Giá thấp hơn là một con số tĩnh, còn tiềm năng là một quá trình vận động

Phản ứng phổ biến nhất khi lãi vay cao là so sánh giá: người mua tìm dự án rẻ hơn, kỳ vọng biên lợi nhuận rộng hơn bù đắp chi phí vốn. Logic này hợp lý trong ngắn hạn nhưng bỏ qua một biến số quan trọng: tài sản với giá thấp hơn không tự sinh ra giá trị.

Khi lãi vay còn ở mức cao, chi phí duy trì tài sản mỗi tháng sẽ trở thành thước đo quan trọng hơn giá mua. Một bất động sản ở vùng giá 2 tỷ nhưng không có cư dân thực, không có nhu cầu thuê, không có dịch vụ vận hành, sẽ tạo ra áp lực tài chính tương đương hoặc đôi khi lớn hơn so với một tài sản ở vùng giá 3 tỷ nhưng có dòng tiền thực. Mỗi tháng trả lãi vay mà tài sản không tạo ra gì để bù lại hình thành hiệu suất đầu tư âm, dù trên giấy tờ người mua đang sở hữu "tài sản".

Bốn chỉ báo thực cho khả năng "sống" của một tài sản

Yếu tố đầu tiên là tốc độ hình thành cộng đồng dân cư. Một dự án chỉ thực sự vận hành khi tỷ lệ lấp đầy vượt ngưỡng 60–70%, ngưỡng đủ để dịch vụ thương mại có khách, quản lý vận hành ổn định. Tốc độ về ở sau bàn giao là chỉ báo sức khỏe rõ nhất của một dự án, phản ánh đồng thời chất lượng thực tế, uy tín chủ đầu tư và mức độ nhu cầu ở thực trong vùng đó.

Yếu tố thứ hai là lợi suất (yield) cho thuê thực tế. Dòng tiền cho thuê là “van xả áp” duy nhất giúp người mua chịu đựng chi phí vốn trong giai đoạn chờ tài sản tăng giá. Dữ liệu nửa đầu 2026 phản ánh rõ nét điều này: 67% nhà đầu tư chủ động chọn chiến lược cho thuê, chỉ 16% còn theo mô hình lướt sóng, tỷ lệ thấp nhất nhiều năm trở lại đây.

Yếu tố thứ ba là hạ tầng kết nối và tiện ích đồng bộ. Khi thị trường “dễ tính”, hạ tầng hứa hẹn cũng đủ để bán hàng. Khi chi phí vốn cao và người mua thận trọng hơn, khoảng cách giữa "hạ tầng hiện hữu" và "hạ tầng theo kỳ vọng" trở thành yếu tố phân hóa rõ rệt. Một dự án kết nối tốt với giao thông công cộng, có trường học và dịch vụ thương mại đang vận hành, sẽ thu hút cư dân thực nhanh hơn, từ đó kéo theo tất cả các yếu tố còn lại.

Yếu tố thứ tư là pháp lý hoàn chỉnh. Không phải điều kiện đủ, nhưng là điều kiện cần tuyệt đối. Trong giai đoạn thị trường phân hóa, những dự án có vướng mắc pháp lý sẽ mất thanh khoản thứ cấp trước tiên bởi người mua mới, dù quan tâm, không thể vay được ngân hàng và không thể sang tên. Pháp lý chuẩn không phải lợi thế cạnh tranh nữa mà là điều kiện tối thiểu để tài sản có thể giao dịch.

Nhìn vào thực tế thị trường: hai mô hình phát triển, một logic chung

Nhìn vào thị trường hiện tại, có thể quan sát hai mô hình phát triển giá trị khác nhau và cả hai đều phản ánh đúng bốn tiêu chí trên, chỉ với cấu trúc thời gian khác nhau.

Khu vực Cổ Loa đang được nhắc đến như ví dụ điển hình của mô hình tiềm năng hạ tầng dẫn trước: trong lộ trình 5 năm tới, mặt nước sông Hồng được quy hoạch thành công viên cảnh quan thay vì bãi bồi như hiện tại, ga metro rút ngắn hành trình vào trung tâm Hà Nội xuống trong ít phút, cụm văn phòng hạng A và A++ tạo ra nhu cầu ở thực và cho thuê tại chỗ từ hàng nghìn nhân sự mỗi ngày. Thêm vào đó, Khách sạn JW Marriott đã hiện diện trong khu vực và dự kiến kết nối với sân bay Quốc Tế Gia Bình và Sân Bay Quốc Tế Nội Bài chỉ cách từ 30-40 phút, định vị Cổ Loa như một điểm trung chuyển của toàn vùng kinh tế phía Bắc. Đó không phải viễn cảnh xa vời, mà là lộ trình hạ tầng đã được xác định, với tiến độ có thể theo dõi được.

Trong khi đó, Ocean City được nhắc đến như trường hợp minh họa cho mô hình giá trị hiện hữu đặt trong cấu trúc của một đô thị mới đang từng bước hoàn thiện ở phía Đông Thủ đô. Tại đây, giá trị không chỉ đến từ khả năng kết nối ra bên ngoài, mà còn từ việc nhiều nhu cầu hàng ngày từ vui chơi, mua sắm, thể thao, thư giãn và giao lưu cộng đồng được đáp ứng trong cùng một hệ sinh thái. Các dự án nằm trong khu vực này sẽ đồng thời hưởng lợi từ hai lớp giá trị: sự phát triển của hành lang phía Đông Hà Nội và quá trình hoàn thiện của Ocean City như một cực sống mới. Đây là khác biệt quan trọng giữa một dự án chỉ “đón đầu hạ tầng” và một dự án có khả năng tạo ra cộng đồng, hoạt động kinh tế và trải nghiệm sống thực chất.

