Bạn đang muốn mua một căn hộ chung cư vừa để ở, vừa để bán, hãy tìm hiểu căn hộ shophouse. Căn hộ shophouse là gì? Pháp lý căn hộ shophouse ra sao? 

Shophouse (còn gọi là nhà phố thương mại) là mô hình nhà ở kiểu mới – nhà ở kết hợp với kinh doanh thương mại. Đây là hình thức bất động sản không mới trên thế giới, tuy mới xuất hiện tại thị trường bất động sản Việt Nam gần đây, Shophouse đã nhanh chóng tạo nên cơn sốt, cơn sóng đầu tư mạnh mẽ do có thiết kế thông minh, đa tính năng, vừa có thể kinh doanh vừa có thể để ở và cũng có thể cho thuê (shophouse for rent) để sinh lời.

Căn hộ shophouse là gì?

Ngay tại mặt tiền căn hội Zen Tower (chung cư Hoa Phượng nằm trên Quốc lộ 1A gần cầu vượt Tân Thới Hiệp), bạn sẽ thấy tầng trệt ngoài siêu thị Vinmart có một cửa hàng tạp hóa bên cạnh. Đây là một siêu thị mini, và cũng là một dạng căn hộ shophouse.

Cửa hàng tạp hóa (bên phải Vinmart) buôn bán ở tầng 1, ở tầng 2. Đây chính là căn hộ shophouse. 

Shophouse hay nhà phố thương mại là mô hình nhà ở kiểu mới – nhà ở kết hợp với kinh doanh thương mại. Shophouse sở hữu nhiều lợi thế về diện tích, không gian vị trí và thường chỉ có mặt ở các trung tâm thương mại hoặc các thành phố lớn, những nơi có khu dân cư đông đúc sầm uất. Vô cùng thuận tiện cho việc kinh doanh buôn bán hoặc cho thuê bởi luôn có sẵn một lượng khách hàng đông đảo là chính cư dân sinh sống trong khu dân cư – Một sự đảm bảo về doanh thu.

Không giống với việc thuê mặt bằng có giá thành đắt đỏ từ chủ đầu tư (đôi khi lên đến vài chục nghìn đô-la/tháng) và chỉ được thuê trong khoảng thời gian ngắn hạn, sở hữu một căn shophouse đồng nghĩa với việc bạn được cấp đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền lợi và có thể thoải mái làm điều bạn muốn.

Vì sao có căn hộ shophouse?

Nhu cầu buôn bán là luôn luôn có ở bất cứ nơi nào có dân cư sinh sống. Ở chung cư cũng vậy. Cư dân sống trong mỗi chung cư luôn có nhu cầu đi chợ, cafe, mua sắm mỗi ngày. Việc đi ra tận bên ngoài đôi lúc lại mất thời gian. Do đó việc mua sắm ngay tại tầng trệt là giải pháp tối ưu nhất.

Nắm bắt nhu cầu đó, nhiều người sẽ có nhu cầu buôn bán dưới tầng trệt. Chủ đầu tư của các căn hộ chung cư bao giờ cũng thiết kế tầng trệt gồm nhiều shophouse để phục vụ nhu cầu kinh doanh, buôn bán.

Đặc điểm của căn hộ shophouse?

Căn hộ shophouse có 2 loại:

Căn hộ shophouse khối đế chung cư: nằm ở tầng trệt của các căn hộ lớn, mặt tiền đường, khu trung tâm dịch vụ – tiêu dùng, dân cư đông đúc hay lượng tiêu dùng cao. Có thể kết hợp cho kinh doanh và để ở.
Shophouse tầng thấp ở khu biệt thự, nhà liền kề: tại nhiều dự án chung cư, bên cạnh các tòa nhà cao chót  vót là các khu biệt thự liền kề, tầng một được thiết kế làm shophouse để buôn bán.

Khu nhà liền kề với các shophouse tầng trệt

Căn hộ shophouse sẽ có giá đắt hơn căn hộ bình thường vì nằm ở vị trí có nhiều người qua lại, rất thuận lợi để buôn bán. Đơn cử như giá thành của căn hộ shophouse tại Chung cư Sài Gòn Gateway Quận 9 rơi vào khoảng 7 tỷ/căn khoảng 60m2. Trong khi với cùng diện tích 60m2, giá căn hộ để ở các tầng trên chỉ khoảng 2,5 tỷ – 3 tỷ/căn. Điều này cũng tương tự với giá nhà đất, tức căn hộ mặt tiền sẽ có giá trị nhiều hơn so với căn hộ trong hẻm.

Ưu và nhược điểm Shophouse

Một số lợi thế, ưu điểm vượt trội của nhà phố thương mại như:

