Phụ thuộc khả năng tiếp cận thực tế

Tại TPHCM, mạng lưới metro được định hướng khoảng 28 tuyến, tổng chiều dài khoảng 1.100 km. Tuyến số 1 Bến Thành - Suối Tiên đã vận hành, tuyến số 2 Bến Thành - Tham Lương đã khởi công và dự kiến hoàn thành sau 5 năm. Ngoài ra, 4 dự án metro với tổng chiều dài khoảng 138,8 km nằm trong kế hoạch khởi công từ nay đến cuối năm.

Khi hàng trăm cây số đường sắt đô thị và đường sắt tốc độ cao cùng được triển khai, metro không còn đơn thuần là một công trình giao thông. Hệ thống này có thể tác động đến cách tổ chức không gian đô thị, phân bố dân cư, việc làm, dịch vụ và từ đó ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.

Theo Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), trong 2 năm qua, các dự án bất động sản có kết nối thuận tiện tới ga metro ghi nhận mức tăng giá cao hơn khoảng 10 - 20% so với mức tăng chung của thị trường. Tuy nhiên, con số này không đồng nghĩa với việc cứ nằm gần một ga metro là bất động sản sẽ tăng giá tương ứng. Điểm quan trọng nằm ở chất lượng kết nối thực tế.

Một dự án cách ga 500m nhưng đường đi bộ thiếu thuận tiện, khó sang đường, không có kết nối xe buýt hoặc thiếu dịch vụ thiết yếu có thể không tạo ra lợi thế như khoảng cách trên bản đồ. Ngược lại, một dự án cách xa hơn nhưng có tuyến xe buýt kết nối tốt, đường tiếp cận thuận tiện và đưa cư dân đến các trung tâm việc làm bằng metro có thể có giá trị sử dụng cao hơn.

Chẳng hạn, một căn hộ 4,5 tỷ đồng cách ga metro 3 km có giá dễ tiếp cận hơn căn hộ 5 tỷ đồng cách ga 500 m. Nếu khu vực của căn hộ 4,5 tỷ đồng có kết nối thuận tiện với metro, cư dân vẫn có thể tiếp cận các trung tâm việc làm, giáo dục và dịch vụ với chi phí hợp lý hơn so với việc phụ thuộc hoàn toàn vào phương tiện cá nhân.

Theo cách tính giả định của VARS IRE, nếu một gia đình tiết kiệm 4 triệu đồng mỗi tháng nhờ giảm các chi phí đi lại, khoản tiết kiệm sau 10 năm đã lên tới 480 triệu đồng và sau 20 năm là 960 triệu đồng. Khi đặt cạnh chênh lệch giá mua ban đầu, bài toán “đắt - rẻ” vì thế có thể cho một kết quả khác.

Tuy nhiên, lợi thế này chỉ thực sự hình thành khi hạ tầng được triển khai đúng tiến độ, kết nối thuận tiện và phù hợp với hành trình thực tế của cư dân. Metro trên bản đồ không tự động biến một khu vực thành điểm đến hấp dẫn.

VARS IRE cho rằng, ngoài khoảng cách tới ga, người mua cần xem xét khả năng tiếp cận thực tế, kết nối xe buýt, mật độ việc làm và dịch vụ xung quanh, chất lượng không gian đô thị cũng như hành trình đi lại hàng ngày.

Cần cả hệ sinh thái

Trong khi đó, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE cho biết, những khu vực có tuyến metro đi qua hoặc có thông tin quy hoạch metro thường nhận được sự quan tâm rất lớn từ thị trường. Tuy nhiên, cần phải nhìn nhận vấn đề này một cách đầy đủ hơn. Metro chắc chắn có tác động đến giá trị bất động sản, nhưng cần phân biệt rõ giữa tăng giá do kỳ vọng và tăng giá xuất phát từ giá trị sử dụng thực tế.

Cụ thể, trong giai đoạn đầu khi có thông tin về một tuyến metro, thị trường thường phản ứng rất nhanh. Các nhà đầu tư nhìn thấy khả năng kết nối tốt hơn trong tương lai, nhìn thấy tiềm năng phát triển của khu vực nên giá bất động sản có thể tăng lên.

Ví dụ, có những khu vực tại TPHCM, khi có thông tin về metro, giá bất động sản có thời điểm tăng rất mạnh. Nhưng sau một thời gian, thị trường bắt đầu điều chỉnh bởi nhà đầu tư nhận ra rằng việc chỉ nằm gần một nhà ga chưa đủ để tạo ra giá trị lâu dài.

“Một bất động sản chỉ tăng giá vì nằm trong khoảng cách đi bộ đến metro là chưa đủ. Câu hỏi quan trọng hơn là xung quanh nhà ga đó có hình thành được một trung tâm đô thị hay không. Có nơi làm việc, dịch vụ, thương mại, trường học, tiện ích để người dân thực sự sử dụng hay không”, bà Dung nói.

Theo chuyên gia CBRE, nếu khu vực chỉ có một tuyến metro đi qua nhưng không có hệ sinh thái đô thị đi kèm thì giá trị tạo ra sẽ bị giới hạn. Vì vậy, cần nhìn metro trong một bức tranh rộng hơn, đó là mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng - TOD.

Đối với TPHCM, điều này càng quan trọng trong bối cảnh thành phố đang bước vào giai đoạn phát triển không gian mới. TPHCM không thể tiếp tục mở rộng theo chiều ngang một cách dàn trải, phụ thuộc quá nhiều vào phương tiện cá nhân, mà cần hướng tới mô hình đô thị đa trung tâm, kết nối tốt hơn bằng hệ thống giao thông công cộng.

“Nếu chỉ coi metro và TOD là câu chuyện tăng giá đất thì chúng ta dễ rơi vào vòng xoáy đầu cơ. Nhà đầu tư mua đất chỉ vì kỳ vọng giá tăng, trong khi khu vực chưa tạo ra giá trị sử dụng thực. Một số trường hợp có thể xảy ra tình trạng giá đất tăng trước khi các yếu tố nền tảng hình thành. Nhưng nếu sau đó không có cư dân đến ở, không có hoạt động kinh tế, không có dịch vụ phát triển thì mức giá đó sẽ khó duy trì”, bà Dung nói.

