Hiện nay, trong lĩnh vực đầu tư xuất hiện một chủ thể mới có vai trò và quyề hạn đặc biệt, đó chính là đơn vị hợp tác và phát triển dự án. Nhà đầu tư hoặc người mua nhà cần nắm rõ về nhà phát triển dự án để tránh những rắc rối.

Nhà phát triển dự án là gì?

Những năm trở lại đây, khái niệm đơn vị phát triển dự án, nhà phát triển dự án xuất hiện trên thị trường bất động sản sau thời gian khủng hoảng khi có nhiều dự án không được triển khai tiếp mà nằm đó nhiều năm dù ở vị trí đắc địa, đầy đủ hoặc một phần pháp lý nhưng vì chủ đầu tư không đủ tiềm lực để có thể thực hiện tiếp dự án.

Việc chuyển nhượng dự án thường thủ tục phức tạp và tốn nhiều thời gian công sức nên chủ đầu tư lựa chọn thực hiện một hợp đồng hợp tác phát triển dự án. Trong đó, nhà phát triển dự án (Project developer) là những doanh nghiệp ký hợp đồng hợp tác với những chủ đầu tư không đủ tiềm lực này để cùng nhau lập lập kế hoạch phát triển dự án.

Đơn vị phát triển dự án là gì? Có nghĩa vụ thế nào với dự án?

Ưu điểm hợp tác với đơn vị phát triển dự án

Với những chủ đầu tư không có kinh nghiệm phát triển dự án đầu tư thì việc giao cho một đơn vị phát triển dự án để họ triển khai, bán hàng giúp là việc phù hợp và có tầm nhìn xa bởi họ là những doanh nghiệp nhiều kinh nghiệm phát triển dự án và có các đơn vị thi công, quản lý, bán hàng.

Nếu chủ đầu tư không quá hiểu rõ về thị trường bất động sản, năng lực chưa được kiểm chứng qua các dự án trước đây thì phần nào khiến người mua nhà e ngại. Vì vậy, có một đơn vị có kinh nghiệm phát triển dự án đứng ra đảm bảo chắc chắn về chất lượng và tiến độ công trình sẽ là điểm cộng, ảnh hưởng lớn đến các giao dịch mua bán sau này.

Đôi khi không phải lúc nào cũng vì chủ đầu tư không có kinh nghiệm và điểm mạnh trong quản lý, xây dựng và phát triển dự án mới hợp tác với một đơn vị khác mà do họ muốn tạo ra một sản phẩm tốt hơn thích hợp với thị trường, đặc biệt dựa vào thương hiệu của những doanh nghiệp lớn có thể đảm bảo tính thanh khoản của bất động sản sau này.

Nghề phát triển dự án được nhìn nhận đã giúp nhiều dự án ngủ im trong nhiều năm được hồi sinh, giúp phát triển thị trường bất động sản. Và ngày càng có nhiều cơ quan, doanh nghiệp nhà nước có quỹ đất hợp tác với các nhà đầu tư phát triển dự án chuyên nghiệp hơn hiện nay.

Quyền và trách nhiệm của nhà phát triển dự án

Có các dự án mà doanh nghiệp giới thiệu là chủ đầu tư nhưng họ không thực hiện trực tiếp công trình. Tất cả những hoạt động như quản lý tài chính, giám sát xây dựng, bán hàng đều do một đơn vị khác là nhà phát triển dự án, những người này sẽ không phải là chủ đầu tư.

Quyền và trách nhiệm của nhà phát triển dự án

Nhà phát triển dự án thực hiện quyền phát triển dự án như đại diện cho chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, huy động vốn, quản lý tài chính, giám sát, thi công quá trình xây dựng, truyền thông, bán hàng.

Nhà phát triển dự án có vai trò, trách nhiệm như chủ đầu tư dự án theo hợp đồng nhưng lại không phải chủ đầu tư, chủ đầu tư vẫn phải chịu trách nhiệm về các vấn đề xảy ra với khách hàng.

Những cẩn trọng khi mua nhà qua đơn vị phát triển dự án

Nhiều người mua bất động sản nhầm lẫn giữa đơn vị phát triển dự án và chủ đầu tư. Nhà phát triển dự án dùng thương hiệu của mình để thuyết phục khách hàng ký hợp đồng giao dịch mua bán nhà cửa, còn việc ký hợp đồng sẽ diễn ra giữa người mua và chủ đầu tư theo đúng pháp luật, tránh những vấn đề không đáng có về sau.

Khi mua nhà ở các dự án nào bất kể là có người phát triển dự án hay không thì người mua cũng cần cẩn thận tìm hiểu kỹ nội dung trong hợp đồng mua bán, kiểm tra lại tư cách pháp nhân, trách nhiệm và nghĩa vụ của chủ đầu tư có trong hợp đồng, không nhầm giữa vai trò của chủ đầu tư và nhà phát triển dự án. Trong đó, chủ đầu tư cần đảm bảo đủ điều kiện về vốn pháp định cũng như vốn ký quỹ dự án, có chức năng kinh doanh nhà đất.

Những lưu ý khi mua nhà qua đơn vị phát triển dự án 

Ví dụ, trong hợp đồng có nội dung nếu chủ đầu tư chậm tiến độ bàn giao nhà thì sẽ chịu phạt lãi, tuy nhiên, có những dự án chậm một năm nhưng nhà phát triển vẫn đề nghị khách hàng thanh toán đủ tiền mới bàn giao nhà, còn tiền lãi phạt chậm bàn giao thì yêu cầu người mua đến trao đổi với chủ đầu tư. Thế nhưng vấn đề giải quyết tiền phạt với chủ đầu tư cũng gặp rắc rối khi nhiều chủ đầu tư chỉ còn là cái tên, không có thực quyền trong dự án, vì vậy khó để đòi hỏi quyền lợi cho người mua. 

Có những doanh nghiệp chỉ ký hợp đồng hợp tác chỉ đẻ có lợi cho doanh nghiệp của mình, dễ từ bỏ vai trò trong dự án và khi có vấn đề đổ lỗi cho các bên.

Chính vì những điều này, đơn vị phát triển dự án cần đứng ra bảo lãnh cho chủ đầu tư để người mua phần nào yên tâm hơn. Các cơ quan quản lý nên xem xét kỹ các doanh nghiệp hợp tác dự án với nhà phát triển khác để tránh rủi ro cho người mua nhà, xác định rõ vai trò và nghĩa vụ của nhà phát triển trong dự án.