Vị trí tốt: Các căn shophouse thường nằm ở tầng trệt của các khu căn hộ lớn, hoặc mặt tiền đường chính, đông người lưu thông qua đó, các căn shophouse sẽ dễ dàng có được nguồn khách tiềm năng từ chính trong khu đô thị. Đây là một trong những yếu tố đảm bảo cho việc kinh doanh hoặc cho thuê shophouse tốt.
Thuận tiện di chuyển: Shophouse thường được xây dựng tại các khu căn hộ có vị trí dễ dàng đỗ xe bên đường, tiện để khách hàng mua sắm hoặc nằm gần lối lên xuống của tòa nhà. Thường thì các căn shophouse sẽ được ưu ái thêm một bãi đỗ xe ngay trước cửa hàng.
Thiết kế thông minh: Các căn shophouse thường được xây dựng từ 2 tầng tách biệt trở nên vì vậy có thể sử dụng với nhiều chức năng khác nhau như:
Mở cửa hàng: Với lợi thế vị trí cũng như thiết kế đẹp cùng với việc tách biệt việc ở và kinh doanh được, shophouse thích hợp để mở cửa hàng, do có rất nhiều cư dân sinh sống, việc mở cửa hàng cũng sinh lời nhanh chóng.
Cho thuê làm văn phòng: Shophouse thường có thiết kế đẹp, nằm tại vị trí đẹp, mặt đường lớn hoàn toàn đáp ứng các tiêu chí làm văn phòng đại diện cho các công ty, tập đoàn.
Số lượng hạn chế: thông thường Shophouse chỉ chiếm từ 2 – 5% trên tổng số lượng căn hộ của dự án. Với vị trí đắc địa của cả khu dự án, trung tâm quy hoạch nên số lượng khan hiếm của các Shophouse là điều dễ hiểu, điều này mang đến tiềm năng giá trị lớn.
Thanh khoản tốt: Một trong các yếu tố hấp dẫn nữa của shophouse đó chính là tính thanh khoản cao, với các yếu tố từ vị trí, thiết kế cùng số lượng hạn chế, các nhà đầu tư có thể yên tâm về tính thanh khoản do có thể dễ dàng mua bán, cho thuê.
Doanh thu từ cho thuê cao: Bạn có biết tỉ lệ khai thác của các căn shophouse lên tới khoảng 8-12%/năm, con số này vượt xa việc bạn cho thuê chung cư hay gửi lãi suất ngân hàng, ít rủi ro hơn đầu tư vào thị trường chứng khoán.
Cơ hội tăng giá trị tài sản: Tất nhiên nếu bạn có thể tự kinh doanh, mở cửa hàng, siêu thị thì quá tuyệt vời rồi. Shophouse có diện tích lớn, dễ dàng kinh doanh nhiều lĩnh vực ngành nghề. Bạn cũng không phải lo chi phí thuê mặt bằng với giá cắt cổ hàng tháng nữa qua đó giá trị tài sản của bạn cũng tăng lên nhanh chóng.

Như mọi loại hình bất động sản khác, Shophouse cũng tồn tại những nhược điểm:

Giá thành cao: Shophouse thường nằm tầng trệt và dẫn đến số lượng có hạn, bên cạnh đó là diện tích lớn hơn các căn hộ thông thường KÉO THEO giá cao.
Quyền sở hữu: Về mặt pháp lý, nhà phố thương mại – Shophouse được cấp sổ hồng nhưng thường có thời hạn sử dụng tối đa là 50 năm.
Yếu tố cộng đồng: Cộng đồng dân cư của cả dự án là yếu tố quan trọng để đầu tư Shophouse tạo ra lợi nhuận tốt và sinh lời. Về điểm này, các chủ đầu tư – dự án lớn bạn có thể yên tâm hơn một phần nào đó.

Yếu tố Pháp lý khi mua căn hộ Shophouse

Thời hạn tối đa sử dụng căn hộ Shophouse? 

Khi bạn xem hợp đồng mua căn hộ shophouse, nếu bạn thấy trong hợp đồng ghi thời hạn sử dụng là 50 năm thì hiểu là thời hạn sử dụng của căn hộ shophouse bạn sắp mua là 50 năm.

Ngoài ra, dựa theo Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 có quy định như sau:

“Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.”

Theo cách hiểu của mình, các Dự án chung cư (xây chung cư rồi bán hoặc cho thuê căn hộ) chính là “dự án kinh doanh nhà ở” được ghi trong mục trên. Do đó, “người mua nhà ở” chính là người mua căn hộ chung cư.

Xét về thời hạn sử dụng chung cư:

Khoản 1 Điều 99 Luật nhà ở năm 2014 có quy định như sau:

“1. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở.”

Điều này có nghĩa, thời hạn sử dụng chính thức của căn hộ shophouse chính là thời hạn được ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ shophouse đó.

Quá trình giao dịch căn hộ Shophouse

Dưới đây là những giấy tờ tham khảo dành cho chủ đầu tư và bên mua căn hộ shophouse:

Đối với chủ đầu tư

Đối với người có nhu cầu mua shophouse

Chứng thực Quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư. Chứng thực Quyết định phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500 (phải có bản vẽ kèm theo) và Giấy phép xây dựng (có thể có hoặc không)( Bản sao) Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền Chứng thực Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ dự án phát triển nhà ở (trừ trường hợp được miễn hoặc nộp chậm theo quy định của pháp luật)( Bản sao) Sơ đồ căn hộ thương mại Shophouse đã xây dựng là bản vẽ mặt bằng hoàn công hoặc bản vẽ thiết kế mặt bằng có kích thước các cạnh của từng căn hộ đã bán phù hợp với hiện trạng xây dựng và hợp đồng đã ký Cùng nhiều giấy tờ cần thiết khác.

Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Bản chính) Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán căn hộ thương mại Shophouse theo đúng với quy định của pháp luật ban ra (Bản chính) Biên bản bàn giao căn hộ Shophouse (Bản chính) Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp( Bản sao) Biên bản thanh lý hợp đồng mua bán căn hộ thương mại Shophouse có hoặc không (Bản chính) Sơ đồ vị trí căn hộ Shophouse và sơ đồ mặt bằng tầng nhà điển hình của căn hộ mô tả rõ kích thước căn hộ (Bản sao). Cùng nhiều giấy tờ khác.