Hai dự án, hai bức tranh khác nhau về thời gian: một là tiềm năng đang tới, một là giá trị đang hiện hữu nhưng cùng cho người mua một điểm chung, đó là nhìn thấy trước được bất động sản của mình sẽ "sống" như thế nào, thay vì đặt cược vào một mức giá rẻ hơn ở nơi chưa ai hình dung được tương lai.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định: “Xu hướng cạnh tranh trên thị trường không chỉ nằm ở quy mô dự án mà chuyển sang chất lượng phát triển và năng lực vận hành. Những chủ đầu tư có chiến lược dài hạn đang đẩy mạnh phát triển các công trình xanh, bền vững, tích hợp hệ sinh thái tiện ích và áp dụng tiêu chuẩn quản lý quốc tế. Đây cũng là nhóm sản phẩm ngày càng phù hợp với nhu cầu của người mua ở thực và các nhà đầu tư hướng đến giá trị sử dụng lâu dài.”

Đỉnh lãi suất không phải là lúc để hỏi "rẻ hay đắt". Trước khi hỏi giá, có hai câu hỏi quan trọng hơn cần trả lời được: bất động sản này có tự sống được bằng chính giá trị của nó không, và nếu hai năm nữa cần thanh khoản, ai sẽ mua lại, trong bao lâu? Tài sản không trả lời được cả hai câu hỏi đó không phải đầu tư - đó là rủi ro đang được trì hoãn.

Nhìn một cách trực diện, thị trường tới đây sẽ không thưởng cho người “đoán đúng xu hướng”, mà thưởng cho người chọn đúng tài sản có khả năng khẳng định giá trị. Đó là sự khác biệt giữa đầu tư và đầu cơ - và cũng là bài học đắt giá nhất của giai đoạn điều chỉnh 2026. Khi mặt bằng lãi suất bắt đầu hạ nhiệt, khoảng cách giữa dự án "sống được" và dự án chỉ chờ giá lên sẽ càng rõ rệt, và đó mới là lúc thị trường thực sự phân hóa.

Nguồn cung giảm, thanh khoản lao dốc

Theo báo cáo thị trường quý II/2026 của CBRE Việt Nam, tổng nguồn cung bất động sản gắn liền với đất mở bán mới tại Hà Nội trong 6 tháng đầu năm đạt gần 2.100 căn, giảm 17% so với cùng kỳ năm 2025. Riêng quý II, thị trường ghi nhận hơn 1.110 căn thấp tầng mở bán.

Trong khi nguồn cung mới được bổ sung hạn chế, sức hấp thụ của thị trường lại suy giảm đáng kể. CBRE cho biết, quý II/2026 có hơn 660 căn bất động sản gắn liền với đất được bán, giảm 30% so với quý trước và giảm tới 74% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Chi nhánh Hà Nội, diễn biến này cho thấy tâm lý thận trọng của người mua trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức cao. Một bộ phận khách hàng có xu hướng chờ đợi, kỳ vọng lãi suất vay mua nhà giảm về mức phù hợp hơn với khả năng tài chính.

Cùng với thanh khoản suy giảm, giá bất động sản gắn liền với đất cũng bắt đầu điều chỉnh.

Theo CBRE, giá bán sơ cấp trung bình bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội trong quý II/2026 đạt khoảng 209 triệu đồng/m² đất, chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu. Mức giá này giảm 9% theo quý và gần 9% so với cùng kỳ năm trước.

Trên thị trường thứ cấp, giá bán biệt thự, liền kề trung bình tại thời điểm cuối quý II đạt khoảng 195 triệu đồng/m² đất, giảm 3% theo quý nhưng vẫn tăng nhẹ 2% so với cùng kỳ.

Bà Nguyễn Hoài An cho biết, trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức cao từ đầu năm, nhiều chủ nhà có xu hướng tạm dừng rao bán hoặc điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận. Điều này khiến thị trường thứ cấp có sự phân hóa rõ hơn giữa các dự án, vị trí và chất lượng sản phẩm.

Nhiều dự án giảm 10-20% so với đỉnh

Khảo sát thực tế của PV cho thấy, tại một số khu đô thị ở Hà Nội, giá biệt thự, liền kề trên thị trường thứ cấp đã giảm đáng kể so với giai đoạn đạt đỉnh.

Tại khu đô thị The Manor Central Park (phường Định Công, Hà Nội), giá chào bán nhà liền kề, biệt thự hiện dao động khoảng 350-460 triệu đồng/m², tùy vị trí. Dọc nhiều tuyến đường nội khu xuất hiện khá nhiều biển rao bán và cho thuê.

Theo dữ liệu Batdongsan.com.vn, giá bán biệt thự, liền kề tại The Manor Central Park đã giảm hơn 10% so với thời điểm tháng 10/2025.

Tại dự án khu đô thị Vân Canh (xã Sơn Đồng), mặt bằng giá liền kề thứ cấp cũng giảm khoảng 16% so với mức đỉnh hồi tháng 7/2025. Chẳng hạn, một căn diện tích 110m² đang được chào bán với giá 17,9 tỷ đồng, tương đương gần 163 triệu đồng/m².

Cũng tại xã Sơn Đồng, giá nhà biệt thự, liền kề tại khu biệt thự Vườn Cam - Orange Graden cũng giảm 13,5% so với đỉnh hồi tháng 9/2025.

Mức điều chỉnh tại các dự án này cho thấy phân khúc thấp tầng không còn duy trì được đà tăng giá mạnh như giai đoạn trước. Đặc biệt, những sản phẩm có giá trị lớn, sử dụng đòn bẩy tài chính cao hoặc khó tạo dòng tiền đang chịu áp lực lớn hơn.

Diễn biến này cho thấy mặt bằng giá bất động sản Hà Nội đang phân hóa mạnh, thay vì giảm đồng loạt. Những sản phẩm có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, khả năng khai thác thực tế vẫn duy trì mức giá cao, trong khi các sản phẩm mang tính đầu cơ hoặc từng tăng quá nhanh chịu áp lực điều chỉnh rõ hơn.

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), thị trường thứ cấp đang bước vào giai đoạn ổn định và phân hóa rõ nét hơn.