Do đó, câu chuyện quan trọng của TPHCM không phải là làm sao để giá đất quanh metro tăng lên, mà là làm sao biến lợi thế hạ tầng thành động lực phát triển kinh tế thực. Muốn làm được điều đó, cần có sự phối hợp giữa quy hoạch giao thông, quy hoạch đô thị, chính sách đất đai và cơ chế khai thác nguồn lực từ đất.

Bất động sản Hà Nội đang chuyển tiếp, chu kỳ mới

Gỡ điểm nghẽn pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng

Lo 'sóng' đầu cơ, thổi giá bất động sản tâm linh

[/i] Kiến nghị bổ sung hành vi thao túng, thổi giá bất động sản vào diện cấm

Sự riêng tư được nối dài qua từng lớp không gian

Là sản phẩm thuộc dòng M Series được MIK Group phát triển tại Khu đô thị Khai Sơn City, Long Biên, The Magnolia sở hữu vị trí mở ra tầm nhìn hướng sông Hồng, sông Đuống và công viên Ngọc Thụy. Trên quy mô 2,29 ha, dự án chỉ dành 37,62% cho mật độ xây dựng, phần còn lại nhường chỗ cho 4.580 m2 công viên và cây xanh cảnh quan. Chính tỷ lệ này tạo dư địa để những lớp đệm giữa dự án và nhịp sống đô thị được sắp đặt thong thả, thay vì bị nén trong một khối tích chật chội.

Hai tòa tháp cao 33 tầng nổi trên 2 tầng hầm mang tới 645 căn hộ, diện tích từ 72 m2 đến 596 m2. Trong tổng thể ấy, The Special Edition là tuyển tập giới hạn gồm hai dòng Signature Residences và Limited Residences, nơi bản sắc dự án hiện diện ở trạng thái trọn vẹn nhất.

Mang tinh thần Quiet Luxury Living, The Magnolia không phô trương mà chú trọng những giá trị được chắt lọc, phù hợp với cộng đồng cư dân có gu sống riêng, đề cao tính cá nhân và sự kín đáo. Tinh thần đó được cụ thể hóa bằng cách tổ chức không gian, điều mà dự án gọi là hệ tiện ích “may đo” cho hành trình trở về riêng tư.

Theo đó, hành trình về mỗi căn hộ đi qua những lớp không gian tách biệt nhưng liền mạch, không bị gián đoạn bởi các khu vực chung. Mỗi lớp đệm được sắp đặt để nhịp sống bên ngoài lùi xa thêm một bước, trước khi mở ra không gian sống mang đậm dấu ấn cá nhân. Điều đón chờ gia chủ sau cánh cửa vì thế không dừng lại ở một nơi để ở, mà là cảm giác thực sự thuộc về.

Sảnh đón Grand Arrival Court được thiết kế tinh tế với ánh sáng, cây xanh và mặt nước

Khi hành trình trở về cũng là quá trình tận hưởng

Rời khỏi phố thị ồn ào, chiếc xe tiến vào Grand Arrival Court. Chỉ một nhịp chuyển ngắn nhưng đủ để cảm nhận không khí bắt đầu đổi khác, khi phía sau là dòng xe hối hả còn phía trước mở ra một thế giới tĩnh tại hơn. Nằm trong tổng thể cảnh quan của The Magnolia, sảnh đón cũng là nơi cây xanh và mặt nước bắt đầu hiện diện, để rồi tiếp nối xuyên suốt theo một chủ ý thống nhất, từ Serenity Waterscape cho tới giếng trời thông tầng Skylight Atrium.

Đây là điểm chạm đầu tiên, nơi sự riêng tư bắt đầu không phải bằng một cánh cửa lớn đóng kín, mà bằng chuyển tiếp tinh tế giữa phố thị và không gian sống của gia chủ. Cũng tại Grand Arrival Court, chủ nhân siêu xe có thể an tâm di chuyển bằng thang máy chuyên biệt dành riêng cho siêu xe, đưa xe xuống tầng B1 một cách thuận tiện và an toàn, đảm bảo sự chăm sóc trọn vẹn cho mỗi chiếc xe.

Đến điểm chạm thứ hai, luồng di chuyển của cư dân được tách khỏi luồng khách thương mại ngay từ vị trí đón trả xe, trước khi dẫn vào sảnh cư dân riêng biệt. Cách phân tách này tạo trải nghiệm tiếp đón trang trọng mà thư thái, thiết lập ranh giới vô hình để những chuyển động bên ngoài nhường chỗ cho cảm giác tĩnh tại, nhẹ nhàng như bước vào một không gian nghỉ dưỡng.

Tới điểm chạm thứ ba, một lớp cửa riêng tư nữa được mở ra khi cánh cửa thang máy xuất hiện. Tại The Magnolia, 90% căn hộ sở hữu thang máy riêng, tạo nên phương thức tiếp cận trực tiếp và kín đáo tới từng không gian sống. Với các căn thuộc bộ sưu tập The Special Edition, 100% căn hộ sở hữu thang máy riêng đến từng căn hộ. Giá trị của thiết kế này không nằm ở sự phô diễn mà ở cảm giác sở hữu một hành trình của riêng mình, khi gia chủ không cần đi qua những dãy hành lang chung trước khi về tới nhà.

Thang máy riêng là một điểm cộng riêng tư cho gia chủ tại The Magnolia

Điểm chạm thứ tư đến vào khoảnh khắc cánh cửa căn hộ mở ra. Bên ngoài vẫn là thành phố đang vận động, còn bên trong, nhịp sống chậm lại để nhường chỗ cho những phút giây thư thái. Bốn điểm chạm vì thế không chỉ tạo ra khoảng cách vật lý với không gian bên ngoài, mà còn là những lớp chuyển trạng thái, từ náo nhiệt sang tĩnh tại, từ công cộng sang riêng tư, từ một ngày bận rộn sang khoảnh khắc thực sự trở về với tổ ấm an yên.

