Cũng giống như đất nền, khi chủ sở hữu muốn chuyển nhượng chung cư cho chủ thể khác cần thực hiện những nghĩa vụ tài chính với cơ quan nhà nước.

Những nghĩa vụ tài chính cần thực hiện bao gồm:

- Thuế thu nhập cá nhân

- Lệ phí trước bạ.

 Hình minh họa

Việc nộp thuế đối với giao dịch chuyển nhượng nhà chung cư có sự khác biệt về thuế thu nhập cá nhân và phụ thuộc vào vị trí, số tầng của căn hộ.

Thứ nhất, về căn cứ tính lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân

Lệ phí trước bạ:

Điều 5 và điều 6 Nghị định 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ đã quy định rõ về lệ phí trước bạ, căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%). Trong đó:

Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ;

Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%) đối với nhà là 0.5%.

Xem thêm: 3 điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2020

 Hình minh họa

Thuế thu nhập cá nhân

Theo quy định tại điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/5/2013 được sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân, thì:

“Điều 12. Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất.

1. Giá chuyển nhượng
2. a) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

1. b) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

Xem thêm: Cập nhật tiến độ xây dựng Siêu dự án Grand World Phú Quốc

Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá Uỷ ban nhân (x) với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

1. c) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước.

Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định.

2. Thuế suất

Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

3. Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;

– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

4. Cách tính thuế
5. a) Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

1. b) Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thoả thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của toà án,… Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.

Xem thêm: Bất động sản nghỉ dưỡng “chạm đáy” thấp nhất trong vòng 5 năm qua

Thứ hai, quy định giá làm căn cứ tính lệ phí trước bạ đối với nhà và thuế thu nhập cá nhân đối với việc chuyển nhượng nhà trên địa bàn thành phố Hà Nội. Có thể hiểu là khung giá nhà chung cư Hà Nội năm 2019.

 Hình minh họa

Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội đã ban hành quyết định Số 3023/QĐ-UBND ngày 18 tháng 6 năm 2018 (đang còn hiệu lực) về việc ban hành bảng giá, giá làm căn cứ tính lệ phí trước bạ đối với nhà và thuế thu nhập cá nhân đối với việc chuyển nhượng nhà trên địa bàn thành phố Hà Nội. Theo quyết định này, Ủy ban nhân dân đã công bố bảng giá xây dựng mới nhà ở, trong đó phân loại và xác định mức giá đối với 1m2 sàn xây dựng đối với nhà chung cư cao tầng có kết cấu khung bê tông cốt thép; tường bao xây gạch; sàn, mái bê tông cốt thép đổ tại chỗ có số tầng khác nhau. Căn cứ vào bảng này, giá tối thiểu xây dựng mới tính cho 1 m2 sàn căn hộ của từng căn hộ riêng lẻ áp dụng trong trường hợp chuyển nhượng, trước bạ căn hộ riêng lẻ trong nhà có nhiều căn hộ do nhiều hộ sử dụng (phổ biến là nhà chung cư cao tầng), được tính như sau:

PHỤ LỤC 01

BẢNG GIÁ XÂY DỰNG MỚI NHÀ Ở
(Kèm theo Quyết định số 3023/QĐ-UBND ngày 18/6/2018 của UBND thành phố Hà Hội)

Đơn vị: Đồng

STT	Tên công trình	Giá 01 m2 nhà làm cơ sở tính lệ phí trước bạ	Ghi chú
I	Nhà chung cư
1	Số tầng ≤ 5	8.507.000	Giá 01m2 sàn nhà làm cơ sở tính lệ phí trước bạ đã áp dụng Hệ số sàn sử dụng riêng so với tổng diện tích sàn xây dựng (là 0,736)
2	5 < số tầng ≤ 7	11.006.000
3	7 < số tầng ≤ 10	11.322.000
4	10 < số tầng ≤ 15	11.854.000
5	15 < số tầng ≤ 18	12.726.000
6	18 < số tầng ≤ 20	13.259.000
7	20 < số tầng ≤ 25	14.761.000
8	25 < số tầng ≤ 30	15.498.000
9	30 < số tầng ≤ 35	16.946.000
10	35 < số tầng ≤ 40	18.216.000
11	40 < số tầng ≤ 45	19.472.000
12	45 < số tầng ≤ 50	20.742.000
II	Nhà đa năng
1	Số tầng ≤ 5	8.794.000	Giá 01m2 sàn nhà làm cơ sở tính lệ phí trước bạ đã áp dụng Hệ số sàn sử dụng riêng so với tổng diện tích sàn xây dựng (là 0,736)
2	5 < số tầng ≤ 7	11.375.000
3	7 < số tầng ≤ 10	11.704.000
4	10 < số tầng ≤ 15	12.250.000
5	15 < số tầng ≤ 18	13.163.000
6	18 < số tầng ≤ 20	13.710.000
7	20 < số tầng ≤ 25	15.266.000
8	25 < số tầng ≤ 30	16.031.000
9	30 < số tầng ≤ 35	17.533.000
10	35 < số tầng ≤ 40	18.844.000
11	40 < số tầng ≤ 45	20.155.000
12	45 < số tầng ≤ 50	21.452.000
III	Nhà ở riêng lẻ
1	Nhà 1 tầng, tường bao xây gạch, mái tôn	1.693.000
2	Nhà 1 tầng, căn hộ khép kín, kết cấu tường gạch chịu lực, mái BTCT đổ tại chỗ	4.449.000
3	Nhà từ 2 đến 3 tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT; tường bao xây gạch; sàn, mái BTCT đổ tại chỗ	6.824.000
4	Nhà kiểu biệt thự từ 2 đến 3 tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT; tường bao xây gạch; sàn, mái BTCT đổ tại chỗ	8.586.000
IV	Công trình trụ sở cơ quan, văn phòng làm việc, trung tâm thương mại
1	Số tầng ≤ 5	7.583.000
2	5 < Số tầng ≤ 7	8.375.000
3	7 < Số tầng ≤ 15	9.819.000

Ghi chú:

– Giá xây dựng mới đối với nhà xây thô có hoàn thiện mặt ngoài (chưa hoàn thiện bên trong) bằng 65% giá xây dựng nhà ở mới.

– Giá tính lệ phí trước bạ nhà vườn: Áp dụng giá tính lệ phí trước bạ của nhà kiểu biệt thự, kết cấu khung chịu lực BTCT; tường bao xây gạch; sàn; mái BTCT đổ tại chỗ.

– Giá tính lệ phí trước bạ nhà ở riêng lẻ, nhà kiểu biệt thự cao từ 4-5 tầng: Áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng bằng giá xây dựng mới của nhà ở riêng lẻ, nhà kiểu biệt thự cao từ 2-3 tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT, tường bao xây gạch; sàn, mái BTCT đổ tại chỗ.

– Đối với tầng hầm của loại nhà ở riêng lẻ và nhà kiểu biệt thự được tính như tầng nồi.

– Đối với công trình trụ sở cơ quan, văn phòng làm việc có số tầng từ 16-20 tầng: Áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng công trình bằng giá xây dựng mới công trình trụ sở, cơ quan văn phòng làm việc có số tầng từ trên 7 tầng đến 15 tầng.

– Đối với công trình trung tâm thương mại: Áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng mới công trình trụ sở cơ quan, văn phòng theo tầng cao tương ứng.