Đối với phân khúc căn hộ, áp lực điều chỉnh tập trung tại một số dự án từng tăng giá mạnh, đặc biệt là các dự án cao cấp hoặc của một số chủ đầu tư nước ngoài khi bước vào giai đoạn bàn giao và người mua phải thanh toán phần giá trị hợp đồng còn lại.

Một bộ phận nhà đầu tư tham gia thị trường trong giai đoạn 2023-2025 cũng bắt đầu điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận nhằm tăng khả năng chuyển nhượng và cân đối dòng tiền.

Theo bà Miền, đối với đất nền và nhà thấp tầng mang tính đầu cơ, những sản phẩm chạy theo thông tin quy hoạch hoặc chưa có khả năng khai thác tiếp tục gặp khó khăn về thanh khoản, dù đã giảm giá đáng kể.

Ngược lại, dòng tiền đang có xu hướng tập trung vào các khu đô thị được quy hoạch bài bản, pháp lý rõ ràng, tiện ích hoàn chỉnh và có khả năng khai thác thực tế.

Như vậy, sau giai đoạn tăng giá mạnh, phân khúc biệt thự, liền kề Hà Nội đang bước vào giai đoạn điều chỉnh và phân hóa. Mức giảm 10-20% tại một số dự án cho thấy người bán đã bắt đầu phải điều chỉnh kỳ vọng, trong khi người mua cũng không còn sẵn sàng trả mức giá cao nếu sản phẩm thiếu lợi thế về vị trí, pháp lý hoặc khả năng tạo dòng tiền.

Giá căn hộ, nhà phố TPHCM thấp hơn Hà Nội gần 50%

Lượng tiêu thụ nhà phố, biệt thự tăng hơn 30 lần

Biến động giá chung cư Hà Nội trên thị trường sơ cấp và thứ cấp

Những tòa tháp phía sau sức mạnh của các trung tâm tài chính

Năm 2025, JPMorgan Chase đưa vào vận hành trụ sở mới với vốn đầu tư 3 tỷ USD tại 270 Park Avenue, New York. Trong các thông tin công bố, JPMorgan không xem đây đơn thuần như một dự án bất động sản mà là một phần trong chiến lược phát triển dài hạn, nơi tập trung các hoạt động công nghệ, đổi mới sáng tạo và vận hành cốt lõi của tập đoàn.

Tại Hong Kong (Trung Quốc), HSBC Main Building từ lâu đã trở thành biểu tượng của khu Central. Hay ở Singapore, DBS, OCBC hay UOB hiện diện tại Marina Bay và Raffles Place – nơi tập trung các quỹ đầu tư, công ty quản lý tài sản, hãng luật quốc tế và tập đoàn đa quốc gia.

Lịch sử phát triển của các trung tâm tài chính lớn cho thấy thành công thường không đến từ một doanh nghiệp riêng lẻ mà từ khả năng hình thành các cụm doanh nghiệp có mức độ kết nối cao. Ngân hàng cần doanh nghiệp còn doanh nghiệp cần nhà đầu tư. Nhà đầu tư cần công ty luật, kiểm toán, tư vấn và các dịch vụ hỗ trợ. Khi tất cả cùng hiện diện trong một không gian tập trung, chi phí giao dịch giảm xuống, khả năng kết nối tăng lên và cơ hội hợp tác được mở rộng.

Đó là lý do New York có Midtown Manhattan, Hong Kong (Trung Quốc) có Central hay Singapore có Marina Bay. Những khu vực này nổi tiếng không chỉ bởi các tòa nhà cao tầng mà bởi khả năng quy tụ cộng đồng doanh nghiệp toàn cầu.

ESG và cách nhìn mới về tài sản

Nếu trước đây giá trị của một công trình chủ yếu được đánh giá thông qua vị trí, diện tích hay giá thuê, thì ngày nay các tiêu chí đó không còn đủ.

Các báo cáo của Savills, JLL và CBRE gần đây ghi nhận xu hướng “flight-to-quality” (dịch chuyển đầu tư theo chất lượng), khi doanh nghiệp ngày càng ưu tiên những tòa nhà có chất lượng vận hành cao, đáp ứng các tiêu chuẩn về môi trường, hiệu quả năng lượng và trải nghiệm người sử dụng. Điều này phản ánh một thay đổi lớn trong tư duy quản trị: tài sản không còn được nhìn nhận đơn thuần như nơi làm việc hay nguồn tạo doanh thu, mà trở thành một phần của chiến lược phát triển bền vững và năng lực cạnh tranh dài hạn.

Xu hướng này cũng đang tác động tới cách các thành phố thu hút đầu tư. Tại nhiều trung tâm tài chính, những công trình đáp ứng tiêu chuẩn quốc tế về môi trường và hiệu quả vận hành ngày càng được xem là một phần của hạ tầng kinh doanh hiện đại.

Xu hướng này cũng có thể quan sát tại Việt Nam. Trong những năm gần đây, nhiều tổ chức tài chính bắt đầu nhìn nhận các tài sản gắn với thương hiệu như một phần của chiến lược phát triển bền vững. Phía Vietcombank – một trong những định chế lớn nhất cả nước cho biết, định hướng phát triển bền vững không chỉ thể hiện qua hoạt động tài chính xanh hay quản trị doanh nghiệp mà còn phản ánh trong cách ngân hàng đầu tư và vận hành các tài sản chiến lược. Năm 2025, Vietcombank tiếp tục nằm trong Top 20 doanh nghiệp có Chỉ số phát triển bền vững tốt nhất Việt Nam (VNSI) năm thứ ba liên tiếp, đồng thời được bình chọn dẫn đầu ngành ngân hàng về đổi mới sáng tạo, kinh doanh hiệu quả và ESG Việt Nam Xanh.