Hành trình ấy còn có một nhánh riêng bắt đầu từ tầng hầm B1, dành cho những chủ nhân không xem chiếc xe chỉ là phương tiện mà là niềm đam mê, một thú sưu tầm hoặc cách biểu đạt gu thẩm mỹ. Được tổ chức như một không gian trưng bày, khu vực hầm B1 gây ấn tượng bằng hiệu ứng phản chiếu giữa ánh sáng và mặt nước, dẫn thẳng tới Super Car Stage, nơi những bộ sưu tập xe được đặt vào đúng khung hình của nó. Từ đây, hành trình trở về tiếp tục theo một trục riêng kín đáo lên tới căn hộ, rút ngắn khoảng cách giữa không gian dành cho xe và không gian sống. Với The Magnolia, ngay cả những khu vực phía sau hậu trường cũng được chăm chút để tương xứng với phong cách sống của gia chủ.

Super Car Stage là nơi trưng bày bộ sưu tập siêu xe của chủ nhân

Qua bốn điểm chạm tại The Magnolia, từng mét hành trình đều được tính toán để khi trở về, không gian bên ngoài dần khép lại, chỉ còn sự tĩnh tại, cảm giác an tâm và tận hưởng bắt đầu từ chính khoảnh khắc gia chủ bước qua ngưỡng cửa.

Tọa lạc trên đại lộ Trường Sa, Newtown Diamond nằm trên trục di sản Đà Nẵng – Hội An, liền kề Legend Danang Golf Resort và đối diện Sheraton Grand Danang Beach Resort & Spa. Vị trí này đưa Sky Villa đến gần hệ sinh thái gôn, nghỉ dưỡng và dịch vụ quốc tế, đồng thời mở ra tầm nhìn rộng lớn về miền cảnh quan di sản Đà Nẵng.

Tầm nhìn sân gôn định hình giá trị sống riêng

Với các căn Sky Villa hướng sân gôn, cảnh quan không chỉ tạo nên giá trị thẩm mỹ mà trở thành một phần của trải nghiệm sống hằng ngày. Từ không gian riêng trên cao, chủ nhân có thể thu trọn tầm nhìn khoáng đạt về Legend Danang Golf Resort, cảm nhận sắc xanh trải dài của thảm cỏ, đường gôn và các lớp cảnh quan trong sự riêng tư, thư thái.

Tầm nhìn khoáng đạt hướng sân gôn mở rộng không gian sống, mang đến cho chủ nhân Sky Villa những trải nghiệm riêng tư giữa sắc xanh đặc trưng của sân gôn.

Thiết kế mở với kính cao chạm trần và sàn giúp căn hộ đón ánh sáng tự nhiên, mở rộng tầm nhìn và đưa sắc xanh sân golf trở thành một phần của không gian sống. Từ phòng khách, phòng ngủ đến ban công riêng, chủ nhân có thể tận hưởng cảm giác gần gũi với thiên nhiên. Tầm nhìn sân gôn vì thế hiện diện trong từng khoảnh khắc sinh hoạt, góp phần kiến tạo nhịp sống cân bằng và giàu năng lượng.

Giá trị này đặc biệt phù hợp với những chủ nhân đề cao sự riêng tư, yêu thiên nhiên và theo đuổi phong cách sống gắn với thể thao. Sau một ngày làm việc hoặc di chuyển, căn hộ trở thành khoảng nghỉ yên tĩnh giữa miền xanh, nơi chủ nhân có thể tái tạo năng lượng ngay trong chính không gian sống của mình.

Thiết kế mở đón ánh sáng và làn gió tự nhiên, tạo nên không gian sống thoáng đãng, gần gũi với thiên nhiên.

Không gian sống liền kề sân golf cũng tạo điều kiện để cân bằng cuộc sống, đồng thời góp phần hình thành phong cách sống linh hoạt, nơi nhu cầu nghỉ ngơi, thể thao, giao lưu hay làm việc. Đây cũng là yếu tố tạo sức hút cho Sky Villa đối với golfer trong nước, quốc tế, chuyên gia và khách nghỉ dưỡng dài ngày.

Hệ tiện ích đa tầng và đặc quyền trải nghiệm

Từ lợi thế sở hữu tầm nhìn khoáng đạt hướng Legend Danang Golf Resort, trải nghiệm sống tại Sky Villa Newtown Diamond được nối dài qua hệ tiện ích đa tầng trên cao. Những khu vườn xanh đan cài trong tổng thể công trình tạo nên các khoảng nghỉ gần gũi với thiên nhiên. Tại tầng 6, bể bơi chân mây, nhà hàng – café, khu gym – spa, chòi vọng cảnh và vườn cảnh quan đáp ứng nhu cầu vận động, thư giãn và gặp gỡ. Trên tầng mái, Sky Bar & Café, Rooftop Garden, vườn BBQ, sân yoga – vườn thiền cùng khu tập luyện ngoài trời mở ra trải nghiệm nghỉ dưỡng giữa tầm nhìn rộng lớn về sân gôn. Mỗi khoảng thời gian tại nhà vì thế trở thành một kỳ nghỉ riêng tư, thư thái và trọn vẹn.

Newtown Diamond sở hữu hệ tiện ích đa tầng, kiến tạo nhịp sống tiện nghi, giàu trải nghiệm giữa không gian biển và sân gôn.

Gia tăng đặc quyền dành riêng cho chủ sở hữu Sky Villa, chủ đầu tư dành tặng chương trình Newtown Vacation Gift: khách hàng đặt mua thành công căn hộ Newtown Diamond có cơ hội được giảm 30% phí chơi gôn hoặc 15% giá gói hội viên tại Legend Danang Golf Resort; đồng thời được giảm 30% giá phòng và 10% dịch vụ ẩm thực tại Sheraton Grand Danang Beach Resort & Spa.

Những ưu đãi vượt trội này không chỉ gia tăng chất lượng trải nghiệm nghỉ dưỡng mà còn tối ưu hóa khả năng vận hành, cho thuê của căn hộ. Sản phẩm đáp ứng linh hoạt mọi nhu cầu từ an cư, làm ngôi nhà thứ hai (second home) nghỉ dưỡng cuối tuần cho đến khai thác lưu trú cao cấp.

