biến cố gia đình. Nếu không cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán, họ sẽ bị rơi vào thế bế tắc, không thể tiếp tục thanh toán đúng tiến độ và cũng không thể bán lại để thu hồi vốn”, ông Điền nói.

Trên thực tế, đầu tư bất động sản luôn đi kèm tính linh hoạt. Khi các kênh chuyển nhượng bị thắt chặt hoặc cấm đoán, nhà đầu tư lẫn người mua ở thực đều sẽ e ngại xuống tiền. Việc thiếu đi sự linh hoạt này sẽ làm giảm mạnh giao dịch, làm thị trường trở nên trầm lắng.

Không nên cấm hành vi dân sự

Luật sư Lê Trung Phát - Giám đốc Hãng luật Lê Trung Phát (Đoàn Luật sư TPHCM) cho rằng, cấm chuyển nhượng hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai là can thiệp thô bạo vào thị trường bất động sản, đi ngược tinh thần bảo vệ quyền tài sản, quyền tự do hợp đồng và kinh doanh của công dân.

Ông Phát phân tích, quyền định đoạt là một trong ba quyền năng cốt lõi cấu thành nên quyền sở hữu, được quy định tại Điều 32, Hiến pháp 2013. Hợp đồng mua bán nhà ở tuy là tài sản trong tương lai nhưng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng này là một loại quyền tài sản hợp pháp được pháp luật bảo hộ. Cấm chuyển nhượng là tước đi quyền định đoạt tài sản của công dân.

“Về mặt nguyên tắc pháp lý, chúng ta không thể dùng mệnh lệnh hành chính để cấm giao dịch, chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai. Dù bất động sản đó đang ở giai đoạn xây dựng chưa bàn giao hay chờ cấp sổ, thì về bản chất đó vẫn là tài sản, là tích lũy và công sức hợp pháp của người dân. Việc cấm chuyển nhượng là can thiệp thô bạo vào quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu”, ông Phát nói.

Theo đó, việc chuyển nhượng hợp đồng là sự chuyển giao quyền và nghĩa vụ phát sinh từ một giao dịch dân sự, kinh tế hợp pháp. Pháp luật tôn trọng nguyên tắc tự nguyện, thỏa thuận hợp pháp giữa các bên.

Khi một công dân hoặc nhà đầu tư muốn nhượng lại quyền và nghĩa vụ của mình cho người khác và người nhận chuyển nhượng đồng ý tiếp quản, Nhà nước chỉ nên quản lý bằng thuế và tính pháp lý chứ không nên cấm đoán hành vi dân sự mang tính thị trường này.

Nếu cấm chuyển nhượng, khi người mua không còn khả năng tài chính, họ buộc phải chọn giải pháp hủy hợp đồng hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng với chủ đầu tư. Điều này dẫn đến tranh chấp pháp lý gia tăng về tiền phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và gây áp lực xử lý tồn kho hoặc hoàn tiền cho phía doanh nghiệp.

Sửa 3 luật về bất động sản: Gỡ vướng mắc thủ tục, tăng minh bạch thị trường

'Lá chắn' ngăn đầu cơ bất động sản

Hôm nay, Quốc hội thảo luận ba dự án luật về đất đai, nhà ở và bất động sản

Cách nào để 'kích cầu' bất động sản?

Xem thêm

Bộ trưởng Bộ Xây dựng: Kiểm soát đặt cọc, lập mã định danh bất động sản để chặn gian lận, đầu cơ