Vietcombank Tower tại trung tâm TP.HCM, công trình đạt các tiêu chuẩn quốc tế về phát triển bền vững và vận hành tòa nhà

Ở cấp độ tài sản, định hướng này được phản ánh thông qua Vietcombank Tower tại TP.HCM. Theo Hội đồng Công trình Xanh Hoa Kỳ (USGBC), các công trình đạt chứng nhận LEED được thiết kế để vận hành hiệu quả hơn, tiết kiệm năng lượng và tạo môi trường làm việc tốt hơn cho người sử dụng. Vietcombank Tower hiện đạt chứng nhận LEED Platinum và WELL Core Gold – những tiêu chuẩn quốc tế được nhiều doanh nghiệp toàn cầu sử dụng để đánh giá chất lượng môi trường làm việc, hiệu quả vận hành và các yếu tố phát triển bền vững của một công trình.

Không chỉ theo đuổi các tiêu chuẩn quốc tế về chất lượng và phát triển bền vững, công trình còn mang dấu ấn riêng trong ngôn ngữ thiết kế. Phần đỉnh tháp kim loại giật cấp được kiến trúc sư danh tiếng César Pelli lấy cảm hứng từ biểu tượng chiếc mũ của Vua Hùng, tạo nên một điểm nhấn thị giác độc đáo, đồng thời gợi nhắc những giá trị văn hóa Việt Nam.

Sau một thập kỷ hoạt động, công trình không chỉ là nơi đặt văn phòng của Vietcombank mà còn trở thành địa chỉ làm việc của nhiều doanh nghiệp đa quốc gia trong các lĩnh vực tài chính, bảo hiểm, tiêu dùng, thương mại và dịch vụ chuyên nghiệp như Heineken, Johnson & Johnson, Shiseido, Sumitomo, Sojitz, Baker McKenzie hay Sun Life. Tỷ lệ lấp đầy duy trì khoảng 97% trong nhiều năm gần đây cho thấy sức hút của những không gian kinh doanh có chất lượng vận hành cao và khả năng kết nối cộng đồng doanh nghiệp.

Từ JPMorgan tại New York, HSBC tại Hong Kong đến Vietcombank Tower tại TP.HCM, có thể thấy những công trình biểu tượng ngày nay không chỉ phản ánh vị thế của một tổ chức. Trong kỷ nguyên ESG, những tài sản này còn góp phần tạo nên sức hấp dẫn của hệ sinh thái doanh nghiệp và trung tâm tài chính nơi chúng hiện diện.

Miễn phí 100% VAT

Điểm nổi bật của chính sách “100% Đặc quyền Priority” là ưu đãi miễn phí 100% VAT, áp dụng cho giỏ hàng chọn lọc với số lượng giới hạn tại dự án The Gió Riverside.

Theo đại diện An Gia, VAT là khoản thuế bắt buộc khi giao dịch bất động sản. Dù không làm thay đổi giá trị căn hộ, khoản chi này vẫn ảnh hưởng trực tiếp đến tổng số tiền khách hàng cần chuẩn bị để sở hữu sản phẩm. Do đó, công ty chủ động chi trả toàn bộ thuế VAT cho khách hàng nhằm giảm bớt gánh nặng tài chính ngay từ thời điểm xuống tiền. Khoản VAT này được khấu trừ trực tiếp vào giá trên hợp đồng mua bán, tương đương mức chiết khấu 10% giá trị căn hộ.

“Việc miễn phí 100% VAT không chỉ giảm đáng kể chi phí sở hữu căn hộ The Gió Riverside mà còn góp phần gia tăng biên lợi nhuận, mở rộng dư địa tài chính để khách hàng dễ dàng phân bổ nguồn vốn và tối ưu hiệu quả đầu tư”, đại diện An Gia nói.

Mặt khác, với cùng một mức tài chính, khoản chi phí được tiết giảm từ VAT có thể giúp khách hàng mở rộng phạm vi lựa chọn, từ căn hộ có vị trí đẹp hơn, tầng cao hơn đến những sản phẩm có tầm nhìn tốt hơn trong cùng dự án.

Đáng chú ý, ngoài chính sách miễn phí 100% VAT, An Gia còn áp dụng ưu đãi chiết khấu đến 13,3%, nâng tổng chiết khấu lên đến 23,3%.

Tính toán trên căn hộ 65m2, giá bán khoảng 3,5 tỷ đồng, khách hàng được hưởng mức chiết khấu khoảng 815 triệu đồng. Khoản lợi này không chỉ giảm đáng kể số vốn thực góp, mà còn trực tiếp mở rộng biên lợi nhuận, bởi phần chiết khấu sẽ trở thành chênh lệch giá vốn khi tài sản tăng giá. Đây cũng được coi là một hình thức “phòng thủ” tài chính, giúp giảm thiểu rủi ro và tạo tâm lý yên tâm cho cả người mua ở lẫn nhà đầu tư.

100% trang bị nội thất, điện máy

Bên cạnh các ưu đãi tài chính, chính sách "100% Đặc quyền Priority" còn đi kèm gói trang bị 100% nội thất và điện máy cho căn hộ The Gió Riverside.

Thực tế, chi phí hoàn thiện nội thất và trang bị điện máy là một trong những khoản đầu tư lớn sau khi nhận nhà. Việc phải chi trả thêm nhiều hạng mục cùng lúc có thể tạo áp lực lên kế hoạch tài chính cho các gia đình trẻ.

Do đó, việc An Gia trang bị sẵn nội thất và điện máy không chỉ giúp khách hàng giảm chi phí hoàn thiện mà còn rút ngắn thời gian đưa căn hộ vào sử dụng thực tế. Khách hàng có thể sớm ổn định cuộc sống hoặc cho thuê, kinh doanh ngay mà không mất nhiều thời gian tìm kiếm nhà cung cấp, lựa chọn thiết bị hay quản lý quá trình thi công.

Ở góc độ tài chính, khoản chi phí hoàn thiện được chủ đầu tư hỗ trợ cũng góp phần giảm tổng chi phí sở hữu thực tế. Thay vì tiếp tục dành một khoản vốn đáng kể sau khi nhận bàn giao, khách hàng có thể chủ động phân bổ nguồn lực cho các kế hoạch khác hoặc duy trì nguồn dự phòng tài chính.