Hội tụ trọn vẹn từ vị trí đắc địa trên đại lộ di sản, tầm nhìn sân gôn 36 hố độc bản, pháp lý sở hữu lâu dài cho đến hệ đặc quyền thượng lưu, Sky Villa Newtown Diamond không chỉ tạo dựng một phong cách sống riêng giữa miền xanh danh tiếng, mà còn là tài sản truyền đời với tiềm năng gia tăng giá trị bền vững tại thành phố biển Đà Nẵng.

Quy định mới về thuế đất, người dân cần nhớ các mốc thời gian để tránh phát sinh nợ thuế

Mua bán nhà đất sẽ công chứng liên tỉnh, ở đâu cũng được?

Đất sử dụng sai mục đích, số lợi bất hợp pháp tính từ khi nào?

6 trường hợp phải cấp đổi hoặc cấp mới sổ đỏ khi đăng ký biến động

Phụ thuộc khả năng tiếp cận thực tế

Tại TPHCM, mạng lưới metro được định hướng khoảng 28 tuyến, tổng chiều dài khoảng 1.100 km. Tuyến số 1 Bến Thành - Suối Tiên đã vận hành, tuyến số 2 Bến Thành - Tham Lương đã khởi công và dự kiến hoàn thành sau 5 năm. Ngoài ra, 4 dự án metro với tổng chiều dài khoảng 138,8 km nằm trong kế hoạch khởi công từ nay đến cuối năm.

Khi hàng trăm cây số đường sắt đô thị và đường sắt tốc độ cao cùng được triển khai, metro không còn đơn thuần là một công trình giao thông. Hệ thống này có thể tác động đến cách tổ chức không gian đô thị, phân bố dân cư, việc làm, dịch vụ và từ đó ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.

Theo Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), trong 2 năm qua, các dự án bất động sản có kết nối thuận tiện tới ga metro ghi nhận mức tăng giá cao hơn khoảng 10 - 20% so với mức tăng chung của thị trường. Tuy nhiên, con số này không đồng nghĩa với việc cứ nằm gần một ga metro là bất động sản sẽ tăng giá tương ứng. Điểm quan trọng nằm ở chất lượng kết nối thực tế.

Một dự án cách ga 500m nhưng đường đi bộ thiếu thuận tiện, khó sang đường, không có kết nối xe buýt hoặc thiếu dịch vụ thiết yếu có thể không tạo ra lợi thế như khoảng cách trên bản đồ. Ngược lại, một dự án cách xa hơn nhưng có tuyến xe buýt kết nối tốt, đường tiếp cận thuận tiện và đưa cư dân đến các trung tâm việc làm bằng metro có thể có giá trị sử dụng cao hơn.

Chẳng hạn, một căn hộ 4,5 tỷ đồng cách ga metro 3 km có giá dễ tiếp cận hơn căn hộ 5 tỷ đồng cách ga 500 m. Nếu khu vực của căn hộ 4,5 tỷ đồng có kết nối thuận tiện với metro, cư dân vẫn có thể tiếp cận các trung tâm việc làm, giáo dục và dịch vụ với chi phí hợp lý hơn so với việc phụ thuộc hoàn toàn vào phương tiện cá nhân.

Theo cách tính giả định của VARS IRE, nếu một gia đình tiết kiệm 4 triệu đồng mỗi tháng nhờ giảm các chi phí đi lại, khoản tiết kiệm sau 10 năm đã lên tới 480 triệu đồng và sau 20 năm là 960 triệu đồng. Khi đặt cạnh chênh lệch giá mua ban đầu, bài toán “đắt - rẻ” vì thế có thể cho một kết quả khác.

Tuy nhiên, lợi thế này chỉ thực sự hình thành khi hạ tầng được triển khai đúng tiến độ, kết nối thuận tiện và phù hợp với hành trình thực tế của cư dân. Metro trên bản đồ không tự động biến một khu vực thành điểm đến hấp dẫn.

VARS IRE cho rằng, ngoài khoảng cách tới ga, người mua cần xem xét khả năng tiếp cận thực tế, kết nối xe buýt, mật độ việc làm và dịch vụ xung quanh, chất lượng không gian đô thị cũng như hành trình đi lại hàng ngày.

Cần cả hệ sinh thái

Trong khi đó, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE cho biết, những khu vực có tuyến metro đi qua hoặc có thông tin quy hoạch metro thường nhận được sự quan tâm rất lớn từ thị trường. Tuy nhiên, cần phải nhìn nhận vấn đề này một cách đầy đủ hơn. Metro chắc chắn có tác động đến giá trị bất động sản, nhưng cần phân biệt rõ giữa tăng giá do kỳ vọng và tăng giá xuất phát từ giá trị sử dụng thực tế.

Cụ thể, trong giai đoạn đầu khi có thông tin về một tuyến metro, thị trường thường phản ứng rất nhanh. Các nhà đầu tư nhìn thấy khả năng kết nối tốt hơn trong tương lai, nhìn thấy tiềm năng phát triển của khu vực nên giá bất động sản có thể tăng lên.

Ví dụ, có những khu vực tại TPHCM, khi có thông tin về metro, giá bất động sản có thời điểm tăng rất mạnh. Nhưng sau một thời gian, thị trường bắt đầu điều chỉnh bởi nhà đầu tư nhận ra rằng việc chỉ nằm gần một nhà ga chưa đủ để tạo ra giá trị lâu dài.

“Một bất động sản chỉ tăng giá vì nằm trong khoảng cách đi bộ đến metro là chưa đủ. Câu hỏi quan trọng hơn là xung quanh nhà ga đó có hình thành được một trung tâm đô thị hay không. Có nơi làm việc, dịch vụ, thương mại, trường học, tiện ích để người dân thực sự sử dụng hay không”, bà Dung nói.

Theo chuyên gia CBRE, nếu khu vực chỉ có một tuyến metro đi qua nhưng không có hệ sinh thái đô thị đi kèm thì giá trị tạo ra sẽ bị giới hạn. Vì vậy, cần nhìn metro trong một bức tranh rộng hơn, đó là mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng - TOD.

