Mật độ xây dựng là gì? Cách tính mật độ xây dựng như thế nào?

Linh Giang Trần Linh Giang Trần | 23-12-2019, 17:43 | Góc pháp luật

Trong các văn bản về khu nhà ở, chung cư thường đề cập nhiều đến mật độ nhà ở. Vậy có thể hiểu đúng mật độ xây dựng là gì? Theo các văn bản luật, mật độ xây dựng được tính thế nào? 

Mật độ xây dựng là gì?

Các dự án nhà ở khi xây dựng đều phải dựa trên quy chuẩn của bộ xây dựng về việc thiết kế và quy hoạch nhà ở. Theo đó, mật độ xây dựng được chia thành hai loại là: mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp. Mật độ xây dựng thuần (net-tô): là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình xây dựng trên tổng diện tích thửa đất (không tính đến diện tích chiếm đất của các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân chơi ngoài trời (trừ sân tennis và sân thể thao được xây cố định và chiếm khối tích không gian trên mặt đất), bể cảnh,…)
Có hai cách tính phổ biến Mật độ xây dựng gộp (brut-tô): là tỷ lệ diện tích chiếm đất của công trình xây dựng trên tổng diện tích cả khu đất (bao gồm cả sân đường, khuôn viên cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình trong phạm vi khu đất).
Ví dụ như: Diện tích đất xây nhà của bạn là 5m x 20m = 100m2. Phần diện tích xây nhà là: 5m x 17m = 85m2. Phần sân trước chừa ra 2m: 5m x 2m = 10m2, sân sau chừa ra 1m: 5m x 1m = 5m2. Như vậy, mật độ xây dựng của gia đình bạn là: 85m2/100m2 x 100% = 85% trong đó phần xây dựng là 85%, phần chừa sân là 15%.

Phân loại theo công trình

Tùy theo phân loại và đặc trưng của mỗi loại công trình sẽ có những loại mật độ xây dựng tương ứng bao gồm:


Nhà ở riêng lẻ


Nhà phố


Nhà chung cư


Biệt thự


Mật độ xây dựng được quy định rõ ràng trong các quy chuẩn xây dựng Trong các bộ quy chuẩn xây dựng đều có những điều khoản quy định rõ ràng về mật độ xây dựng. Dưới đây là bảng tra cứu nhanh mật độ xây dựng tối đa dành cho nhà ở riêng lẻ, nhà phố, biệt thự:
Diện tích lô đất (m2/căn nhà)≤ 5075100200300500≥ 1000
Mật độ xây dựng tối đa (%)100908070605040
Điều này có nghĩa là nếu lô đất có diện tích từ 50m2 trở xuống thì có mật độ xây dựng tương ứng là 100%. Chủ nhân của lô đất có quyền xây dựng hết trên diện tích đất của mình. Riêng với những lô đất có diện tích khoảng 75m2 thì mật độ xây dựng là 90%, tương tự các lô đất lớn có diện tích trên 100m2, mật độ xây dựng cho phép chỉ 40%. Như vậy, dựa theo quy định về mật độ xây dựng hiện hành thì lô đất có diện tích càng lớn, mật độ xây dựng càng bị thu hẹp.

Cách tính mật độ xây dựng chi tiết

Căn cứ quyết định số 04/2008/QĐ BXD ngày 03/04/2008 về “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng”, dưới đây là công thức để tính mật độ xây dựng trên thực tế:
Mật độ xây dựng (%)= Diện tích chiếm đất của ngôi nhà (m2)/ Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100%
Diện tích chiếm đất của ngôi nhà được tính theo hình chiếu bằng của công trình (trừ trường hợp nhà mặt phố hay nhà liền kề có sân vườn). Trong đó, diện tích chiếm đất công trình không bao gồm diện tích làm tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngoài trời,…
Ban công không được tính vào mật độ xây dựng Đây là công thức tính làm căn cứ đề các cơ quan thẩm định và đơn vị tư vấn thiết kế thực hiện lên phương án việc thẩm định, phê duyệt và cấp giấy phép xây dựng cho các công trình nhà ở. Vậy ban công có tính vào mật độ xây dựng hay không? Theo quy định thì mật độ xây dựng được tính dựa trên phần diện tích tính theo hình chiếu bằng của công trình nằm trong phần chỉ giới xây dựng trên mặt đất. Do vậy, các chi tiết cấu tạo kiến trúc như: ô văng, ban công và phần mái đưa ra khỏi phần tường bao ngoài của công trình (nếu có) sẽ không được tính vào phần diện tích chiếm đất của công trình. Vì thế, phần diện tích ban công nhô ra bên ngoài không dùng để tính phần diện tích chiếm đất làm căn cứ xác định mật độ xây dựng của công trình.
Bài viết liên quan
Bạn đã xem
Khám phá & trải nghiệm