“Các ưu đãi được thiết kế để hỗ trợ khách hàng ở từng giai đoạn, từ thời điểm giao dịch đến khi nhận bàn giao và hoàn thiện căn hộ. Qua đó, khách hàng có thể chủ động hơn trong việc cân đối kế hoạch tài chính, đáp ứng các mục tiêu an cư lẫn đầu tư, kinh doanh”, đại diện An Gia cho biết.

Thảnh thơi thanh toán, 100% an tâm

Để sở hữu căn hộ The Gió Riverside, khách hàng chỉ cần thanh toán trước 10% ký hợp đồng mua bán và đến đủ 15% là có thể nhận nhà. Chi phí này tương đương khoảng 525 triệu đồng cho căn hộ có mức giá khoảng 3,5 tỷ đồng, diện tích 65m2.

Chính sách giúp khách hàng không cần huy động ngay một khoản tài chính lớn. Thay vào đó, các gia đình trẻ có thể dễ dàng tiếp cận tài sản giá trị với mức thanh toán “nhỏ giọt”. Trong khi nhà đầu tư lại dễ dàng phân bổ nguồn tiền nhàn rỗi cho nhiều hạng mục đầu tư, kinh doanh. Chưa kể, dự án đang được đẩy mạnh triển khai thi công trên nền tảng pháp lý minh bạch, giúp khách hàng an tâm tuyệt đối trong quyết định an cư lẫn đầu tư.

Mặt khác, giữa cuộc chạy đua về giá, các căn hộ view sông The Gió Riverside là sản phẩm hiếm hoi sở hữu mức giá đi sát nhu cầu thực, trung bình từ 48 - 50 triệu đồng/m² - thuộc nhóm cạnh tranh nhất thị trường hiện nay. Lợi thế này tạo nên biên an toàn tài chính cao hơn, đồng thời gia tăng khả năng sinh lời dài hạn, nhất là khi dự án tọa lạc tại tâm điểm kết nối của khu Đông TP.HCM với hạ tầng hoàn thiện.

Tọa lạc tại vị trí ngã ba sông Đồng Nai và sông Ngọc, The Gió Riverside sở hữu lợi thế kết nối nhờ liền kề nút giao Tân Vạn, trục xa lộ Hà Nội, Vành Đai 3, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu… Đồng thời, liền kề các nhà ga S0 và S2.1 tuyến Metro số 1 kéo dài đến sân bay quốc tế Long Thành.

Độc giả truy cập https://www.thegio.vn/ để tìm hiểu thông tin dự án.

Giá đất nền lao dốc

Tại nhiều khu vực từng lên "cơn sốt", giá đất nền đang giảm đáng kể so với mức giá đỉnh đã được thiết lập. Sức cầu suy yếu, nhà đầu tư thận trọng và áp lực tài chính khiến một bộ phận người mua phải chấp nhận hạ giá để tìm thanh khoản.

Dữ liệu trên Batdongsan.com.vn cho thấy, một mảnh đất rộng 90m2 hướng ra hồ tại khu đấu giá xã Đoan Bái (Hiệp Hòa, Bắc Giang) được rao bán 1,92 tỷ đồng, tương đương 21,32 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, mức giá này đã thấp hơn khoảng 65,5% so với đỉnh được thiết lập trong quý IV/2025.

Tại khu vực Hiệp Hòa, Bắc Giang (cũ), nhiều bất động sản cũng đang được rao bán với mức giảm sâu. Một mảnh đất 400m2 tại Cẩm Trang, Mai Trung có giá 2,5 tỷ đồng, tương đương 6,25 triệu đồng/m2, giảm khoảng 58% so với đỉnh quý I/2026.

Tương tự, tại thành phố Hòa Bình (cũ), giá đất nền cũng điều chỉnh mạnh. Dữ liệu trên Batdongsan.com.vn cho thấy, giá đất nền khu vực này giảm hơn 50% trong một năm. Đơn cử, một lô đất 118 m2 tại khu đô thị Thống Nhất đang được rao bán với giá 1,95 tỷ đồng, tương đương 16,5 triệu đồng/m2, thấp hơn 55% so với năm trước.

Ở Hà Nội, giá đất nền cũng hạ nhiệt nhưng mức giảm ít hơn. Dữ liệu cho thấy, giá đất nền quanh khu vực Phú Cát hiện giảm gần 20% so với giai đoạn cao điểm vào tháng 4/2025. Trong khi đó, tại khu vực Tân Xã cũ giảm gần 30% so với thời điểm đỉnh sốt.

Tại Khu đô thị Cienco 5 Mê Linh (Hà Nội), giá đất nền hiện phổ biến khoảng 35-45 triệu đồng/m2, giảm hơn 35% so với mức đỉnh 60,2 triệu đồng/m2 hồi tháng 8/2025.

Trong khi đó, tại Phú Thọ, giá đất nền hiện phổ biến khoảng 19,1 triệu đồng/m2, giảm khoảng 50% so với mức đỉnh 35-40 triệu đồng/m2 ghi nhận trong quý II/2025.

Đất đấu giá tại nhiều địa phương giá cũng giảm mạnh so với thời điểm cuối năm 2025.

Vào cuối tháng 7/2026, tại phiên đấu giá quyền sử dụng 167 lô đất ở xóm Ân Hòa 13, xã Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình, các lô liền kề vị trí đẹp có giá trúng phổ biến 15-17 triệu đồng/m2, cao hơn giá khởi điểm khoảng 3-5 triệu đồng/m2. Các lô liền kề mặt trong được đấu thành công ở mức 8,5-9,5 triệu đồng/m2, chỉ cao hơn khoảng 3,5 - 4,5 triệu đồng/m2 so với giá khởi điểm 5 triệu đồng/m2.

So với những phiên đấu giá cuối năm 2025, giá trúng của nhiều lô nói trên đã giảm 500-600 triệu đồng/lô, cá biệt có lô giảm gần 900 triệu đồng.