Đối với TPHCM, điều này càng quan trọng trong bối cảnh thành phố đang bước vào giai đoạn phát triển không gian mới. TPHCM không thể tiếp tục mở rộng theo chiều ngang một cách dàn trải, phụ thuộc quá nhiều vào phương tiện cá nhân, mà cần hướng tới mô hình đô thị đa trung tâm, kết nối tốt hơn bằng hệ thống giao thông công cộng.

“Nếu chỉ coi metro và TOD là câu chuyện tăng giá đất thì chúng ta dễ rơi vào vòng xoáy đầu cơ. Nhà đầu tư mua đất chỉ vì kỳ vọng giá tăng, trong khi khu vực chưa tạo ra giá trị sử dụng thực. Một số trường hợp có thể xảy ra tình trạng giá đất tăng trước khi các yếu tố nền tảng hình thành. Nhưng nếu sau đó không có cư dân đến ở, không có hoạt động kinh tế, không có dịch vụ phát triển thì mức giá đó sẽ khó duy trì”, bà Dung nói.

Do đó, câu chuyện quan trọng của TPHCM không phải là làm sao để giá đất quanh metro tăng lên, mà là làm sao biến lợi thế hạ tầng thành động lực phát triển kinh tế thực. Muốn làm được điều đó, cần có sự phối hợp giữa quy hoạch giao thông, quy hoạch đô thị, chính sách đất đai và cơ chế khai thác nguồn lực từ đất.

Bất động sản Hà Nội đang chuyển tiếp, chu kỳ mới

Gỡ điểm nghẽn pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng

Lo 'sóng' đầu cơ, thổi giá bất động sản tâm linh

[/i] Kiến nghị bổ sung hành vi thao túng, thổi giá bất động sản vào diện cấm

Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, việc công khai nhằm minh bạch thông tin về số chỗ ở, căn hộ còn trống tại các khu nhà do Trung tâm Quản lý nhà TP Hà Nội được giao quản lý. Qua đó, người có nhu cầu và đủ điều kiện thuê nhà có thể tiếp cận thông tin để đăng ký thuê.

Theo số liệu được công khai trong tháng 8/2026, tại khu nhà ở xã hội CT19A Việt Hưng (phường Việt Hưng) có tổng cộng 515 căn hộ. Trong đó, 513 căn hộ đang được cho thuê và 2 căn hộ còn trống.

Tại khu nhà ở sinh viên Mỹ Đình II (phường Từ Liêm) có tổng cộng 7.368 chỗ ở, được bố trí theo quy mô 6 chỗ ở/căn hộ. Hiện 4.279 chỗ ở đang được cho thuê, còn 3.089 chỗ ở bỏ trống, tương đương khoảng 515 căn hộ.

Trong khi đó, khu nhà ở sinh viên Pháp Vân - Tứ Hiệp (phường Yên Sở) có tổng cộng 5.520 chỗ ở, với quy mô 8 chỗ ở/căn hộ. Hiện có 2.808 chỗ ở đang được cho thuê và 2.712 chỗ ở còn trống, tương đương khoảng 339 căn hộ.

Như vậy, hai khu nhà ở sinh viên Pháp Vân - Tứ Hiệp, Mỹ Đình II có tổng cộng 5.801 chỗ ở cho thuê còn trống...

[/i] Ủy quyền cho thuê nhà, ai là người phải nộp thuế?

Bộ Xây dựng trình chính sách nhà ở cho thuê vào tháng 10

3 dự án nhà ở cho thuê vừa khởi công tại Hà Nội có quy mô ra sao?

Bất động sản ven biển, hồ bước vào chu kỳ khan hiếm

Tại nhiều đô thị phát triển trên thế giới, như Singapore, Dubai hay Miami, bất động sản gần biển, hồ cảnh quan luôn tạo lập một phân khúc riêng. Giá trị của những sản phẩm này không chỉ nằm ở diện tích đất hay kiến trúc công trình mà còn được quyết định bởi tầm nhìn, cảnh quan và trải nghiệm sống khó nhân bản.

Sự khan hiếm càng trở nên rõ nét khi tốc độ đô thị hóa gia tăng. Đất có thể được mở rộng về phía ngoại vi, các tòa nhà mới có thể tiếp tục hình thành, nhưng đường bờ biển, mặt vịnh hay không gian ven sông là nguồn lực hữu hạn. Vì vậy, những dự án vừa tiếp cận mặt nước, vừa được quy hoạch bài bản thường duy trì sức hút qua nhiều chu kỳ thị trường.

Tại Hải Phòng, thành phố với quy mô dân số top 4 và tốc độ tăng trưởng GRDP top đầu, Isla Bella nổi bật nhờ vị trí trung tâm đảo Vũ Yên và khả năng tiếp cận hệ sinh thái sống, nghỉ dưỡng, vui chơi, thương mại đã vận hành của Vinhomes Royal Island. Lợi thế này giúp sản phẩm vừa gắn với nhịp phát triển của đại đô thị, vừa giữ được sắc thái riêng của một không gian sống ven nước.

Chuẩn sống resort và sức hút điểm đến mở rộng biên độ giá trị

Nếu vị trí trung tâm và kết nối thuận tiện tạo nên giá trị của bất động sản đô thị, thì thiên nhiên và mật độ cư trú hợp lý lại quyết định chất lượng sống lâu dài. Isla Bella có mật độ xây dựng thấp, dành nhiều không gian cho cảnh quan cây xanh và mặt nước, kiến tạo những khoảng thở sinh thái giữa lòng đô thị.

Tại đây, thiên nhiên không chỉ đóng vai trò trang trí mà có thể trở thành một phần trong nhịp sống mỗi ngày. Buổi sáng bắt đầu bằng những bước đi giữa không gian xanh và tầm nhìn rộng mở. Khi trở về sau một ngày làm việc, cư dân được tách khỏi cảm giác chật chội thường gặp tại những khu vực nội đô mật độ cao.

