Theo quy định của Pháp luật hiện hành, thì tổ chức, cá nhân khi mua bán, chuyển nhượng đất đai sẽ phải chịu các loại thuế, phí sau: Thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, các lệ phí khác:

Quy định nộp thuế thu nhập cá nhân khi Bán nhà

Căn cứ theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 có quy định về thuế thu nhập cá nhân đối với trường hợp chuyển nhượng bất động sản. Trong đó có các quy định về đối tượng phải có nghĩa vụ nộp thuế cá nhân như sau:

Điều 2. Đối tượng nộp thuế 1. Đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân là cá nhân cư trú có thu nhập chịu thuế quy định tại Điều 3 của Luật này phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam và cá nhân không cư trú có thu nhập chịu thuế quy định tại Điều 3 của Luật này phát sinh trong lãnh thổ Việt Nam. 2. Cá nhân cư trú là người đáp ứng một trong các điều kiện sau đây: a) Có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên tính trong một năm dương lịch hoặc tính theo 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu tiên có mặt tại Việt Nam; b) Có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam, bao gồm có nơi ở đăng ký thường trú hoặc có nhà thuê để ở tại Việt Nam theo hợp đồng thuê có thời hạn. 3. Cá nhân không cư trú là người không đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều này. Điều 3. Thu nhập chịu thuế Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân gồm các loại thu nhập sau đây, trừ thu nhập được miễn thuế quy định tại Điều 4 của Luật này: 1. Thu nhập từ kinh doanh, bao gồm: a) Thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ b) Thu nhập từ hoạt động hành nghề độc lập của cá nhân có giấy phép hoặc chứng chỉ hành nghề theo quy định của pháp luật. ... 5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm: a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở; c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước; d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản.

Như vậy, dựa vào các điều khoản trên ta có thể thấy được trong giao dịch mua bán nhà đất thì người bán là người phải có nghĩa vụ đóng thuế thu nhập cá nhân.

Tuy nhiên, pháp luật cũng không quy định bắt buộc bên bán phải là người nộp thuế nên tùy theo hai bên thỏa thuận để xác định ai là người phải thực hiện nghĩa vụ này.

Thuế thu nhập cá nhân là loại thuế mà người bán có nghĩa vụ phải nộp

Cách tính thuế thu nhập cá nhân như thế nào?

Căn cứ Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC khi chuyển nhượng nhà, đất thì thuế thu nhập cá nhân mà người bán phải đóng được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng

Trong đó, giá chuyển nhượng được xác định như sau:

• Thông thường mức giá chuyển nhượng để làm căn cứ xác định thuế thu nhập cá nhân chính là mức giá mua bán nhà đất mà các bên đã thỏa thuận và được trong hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất.

• Trường hợp khác, nếu trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi cụ thể mức giá bán nhà đất hoặc mức giá bán này thấp hơn giá đất được quy định tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) ban hành. Thì lúc này Giá chuyển nhượng để tính thuế thu nhập cá nhân chính là Giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.

Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân bao gồm những gì?

Một bộ hồ sơ kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân với trường hợp nguồn thu nhập đến từ mua sán, sang nhượng nhà đất sẽ bao gồm:

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu 11/KK-TNCN ban hành theo thông tư số 62/2008/TT-BTC của Bộ Tài Chính

• Bản chụp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó. Hoặc bản sao có công chứng

• Bản sao hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất có công chứng

• Các loại giấy tờ chứng minh bạn thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân (Nếu có)

Thông thường giữa hai bên sẽ có sự thỏa thuận để một trong hai chịu trách nhiệm đóng các khoản thuế phí và tiện cho việc làm các thủ tục sang nhượng

Nộp thuế thu nhập cá nhân ở đâu và thời hạn nộp?

Cá nhân chịu trách nhiệm nộp thuế sẽ nộp hồ sơ khai thuế cùng hồ sơ chuyển nhượng nhà, đất tại bộ phận một cửa liên thông hoặc Chi cục Thuế nơi có nhà, đất chuyển nhượng. Trong trường hợp ở địa phương chưa thực hiện quy chế một cửa liên thông thì nộp hồ sơ trực tiếp cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có nhà, đất chuyển nhượng.

Đối với trường hợp tài sản mua bán, sang nhượng là nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân tại Chi cục Thuế địa phương nơi có nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Hoặc tổ chức, cá nhân được cơ quan thuế ủy nhiệm thu.

Thời hạn nộp thuế:

Thời hạn bạn phải hoàn tất nộp thuế là thời hạn được ghi trên Thông báo nộp thuế của cơ quan thuế. Thông báo này sẽ được đưa ra khi bạn tiến hành nộp hồ sơ khai thuế.

Quy định về nộp Lệ phí trước bạ khi bán nhà

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP thì: “Mức lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%”

Căn cứ theo Khoản 3 Điều Thông tư 34/2013/TT-BTC thì Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp được xác định như sau:

Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp = (Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ) x (Mức lệ phí trước bạ)

Giá trị đất = (diện tích đất) x (giá đất). Mỗi địa phương quy định giá đất khác nhau

Như vậy, Số tiền lệ phí trước bạ của bạn = (Diện tích đất) x ( Giá đất) x 0,5%

Quy định về nộp các loại Thuế, phí khác khi bán nhà

- Lệ phí công chứng: Mức thu lệ phí chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch được quy định chi tiết tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư liên tịch 62/2013/TTLT-BTC-BTP.

- Lệ phí địa chính: 15.000 đồng.

- Lệ phí thẩm định: 0,15% giá trị chuyển nhượng (tối thiểu 100.000 đồng và tối đa 5.000.000 đồng).