Tại xã Lai Thành, tỉnh Ninh Bình, phiên đấu giá lại 24 lô đất gần đây cũng ghi nhận giá giảm khoảng 30% so với lần đấu giá trước.

Nhà đầu tư "cắt lỗ"

Mức giảm sâu của giá đất nền cho thấy, thị trường không còn duy trì nổi mặt bằng giá được đẩy lên bởi kỳ vọng đầu cơ như giai đoạn trước. Đặc biệt, tại những khu vực chưa hình thành nhu cầu ở thực hoặc hoạt động sản xuất, kinh doanh chưa phát triển, việc tìm người mua trở nên khó khăn hơn.

Anh Xuân Hoà (42 tuổi) - một nhà đầu tư tại Hà Nội cho biết, anh từng mua một lô đất vùng ven vào cuối năm 2025 với kỳ vọng hưởng lợi từ thông tin quy hoạch và hạ tầng. Tuy nhiên, sau nhiều tháng không tìm được người mua lại, trong khi vẫn phải chịu chi phí vốn, người này buộc phải hạ giá bán.

“Ban đầu tôi chỉ định giảm vài trăm triệu đồng để chốt nhanh nhưng sau đó phải tiếp tục điều chỉnh. Hiện, mức giá chào bán thấp hơn gần một nửa so với lúc mua. Nếu tiếp tục giữ giá theo kỳ vọng cũ thì rất khó bán”, anh Hoà nói.

Theo ghi nhận, tình trạng phải giảm giá để thoát hàng đang xuất hiện rõ hơn ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, mua vào đúng thời điểm giá tăng cao hoặc chạy theo thông tin quy hoạch.

Anh Nguyễn Cường - chủ một sàn chuyên phân phối đất nền tại Hà Nội và các tỉnh lân cận cho biết, lượng khách quan tâm vẫn có nhưng tỷ lệ người xuống tiền thấp hơn nhiều so với giai đoạn sốt đất. Người mua hiện chủ yếu tập trung vào những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, giá giảm sâu, hạ tầng hiện hữu và có khả năng khai thác thực tế.

Theo anh Cường, những lô đất được chào giá cao dựa trên kỳ vọng tăng giá trong tương lai rất khó giao dịch. Một số chủ đất phải giảm giá 20-30%, thậm chí sâu hơn mới có thể tiếp cận được khách mua thực sự có nhu cầu.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, trong nửa đầu năm 2026, hiện tượng điều chỉnh giá trên thị trường thứ cấp vẫn chủ yếu mang tính cục bộ, tập trung ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, mua khi giá cao.

Tuy nhiên, VARS nhận định thị trường khó rơi vào một đợt suy giảm đồng loạt. Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ tốt, hạ tầng đồng bộ, mức giá hợp lý và khả năng khai thác thực tế vẫn có thể duy trì giao dịch. Ngược lại, sản phẩm định giá “ảo”, triển khai chậm hoặc phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá sẽ chịu áp lực lớn hơn.

TS. Trần Xuân Lượng, Viện Nghiên cứu Kinh tế và Bất động sản Việt Nam cho rằng, dù giá bất động sản đã có dấu hiệu giảm sau giai đoạn tăng nóng, tại nhiều nơi, mức điều chỉnh chủ yếu mới dừng ở “cắt lãi”, chưa thực sự chuyển sang “cắt lỗ”.

Theo ông Lượng, mặt bằng giá vẫn neo cao, chưa đủ hấp dẫn để dòng tiền quay trở lại mạnh, giá đặc biệt chưa hấp dẫn nhóm người mua ở thực. Vì vậy, dự báo thanh khoản đất nền vẫn chịu áp lực.

Ưu tiên phát triển chung cư, giá đất nền và căn hộ ra sao?

Giao dịch chững, đất nền bị 'thất sủng'

Hà Nội: Giá đất nền vùng ven có nơi giảm cả tỷ đồng/lô

Thiết kế nhà tối ưu công năng cho ngân sách hạn chế

[/i] Nhà phố 100 m2 của nghệ sĩ Quang Minh và bà xã Tăng Khánh Chi

Biệt thự 1.800m² gây ấn tượng với hồ nước và loạt giải pháp tiết kiệm năng lượng

UBND TP Hà Nội vừa có tờ trình HĐND TP Hà Nội về việc phê duyệt chủ trương đầu tư Dự án Khu phức hợp y tế - Chăm sóc sức khỏe người cao tuổi - Đại học Y Hà Nội theo phương thức đối tác công tư (PPP), loại hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT).

Dự án có tổng diện tích nghiên cứu khoảng 9,26 ha, xây dựng tại địa bàn phường Hoàng Mai, sơ bộ tổng mức đầu tư: 14.229 tỷ đồng.

Dự kiến, khi dự án hoàn thành sẽ đáp ứng mục tiêu trở thành một tổ hợp Y tế - Đào tạo, nghiên cứu khoa học và chuyển giao công nghệ - Chăm sóc dài hạn - Phục hồi chức năng; tích hợp và đồng bộ, nhằm cung cấp dịch vụ chăm sóc sức khỏe toàn diện cho cộng đồng, đặc biệt là người cao tuổi.

Trong đó, Tổ hợp Y tế chất lượng cao, công nghệ hiện đại gồm Bệnh viện đa khoa và Trung tâm chuyên khoa, quy mô 1.600 giường được tổ chức theo hướng đầy đủ, hoàn chỉnh, chất lượng cao, đạt cấp kỹ thuật chuyên sâu của tuyến cuối, có chức năng nhiệm vụ và tiêu chuẩn tương xứng với vai trò đầu ngành của Bệnh viện Đại học Y Hà Nội đạt tiêu chuẩn quốc tế.

Dự án sẽ cung cấp môi trường sống an toàn, tiện nghi, thân thiện với người cao tuổi; Nâng cao chất lượng sống; Thu hút nguồn lực xã hội hóa, hợp tác công-tư vào lĩnh vực y tế và chăm sóc sức khỏe người cao tuổi...