Đó cũng là giá trị cốt lõi của chuẩn sống resort: kỳ nghỉ không còn giới hạn trong một chuyến đi ngắn ngày mà được đưa vào chính không gian sống thường nhật. Sự giao hòa giữa mặt nước, cây xanh và quy hoạch thấp tầng còn bổ sung tính riêng tư - yếu tố ngày càng được các gia đình thành đạt coi trọng.

Căn nhà khi ấy không chỉ là nơi cư trú mà trở thành không gian tái tạo thể chất, tinh thần và vun đắp trải nghiệm cho nhiều thế hệ. Đồng thời, vị trí trong một đô thị tích hợp nơi trung tâm mới của thành phố cảng giúp cư dân không phải đánh đổi khả năng kết nối để có được sự thư thái.

Bên cạnh cảnh quan, giá trị của Isla Bella còn được bồi đắp liên tục nhờ cộng đồng thực, trải nghiệm thực và các hoạt động diễn ra thường xuyên để duy trì sức sống đô thị.

Dự kiến vào tháng 10/2026, Vinhomes Royal Island sẽ là địa điểm tổ chức “Nomura Samurai Run Fest 2026 - Miles to Smiles” - giải chạy thiện nguyện do Nomura Real Estate Vietnam tổ chức. Không chỉ khuyến khích rèn luyện sức khỏe, chương trình hướng tới gắn kết cộng đồng, lan tỏa lối sống năng động và chuyển hóa mỗi bước chạy thành những giá trị tích cực dành cho xã hội.

Việc một sự kiện thể thao - cộng đồng được lựa tổ chức trên đảo Vũ Yên cho thấy tiềm năng của nơi đây trong vai trò một điểm đến trải nghiệm, thay vì chỉ là một khu dân cư. Không gian xanh, mặt nước và quy hoạch đồng bộ vừa nâng cao chất lượng sống cho cư dân, vừa tạo điều kiện tổ chức những hoạt động ngoài trời có khả năng thu hút cộng đồng và khách tham dự.

Ở góc độ đầu tư, các hoạt động văn hóa, thể thao và giải trí góp phần gia tăng nhận diện điểm đến, tạo thêm lý do để khách hàng, du khách và cộng đồng doanh nghiệp tìm đến đảo Vũ Yên. Dòng người và sức sống đô thị được duy trì là một trong những nền tảng hỗ trợ nhu cầu cư trú, dịch vụ, cho thuê và thương mại trong dài hạn.

Nhờ đó, dư địa tăng trưởng của Isla Bella được hình thành từ ba lớp giá trị: tính khan hiếm của không gian ven nước, hệ sinh thái đồng bộ của Vinhomes Royal Island và xu hướng tìm kiếm môi trường sống mật độ thấp, gần thiên nhiên của nhóm khách hàng thành đạt. Những yếu tố này gặp nhau tại Isla Bella, tạo nên một tài sản vừa phục vụ nhu cầu tận hưởng hôm nay, vừa có khả năng tích lũy giá trị cho tương lai.

Phạt nặng nhiều loại vi phạm

Theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý, phát triển nhà và kinh doanh BĐS, nhiều vi phạm trong mua bán BĐS có thể bị phạt đến 1 tỷ đồng.

Trong đó, hành vi đưa nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng vào kinh doanh khi chưa đủ điều kiện có thể bị phạt 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng. Mức phạt tương tự được áp dụng đối với chủ đầu tư đưa nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai vào kinh doanh khi chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định.

Với hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS, mức phạt 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng được áp dụng đối với hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở khi chưa đáp ứng đủ điều kiện. Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất cho tổ chức không đủ điều kiện cũng chịu mức phạt này.

Cũng theo Nghị định 339, chủ đầu tư có thể bị phạt 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng nếu chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi dự án chưa đáp ứng đủ điều kiện, nguyên tắc theo quy định. Mức phạt này cũng áp dụng đối với hành vi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS không đúng hình thức, phạm vi kinh doanh.

Ngoài phạt tiền, doanh nghiệp vi phạm có thể bị đình chỉ hoạt động kinh doanh BĐS từ 3-6 tháng. Đồng thời, phải hoàn trả cho bên nhận chuyển nhượng toàn bộ số tiền đã thu không đúng quy định và khoản lợi tức phát sinh.

Đối với việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, Nghị định 339 cũng quy định mức phạt 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng nếu việc chuyển nhượng không bảo đảm các điều kiện theo quy định.

Bên chuyển nhượng ngoài chịu phạt còn phải hoàn trả cho bên nhận chuyển nhượng toàn bộ số tiền đã thu không đúng quy định, kèm khoản lợi tức phát sinh.

Cung cấp dữ liệu sai, thiếu cũng bị phạt nặng

Không cung cấp đầy đủ số liệu về nhà ở và thị trường BĐS bị phạt đến 1 tỷ đồng

Không chỉ các giao dịch BĐS, Nghị định 339 còn đặt ra mức xử phạt rất cao đối với việc cung cấp dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS.

Theo đó, tổ chức không cung cấp hoặc cung cấp không chính xác, không đầy đủ số liệu về nhà ở và thị trường BĐS theo quy định có thể bị phạt 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng. Tổ chức vi phạm còn có thể bị đình chỉ hoạt động kinh doanh BĐS từ 3-6 tháng.

Quy định này đáng chú ý trong bối cảnh thông tin về nguồn cung, giao dịch, giá bán và tình trạng pháp lý của dự án có ảnh hưởng lớn đến quyết định của người dân, doanh nghiệp cũng như công tác quản lý thị trường.

Theo chuyên gia, dữ liệu thị trường không chính xác không chỉ là vấn đề hành chính mà còn có thể tạo ra những tác động dây chuyền. Khi thông tin đầu vào bị sai lệch, cơ quan quản lý có thể gặp khó khăn trong đánh giá cung - cầu, doanh nghiệp khó xây dựng kế hoạch đầu tư, trong khi người mua có nguy cơ đưa ra quyết định dựa trên thông tin không đầy đủ.

Vì vậy, việc đưa hành vi cung cấp dữ liệu không chính xác, không đầy đủ vào nhóm có mức phạt tới 1 tỷ đồng cho thấy yêu cầu về tính minh bạch của thị trường đang được đặt ở mức cao hơn.

