Trong tình huống chưa từng có trong tiền lệ như đại dịch COVID-19, khiến nhiều người đi thuê và chủ nhà va vào vấn đề nóng, công việc kinh doanh khó khăn, lung lay hợp đồng thuê nhà… 

Người thuê và chủ nhà đang thương lượng hợp đồng như thế nào? Bên nào cũng muốn tìm được giải pháp gỡ rối cho mình nhưng chưa biết tỏ cùng ai. Đội ngũ chuyên gia pháp lý với bề dày kinh nghiệm sẽ tư vấn chi tiết. 

Nhiều trường hợp người thuê và chủ sở hữu đang có những mâu thuẫn rất lớn về hợp đồng như: Vì dịch bệnh phải đóng cửa mặt bằng kinh doanh, muốn hủy hợp đồng có được không, tiền cọc có được hoàn lại? 

Tuy nhiên, trong hợp đồng không ghi rõ ràng trong những trường hợp nào gọi là bất khả kháng, bất khả kháng như thế nào. Chính vì sự không rõ ràng như vậy, dẫn đến sự mẫu thuẫn xảy ra trong hiện tại và rất khó giải quyết. 

Như thế nào là sự kiện bất khả kháng? 

Theo chị Hồng Nhung, chuyên gia pháp lý của PROZPY cho biết nội dung quy định chung về sự kiện bất khả kháng: 

“Sự bất khả kháng là sự kiện khách quan, nằm ngoài ý chí chủ quan của con người, mà tại thời điểm đó, các bên giao kết hợp đồng cũng không thể nào lường trước được. Và giả sử khi có xảy ra sự việc, thì bằng mọi khả năng, bằng mọi nỗ lực của chúng ta cũng không thể nào khắc phục được hậu quả”

 

Như vậy, để được xét là một trong những sự kiện được xem là sự kiện bất khả kháng, phải đảm bảo cả 3 yếu tố:  

1. Thứ nhất, đó là một sự kiện khách quan, nằm ngoài khả năng kiểm soát của con người – cụ thể là của các bên đang giao kết trong hợp đồng. 
2. Tại thời điểm các bên giao kết hợp đồng, các bên không thể nào lường trước được sự kiện xảy ra như thế nào và thời điểm nào nó sẽ xảy ra
3. Khi sự kiện đó xảy ra, các bên đã bằng mọi cách mà vẫn không khắc phục được hậu quả.  

Có quyền đòi lại số tiền cọc thuê nhà được không? 

Để trả lời câu hỏi “có được trả cọc hay không, thì xem lại kỹ hợp đồng”. Trong trường hợp nếu người đi thuê nhà có ghi trong hợp đồng là: “Trong trường hợp bất khả kháng xảy ra thì được hoàn lại tiền cọc”  thì có quyền đi đòi lại. 

Trong trường hợp hợp đồng không ghi, chỉ có cách dùng tình nghĩa, thuyết phục làm sao để chủ nhà thấu hiểu, chia sẻ khó khăn để họ trả lại số tiền, chứ không thể đường đường chính chính dùng hợp đồng để xử lý. 

“Được miễn trừ tiền thuê bao nhiêu”? 

“Trong trường hợp bất khả kháng xảy ra, thì các bên sẽ áp dụng bất khả kháng, được miễn trừ trách nhiệm…thì chúng ta phải coi cụ thể  BKK theo quy định chung, điều 351 bộ luật dân sự  thì trong trường hợp xảy ra BKK thì bên vi phạm được miễn trừ trách nhiệm, nhưng tuy nhiên, được miễn trừ bao nhiêu, được miễn trừ trong trường hợp nào thì lại quy định cụ thể trong hợp đồng các bên 

Hướng dẫn kinh nghiệm làm hợp đồng 

Để đề phòng và phòng ngừa tất cả các rủi ro có thể xảy ra đối với tất cả các bên thì cần phải có những quy định cụ thể các trường hợp bất khả kháng. Trong đó bao gồm các quy định:

Như thế nào là bất khả kháng…; cần liệt kê một số sự kiện bất khả kháng điển hình mà trong đó chúng ta không quên đưa trường hợp dịch bệnh nói chung là sự kiện bất khả kháng, và thêm một câu “ Và những sự kiện khác có đầy đủ tính chất giống sự kiện bất khả kháng như trên”. Khi xảy ra sự kiện bất khả kháng, các bên phải áp dụng các biện pháp là thông báo cho nhau, kể cả lường trước hậu quả xảy ra.
Chứng minh thế nào là sự kiện bất khả kháng mà chúng ta đã áp dụng để xin miễn trừ trách nhiệm. 

     3: Đưa ra các biện pháp cần thiết để giảm thiểu và khắc phục hậu quả. 

Đó là một trong những căn cứ mà chúng ta phải quy định rõ trong hợp đồng, bởi khi pháp luật không quy định chung thì chính trong từng trường hợp làm hợp đồng, từng giao dịch cụ thể…, thì chúng ta phải cụ thể hóa vấn đề đó, để đề phòng khi xảy ra những trường hợp ngoài ý muốn thì chúng ta có căn cứ để áp dụng, tránh những trường hợp khi tranh chấp xảy ra sau này.

Vì sao môi giới chuyên nghiệp giúp người đi thuê tránh được nhiều rủi ro?

Hiện nay, phần lớn giữa người đi thuê và cho thuê đều thông qua môi giới. Với người môi giới chuyên nghiệp, hầu như họ sẽ có kinh nghiệm trong quá khứ. Họ đã trải qua nhiều sự việc và dự trù được sắp tới có khả năng xảy ra việc này, tình huống kia.v.v…Người môi giới sẽ tư vấn một cách kỹ càng hơn và liệt kê ra những rủi ro nhất định có khả năng xảy ra trong tương lai. 

Để tránh được các rủi ro và tiết kiệm thời gian, chi phí đền bù….thì phương án tốt nhất dành cho những người thuê nhà hoặc chủ nhà là hãy tìm một môi giới thật sự chuyên nghiệp khi giao dịch hiện nay. 

Môi giới thực sự chuyên nghiệp nghĩa là họ có đầy đủ về mặt pháp lý, họ có thể tư vấn được cho chủ nhà và người thuê ngay tại thời điểm hiện tại để mình tránh những rủi ro có thể phát sinh trong tương lai. Họ cung cấp được “combo” cho khách hàng, khi vừa là môi giới, vừa hỗ trợ các giai đoạn phía sau như về pháp lý”. 

Tuy nhiên, phía người thuê nhà cũng chia sẻ khó khăn khi chọn môi giới: “Thị trường môi giới rất nhiều, biết đâu là người uy tín? Khi gặp môi giới, không biết được họ có kinh nghiệm bao lâu, trải qua nhiều sự việc đó hay chưa, hoặc trên hợp đồng cho thuê đã được bên bộ phận Pháp lý kiểm tra xem hợp đồng này có giá trị như nào”.