Nhà đầu tư thực hiện dự án được lựa chọn trong trường hợp đặc biệt bao gồm: Liên danh Bệnh viện Đại học Y Hà Nội (được giao nhiệm vụ của Trường Đại học Y Hà Nội), Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Nhà Hà Nội, Công ty Cổ phần Thiết bị và Truyền thông NGS, Công ty Cổ phần VENEREUS.

Quỹ đất để thực hiện nghiên cứu, xác định quỹ đất dự kiến thanh toán cho hợp đồng BT có tổng diện tích quỹ đất thanh toán dự kiến khoảng 98,13 ha thuộc các khu G21: Thuộc xã Vĩnh Thanh, thành phố Hà Nội, diện tích khoảng 34,1 ha; Khu G22: Thuộc xã Vĩnh Thanh, thành phố Hà Nội, diện tích khoảng 63,33 ha....

Giá trị chính thức của Quỹ đất dự kiến thanh toán sẽ được chuẩn hóa khi quỹ đất dự kiến thanh toán được xác định chính xác sau khi rà soát, sử dụng tối đa các quỹ đất thanh toán cho hợp đồng BT.

Hà Nội cảnh báo thủ đoạn lừa đảo nhắm vào người cao tuổi nhận lương hưu

Hà Nội nói về việc hàng nghìn người cao tuổi phải thực hiện lại thủ tục ủy quyền

Nghiên cứu và phát triển hệ sinh thái 'kinh tế bạc' đáp ứng nhu cầu người cao tuổi

Theo Trung tâm Phát triển Quỹ đất tỉnh Thái Nguyên, các cơ sở nhà, đất cho thuê đợt này có nhiều trụ sở nằm tại các vị trí được đánh giá thuận lợi, như trụ sở Ủy ban MTTQ TP. Thái Nguyên cũ; trụ sở Ban Dân tộc - Tôn giáo tỉnh Bắc Kạn cũ; trụ sở Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Bắc Kạn cũ; Trung tâm Phát hành phim và Chiếu bóng tỉnh Thái Nguyên...

Ông Nguyễn Tiến Trữ, Phó Giám đốc Trung tâm Phát triển Quỹ đất tỉnh Thái Nguyên, cho biết từ đầu năm đến nay, đơn vị đã tổ chức đấu giá cho thuê hàng chục cơ sở nhà, đất là trụ sở các cơ quan Nhà nước dôi dư sau sắp xếp. Riêng đợt này, trung tâm cho thuê 31 trụ sở, trong đó 15 cơ sở cho thuê theo hình thức niêm yết giá, 16 cơ sở cho thuê theo hình thức đấu giá cạnh tranh.

Từ nay đến cuối năm, trung tâm tiếp tục rà soát, tổ chức đấu giá cho thuê đối với các trụ sở dôi dư còn lại được giao quản lý, khai thác.

Theo UBND tỉnh Thái Nguyên, sau sắp xếp đơn vị hành chính, toàn tỉnh có 765 cơ sở nhà, đất thuộc diện phải rà soát, xử lý. Đến cuối tháng 6/2026, có 729 cơ sở hoàn thành việc xử lý, khai thác, đạt 95,3%; còn 36 cơ sở đang tiếp tục được sắp xếp.

Trong tổng số 765 cơ sở nhà, đất phải xử lý, 330 cơ sở được chuyển giao về UBND các xã, phường quản lý; 87 cơ sở được chuyển giao về Trung tâm Phát triển Quỹ đất tỉnh. Một số cơ sở nhà, đất của các cơ quan Trung ương và đơn vị địa phương dôi dư đang được các ngành, địa phương xây dựng phương án tiếp nhận, quản lý và khai thác.

Ông Nguyễn Linh, Phó Chủ tịch Thường trực UBND tỉnh Thái Nguyên, yêu cầu các cơ quan, đơn vị liên quan đẩy nhanh tiến độ xử lý những cơ sở còn tồn đọng; đồng thời hoàn thiện hồ sơ, xây dựng phương án khai thác hiệu quả, tránh lãng phí tài sản công.

Lãnh đạo UBND tỉnh cũng yêu cầu các xã, phường tập trung giải quyết dứt điểm các vướng mắc liên quan đến quy hoạch, giá thuê, đấu giá quyền sử dụng đất; đồng thời nhanh chóng tiếp nhận, bàn giao các cơ sở nhà, đất do cơ quan Trung ương chuyển giao.

Việc đưa các trụ sở dôi dư vào khai thác, cho thuê được kỳ vọng góp phần sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai, tài sản công sau sắp xếp đơn vị hành chính, hạn chế tình trạng bỏ không, xuống cấp và gây lãng phí.

Hơn 100 trụ sở công dôi dư ở Vĩnh Long không thể cho thuê

Dôi dư hàng trăm trụ sở ở vị trí 'đất vàng'

Xử lý 11.000 trụ sở dôi dư: Áp dụng cơ chế đặc thù nhưng không dễ dãi

Ngày 8/8, tại Tuyên Quang, VIDEC Group tổ chức khai trương Phòng Bán hàng và ra mắt Khu đô thị Thời đại ven sông – Times Riverside với chủ đề “Flow of Times - Khơi dòng phồn thịnh”.

Sự kiện có sự tham dự của đại diện lãnh đạo địa phương, các sở, ngành, đối tác chiến lược, ngân hàng, đơn vị tư vấn, cơ quan báo chí cùng khách hàng và nhà đầu tư.

Times Riverside có tên pháp lý là Khu đô thị An Tường Riverside, tọa lạc tại phường An Tường, tỉnh Tuyên Quang. Dự án được quy hoạch trên tổng diện tích hơn 21,5 ha, gồm 349 căn nhà phố, 37 căn biệt thự, 211 căn liền kề, cùng khu nhà ở xã hội, trung tâm thương mại và hệ thống trường học liên cấp.