Phạt nặng môi giới BĐS 'chui', có chặn được rủi ro?

[/i] Đưa bất động sản không đủ điều kiện lên sàn bị phạt đến 600 triệu đồng

Chủ đầu tư 'om' quỹ bảo trì chung cư có thể bị phạt 300 triệu đồng

Theo quy hoạch đang được lấy ý kiến, phân khu đô thị sông Hồng rộng hơn 11.400 ha, từ cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở, đi qua 7 phường Thượng Cát, Đông Ngạc, Phú Thượng, Hồng Hà, Bồ Đề, Long Biên và Lĩnh Nam.

Phường Thượng Cát

Theo bản đồ quy hoạch do UBND Hà Nội công bố phường Thượng Cát sẽ có diện tích 14,77 km2, dân số 24.692 người và giáp các phường Đông Ngạc, Tây Tựu. Quỹ đất ven sông chủ yếu dành cho cây xanh, mặt nước và các không gian sinh thái; trong khi một số khu đất phía trong được bố trí cho giao thông, công trình và các chức năng đô thị.

Phường Đông Ngạc

Phường Đông Ngạc diện tích 8,85 km2; dân số 83.544 người, giáp các phường Phú Thượng, Thượng Cát và xã Vĩnh Thanh, Thiên Lộc. Phần lớn quỹ đất của phường dành cho cây xanh và không gian sinh thái.

Phường Phú Thượng

Phường Phú Thượng giáp các phường Hồng Hà, Tây Hồ, Đông Ngạc, Xuân Đỉnh và các xã Vĩnh Thanh, Thiên Lộc. Phường diện tích 7,71 km2; dân số 39.322 người. Diện tích phần lớn là khu vực cây xanh, mặt nước và không gian sinh thái ven sông. Khu vực tiếp giáp cầu được bố trí một số ô đất chức năng đô thị.

Phường Hồng Hà

Phường Hồng Hà có diện tích 15,09 km2, dân số 123.282 người. Phường giáp các phường Bồ Đề, Long Biên, Hai Bà Trưng, Cửa Nam, Hoàn Kiếm, Ba Đình, Tây Hồ, Vĩnh Tuy, Lĩnh Nam, Vĩnh Hưng, Phú Thượng và các xã Vĩnh Thanh, Đông Anh.

Theo đồ án quy hoạch đang được lấy ý kiến, phường được định hướng phát triển giữa không gian đô thị và hành lang xanh ven sông. Khu vực trong đê sẽ có đất ở, đất công cộng, đất thương mại - dịch vụ.

Phường Bồ Đề

Phường Bồ Đề có diện tích 12,94 km2, dân số 120.028 người, giáp các phường Long Biên, Việt Hưng, Hồng Hà và các xã Vĩnh Thanh, Đông Anh. Phần lớn diện tích của phường là hành lang xanh ven sông.

Phường Long Biên

Phường Long Biên diện tích 19,15 km2, dân số trên 70.000 người, có mật độ tổ chức không gian đô thị dày hơn so với các khu vực khác. Quỹ đất được bố trí có đất ở, đất công cộng. Phường cũng có các tuyến đường giao thông lớn để kết nối với các nút giao quan trọng. Không gian cây xanh được bố trí thành các khu vực, tạo liên kết với hành lang xanh ven sông.

Phường Lĩnh Nam

Phường Lĩnh Nam có diện tích 10,86 km2, dân số 20.706 người. Phường sẽ phát triển đan xen khu chức năng đô thị và hành lang xanh ven sông. Phía trong tuyến đường ven sông bố trí nhiều quỹ đất ở, công cộng, thương mại - dịch vụ và các công trình đô thị. Ven sông có dải đất lớn cho cây xanh, mặt nước và không gian sinh thái. Các tuyến đường giao thông kết nối quan trọng tại địa bàn có cầu Vĩnh Tuy, cầu Cự Khối và cầu Thanh Trì, cùng các nút giao trên trục ven sông.

Bản đồ sử dụng đất quy hoạch tổng thể các xã, phường tại Phân khu đô thị sông Hồng.

Tri Thức - Znews giới thiệu độc giả Tủ sách kiến thức kinh tế với đa dạng cuốn sách, câu chuyện trong lĩnh vực kinh doanh, kinh tế. Là nguồn tư liệu cho những người quan tâm và muốn nâng cao kiến thức trong lĩnh vực kinh tế. Những cuốn sách, câu chuyện trong Tủ sách không chỉ đơn thuần là những tác phẩm của tri thức mà còn chứa đựng bí quyết, kinh nghiệm quý báu từ các tác giả, nhà quản lý có uy tín và kinh nghiệm lâu năm trong ngành.

Đọc sách không chỉ giúp người đọc tiếp cận những kiến thức mới mà còn giúp mở rộng tầm nhìn và phát triển bản thân. Tủ sách kiến thức kinh tế mong muốn lan tỏa tri thức trong lĩnh vực kinh doanh, đồng thời phát triển văn hóa đọc cho người Việt.

Phân đoạn 2 dự kiến là trung tâm của phân khu đô thị sông Hồng, bố trí các công trình điểm nhấn quan trọng liên kết Hồ Tây - Cổ Loa tạo không gian "phòng khách đô thị".

Hà Nội đang tổ chức lấy ý kiến cơ quan, tổ chức và cộng đồng dân cư về điều chỉnh tổng thể quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng, tỷ lệ 1/5.000 (đoạn từ cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở).

Phạm vi nghiên cứu có diện tích khoảng 11.418 ha, phía bắc đến đê Tả sông Hồng, phía nam đến đê Hữu sông Hồng, phía tây giáp cầu Hồng Hà và phía đông giáp cầu Mễ Sở.

Đáng chú ý, cấu trúc không gian kiến trúc toàn phân khu được phân chia thành 3 phân đoạn chính để quản lý và phát triển.

Phân đoạn 1 từ cầu Hồng Hà đến cầu Thăng Long

Phân đoạn 1 được định hướng phát triển không gian kiến trúc cảnh quan sinh thái, bảo tồn thiên nhiên và thể dục thể thao với mật độ xây dựng thấp. Các công trình cao tầng bố trí tại khu vực Chu Phan - Tráng Việt và quanh cầu Thượng Cát gắn với các đầu mối giao thông như cảng Thượng Cát, depot đường sắt tạo điểm nhấn cho khu vực.

Phân khu có quy mô 3.436 ha, dân số 160.000 người, dự kiến quy hoạch thành không gian sinh thái bảo tồn tính tự nhiên; công viên chuyên đề, công viên thể dục thể thao, cây xanh cảnh quan.

Trước mắt, thành phố cho biết sẽ cải tạo, chỉnh trang khu vực dân cư thuộc làng xóm (không bao gồm khu vực nằm trong phạm vi di dời theo Quyết định số 257/QĐ-TTg năm 2016 về phê duyệt quy hoạch phòng chống lũ và quy hoạch đê điều hệ thống sông Hồng, sông Thái Bình; và phạm vi ảnh hưởng của Trục đại lộ cảnh quan, nút giao thông).

Đồng thời, Hà Nội dự kiến phát triển đô thị, các khu vực đa chức năng, thương mại, dịch vụ, vận chuyển (cụm cảng Chèm) và nhóm nhà ở.

Về kiến trúc, đoạn 1 có tầng cao tối đa 30-45 tầng. Mật độ xây dựng dịch vụ - công cộng 60%, 35-40% đối với nhóm nhà ở, 5% với công viên công cộng và 25% công viên chuyên đề.

Phân đoạn 2 từ cầu Thăng Long đến cầu Thanh Trì

Trong khi đó, quy hoạch định hướng phân đoạn 2 là khu vực hỗn hợp đa chức năng tập trung các không gian công cộng, văn hóa, giải trí, đổi mới sáng tạo, công viên cây xanh.

Tại khu vực bờ hữu sông Hồng, khu vực “phòng khách đô thị” được tổ chức các không gian công viên đô thị và tái thiết các khu dân cư hiện hữu, kết hợp phát triển các không gian đa chức năng cùng với một số công trình công cộng văn hóa quan trọng mang tính chất điểm nhấn của toàn khu vực phía bờ hữu sông Hồng.

Tại bờ tả sông Hồng, phát triển các khu chức năng đô thị hiện đại với các công trình công cộng đô thị, công trình nhà ở đa dạng, hài hòa với cảnh quan chung và tạo điểm nhấn cho toàn bộ không gian cảnh quan sông Hồng cùng các công viên đô thị hai bên bờ sông và bãi giữa sông Hồng. Khu vực này dự kiến bố trí tháp điểm nhấn gắn với trục Hồ Tây - Cổ Loa.

Khu vực có diện tích khoảng 4.548 ha, dân số khoảng 541.000 người, là đoạn có quy mô lớn nhất trong ba phân đoạn. Phân đoạn 2 cũng áp dụng tầng cao tối đa và mật độ xây dựng tương tự phân đoạn 1.

Phân đoạn 3 từ cầu Thanh Trì đến cầu Mễ Sở

Đối với phân đoạn 3 từ cầu Thanh Trì đến cầu Mễ Sở có diện tích khoảng 3.435 ha, dân số khoảng 499.000 người, có các chức năng thương mại, dịch vụ, vận chuyển, công viên nông nghiệp sinh thái, phát triển nghỉ dưỡng kết hợp trải nghiệm sáng tạo. Quy hoạch cũng đặt yêu cầu bảo tồn và khôi phục các giá trị lịch sử, văn hóa phục vụ du lịch.

Phân đoạn 3 cũng có tầng cao tối đa 30-45 tầng và các chỉ tiêu mật độ xây dựng tương tự 2 phân đoạn trên.

Trước mắt, thành phố dự kiến cải tạo, chỉnh trang khu vực dân cư thuộc các làng xóm (không bao gồm khu vực nằm trong phạm vi di dời theo Quyết định số 257/QĐ-TTg năm 2016 về phê duyệt quy hoạch phòng chống lũ và quy hoạch đê điều hệ thống sông Hồng, sông Thái Bình; và phạm vi ảnh hưởng của Trục đại lộ cảnh quan, nút giao thông).

Việc bố cục không gian kiến trúc toàn phân khu sông Hồng phải tuân thủ định hướng phát triển tổng thể, với trọng tâm là phát triển khu vực “phòng khách đô thị” từ cầu Nhật Tân đến cầu Vĩnh Tuy như một điểm nhấn chiến lược, khẳng định tầm vóc Thủ đô và quốc gia. Khu vực này sẽ tập trung phát triển các không gian đa chức năng, công cộng văn hóa quy mô lớn với hệ số sử dụng đất cao.

Trên cơ sở ý tưởng phân lớp tổ chức không gian theo mức báo động lũ (cao độ), nghiên cứu chức năng đô thị dọc tuyến sẽ được thực hiện để xác định các khu vực không gian đô thị sinh thái, không gian sống, các khu vực không gian công cộng cộng đồng, công viên theo các hình thái kiến trúc phù hợp.

Tri Thức - Znews giới thiệu độc giả Tủ sách kiến thức kinh tế với đa dạng cuốn sách, câu chuyện trong lĩnh vực kinh doanh, kinh tế. Là nguồn tư liệu cho những người quan tâm và muốn nâng cao kiến thức trong lĩnh vực kinh tế. Những cuốn sách, câu chuyện trong Tủ sách không chỉ đơn thuần là những tác phẩm của tri thức mà còn chứa đựng bí quyết, kinh nghiệm quý báu từ các tác giả, nhà quản lý có uy tín và kinh nghiệm lâu năm trong ngành.

Đọc sách không chỉ giúp người đọc tiếp cận những kiến thức mới mà còn giúp mở rộng tầm nhìn và phát triển bản thân. Tủ sách kiến thức kinh tế mong muốn lan tỏa tri thức trong lĩnh vực kinh doanh, đồng thời phát triển văn hóa đọc cho người Việt.

đô thị sông Hồng Thái Bình phòng khách đô thị cầu Thăng Long cầu Hồng Hà cảnh quan sông Hồng