Theo chủ đầu tư, Times Riverside được phát triển với mục tiêu hình thành một khu đô thị đồng bộ, trong đó không gian nhà ở được kết nối với thương mại, dịch vụ, giáo dục, cảnh quan và các tiện ích công cộng.

Lấy dòng sông làm trục phát triển không gian

Điểm đáng chú ý trong quy hoạch Times Riverside là lợi thế nằm bên dòng sông Lô được khai thác để hình thành hệ thống không gian mở và cảnh quan cho toàn khu đô thị.

Thay vì phát triển các khu chức năng tách rời, dự án được định hướng tổ chức không gian dựa trên sự kết nối giữa khu ở, cảnh quan và hệ thống tiện ích. Các quảng trường, công viên, vườn chủ đề, tuyến dạo bộ và những lớp cây xanh được bố trí gắn với không gian ven sông.

Triết lý này được VIDEC Group gọi là “Flow of Times – Dòng chảy Thời đại”, lấy cảm hứng từ dòng chảy sông Lô và những giá trị văn hóa của vùng đất Tuyên Quang.

Theo chủ đầu tư, dòng sông không chỉ đóng vai trò tạo cảnh quan mà còn được xem là một trong những trục chính để tổ chức không gian sống. Từ đó, các khu vực sinh hoạt cộng đồng, vui chơi, nghỉ ngơi và vận động ngoài trời được kết nối thành chuỗi thay vì bố trí riêng lẻ.

Đây cũng là cách VIDEC Group hướng tới việc đưa không gian xanh và cảnh quan tự nhiên trở thành một phần của đời sống thường ngày của cư dân.

Cùng với cảnh quan ven sông, Times Riverside được quy hoạch theo mô hình tiện ích “All-in-One”. Trong đó, dự án dự kiến có Quảng trường Thời Đại, Quảng trường Ánh Sáng, hệ thống công viên, các vườn chủ đề, tuyến dạo bộ ven sông, clubhouse, bể bơi vô cực, khu thể thao ngoài trời, khu vui chơi trẻ em và không gian sinh hoạt cộng đồng.

Hệ thống nhà phố thương mại cũng được bố trí trong tổng thể dự án, hướng tới đáp ứng nhu cầu mua sắm, dịch vụ và kinh doanh của cư dân.

Theo VIDEC Group, thay vì chỉ đầu tư những tiện ích riêng lẻ, doanh nghiệp muốn tạo ra một chuỗi trải nghiệm liên tục, nơi các nhu cầu sinh hoạt, nghỉ ngơi, vui chơi, giao lưu và thương mại có thể được đáp ứng ngay trong phạm vi khu đô thị.

Đáng chú ý, bên cạnh các sản phẩm nhà ở thương mại, quy hoạch dự án còn có nhà ở xã hội, trung tâm thương mại và hệ thống trường học liên cấp. Việc bố trí nhiều chức năng trong cùng dự án được kỳ vọng góp phần hình thành một khu đô thị có khả năng phục vụ nhu cầu sinh hoạt dài hạn của cư dân thay vì đơn thuần phát triển các sản phẩm nhà ở.

Hướng tới hình thành cộng đồng cư dân mới

Phát biểu tại lễ ra mắt, đại diện VIDEC Group cho biết doanh nghiệp xác định Times Riverside không chỉ là dự án phát triển bất động sản mà còn hướng tới xây dựng một không gian sống có chất lượng, gắn với quá trình phát triển đô thị của Tuyên Quang.

“Chúng tôi không đơn thuần phát triển một dự án bất động sản. Điều chúng tôi mong muốn là kiến tạo một không gian sống đủ chất lượng để trở thành niềm tự hào của người dân Tuyên Quang qua nhiều thế hệ”, đại diện VIDEC Group chia sẻ.

Theo chủ đầu tư, dự án có sự tham gia của các đơn vị tư vấn trong lĩnh vực quy hoạch, thiết kế và quản lý xây dựng. Trong quá trình triển khai, các quy trình BIM, QA/QC cũng được ứng dụng nhằm kiểm soát thiết kế, thi công và chất lượng công trình ngay từ những giai đoạn đầu.

Tại sự kiện ngày 8/8, khách mời được tham quan Phòng Bán hàng, khuôn viên dự án và tìm hiểu quy hoạch thông qua phim 3D. Chuỗi hoạt động trải nghiệm cũng được thiết kế xoay quanh câu chuyện “Flow of Times”, giúp khách hàng hình dung tổng thể định hướng phát triển của khu đô thị.

Sau lễ ra mắt, VIDEC Group cho biết sẽ tiếp tục triển khai thi công và hoàn thiện hệ thống hạ tầng. Theo kế hoạch được chủ đầu tư công bố, dự án dự kiến bàn giao từ quý III/2027.

Times Riverside là một trong những dự án mới trong danh mục đầu tư của VIDEC Group. Doanh nghiệp cho biết đã có hơn 20 năm hoạt động trong lĩnh vực đầu tư, phát triển bất động sản và từng triển khai các dự án như Riverside Garden, VIDEC Complex, Green Little Town, Star Tower, Valenta Nguyễn Xiển...

Việc phát triển Times Riverside được VIDEC Group đặt trong định hướng đầu tư bất động sản gắn với các yếu tố cảnh quan, hạ tầng và nhu cầu của cộng đồng cư dân.

Trong bối cảnh nhu cầu về không gian sống ngày càng chuyển dịch theo hướng chú trọng môi trường, tiện ích và khả năng kết nối, các khu đô thị được quy hoạch đồng bộ thay vì chỉ cung cấp sản phẩm nhà ở đang trở thành hướng phát triển được nhiều doanh nghiệp lựa chọn.

Với quy mô hơn 21,5 ha cùng lợi thế cảnh quan ven sông Lô, Times Riverside được VIDEC Group kỳ vọng tạo thêm một không gian nhà ở, thương mại, dịch vụ và sinh hoạt cộng đồng, góp phần bổ sung diện mạo đô thị mới cho Tuyên Quang trong thời gian tới.