Luật sư điều hành Công ty Luật LPVN, Nguyễn Văn Lộc cùng Giám đốc Công ty Luật Thịnh Việt Trí, Lương Ngọc Đinh và chuyên gia pháp lý Nguyễn Tấn Phong đồng xuất bản khuyến cáo dành cho giới đầu tư khi mua nhà trên giấy. Các chuyên gia này nêu ra 7 cách thực hành có thể giúp nhà đầu tư, khách hàng bảo toàn tiền tỷ khi mua nhà hình thành trong tương lai, hay còn gọi là mua nhà trên "giấy".

Thận trọng khi xem nhà mẫu

Thông thường các dự án đều sẽ có nhà mẫu để giúp người mua dự án có thể dễ hình dung phần nào về căn hộ mình sẽ nhận được trong tương lai. Thực tế, thông qua nhà mẫu, các chủ đầu tư có thể dễ dàng tiếp cận khách hàng, dễ dàng quảng bá sản phẩm hơn nhưng hiếm có chủ đầu tư nào đưa nhà mẫu vào hợp đồng (hoặc phần phụ lục) để xác định đó sẽ là mẫu nhà hoặc cấu trúc nhà sẽ bàn giao.

Bên cạnh đó, sự chênh lệch giữa thông tin nhà theo hợp đồng và nhà được bàn giao thường là cấu trúc kỹ thuật, lối đi chung, khu vực sinh hoạt... Trong các bản hợp đồng, các điều khoản liên quan đến các vấn đề này thường chỉ được thể hiện chung chung dẫn đến bên mua khó có thể bảo vệ quyền lợi của mình vào sau này, nhất là với các dự án trên giấy là các dự án mà phải mất rất lâu nữa mới được hình thành.

Mua nhà trên giấy đêm lại lợi nhuận rất cao nhưng cũng tồn tại rất nhiều rủi ro

Xem xét dự án đã đủ điều kiện mở bán chưa?

Đây là câu hỏi hết sức quan trọng mà bất kỳ ai muốn đầu tư dự án trên giấy đều phải tìm hiểu thông tin. Bởi lẽ, nếu mua một dự án chưa đủ điều kiện mở bán đồng nghĩa với việc bạn đang tự đặt bản thân mình vào rủi ro cực kỳ lớn nếu đầu tư phải dự án sai phép, chưa được cấp phép. Hay thậm chí là mất trắng nếu gặp dự án "ma".

Trước khi quyết định đầu tư vào một dự án trên giấy nào đó, bạn nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ các giấy tờ pháp lý liên quan như: hồ sơ dự án, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thiết kế bản vẽ thi công, giấy phép xây dựng... Việc làm này sẽ giúp bạn giảm thiểu tối đa rủi ro gặp phải, đồng thời đây cũng là cách giúp bạn xác định chủ đầu tư đó có uy tín, đáng để tin tưởng hay không.

Kiểm tra ngân hàng bảo lãnh dự án đến đâu?

Theo quy định hiện hành của Luật kinh doanh bất động sản, các dự án bắt buộc phải có sự bảo lãnh của ngân hàng. Điều này đồng nghĩa với việc các tổ chức tín dụng có trách nhiệm bảo lãnh nghĩa vụ tài chính khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Ngân hàng sẽ có trách nhiệm khi bên mua nhà phát sinh vấn đề khiếu nại nhưng phía chủ đầu tư không thể giải quyết được.

Đây là yếu tố để người đầu tư các dự án trên giấy có thể bảo vệ quyền lợi của mình nhưng thực tế người đầu tư lại ít khi biết thỏa thuận về mức độ bảo lãnh của ngân hàng với chủ đầu tư. Các doanh nghiệp có nhiều cách thức để nhận được bảo lãnh từ ngân hàng cho dự án, đặc biệt là những doanh nghiệp quy mô dòng vốn lớn đứng ra bảo lãnh cho dự án con của mình. 

Vì vậy, trước khi đầu tư mua nhà trên giấy, bạn nên yêu cầu chủ đầu tư giải trình về việc ngân hàng sẽ bảo lãnh cho dự án thế nào khi có sự cố xảy ra.

Kiểm tra xem dự án có bị thế chấp hay không?

Để được ký kết hợp đồng mua bán, điều kiện bắt buộc là chủ đầu tư phải tiến hành giải chấp dự án đã được thế chấp ngân hàng trước đó để vay vốn đầu tư. Bạn cần nên tìm hiểu kỹ dự án đang được thế chấp tại ngân hàng nào, tài sản thế chấp gồm những gì, thời hạn thế chấp bao lâu và việc giải chấp có khả thi không. Đặc biệt là cần lưu ý trường hợp dự án được thế chấp tại nhiều ngân hàng để tránh trường hợp vay chồng, vay chéo.

Tốt nhất, bạn nên yêu cầu chủ đầu tư xuất trình các văn bản chứng minh dự án chưa bị thế chấp ngân hàng hoặc đã hoàn tất việc giải chấp trước khi quyết định đầu tư.

Cần chú ý xem dự án đã tiến hành giải chấp chưa trước khi ký hợp đồng mua bán

Nắm quyền đàm phán hợp đồng

Dù là dự án bình thường hay các dự án hình thành trong tương lai, các hợp đồng mua bán nhà là thỏa thuận dân sự giữa hai bên. Vì vậy, cả hai bên đều có quyền và nghĩa vụ cùng thảo luận, xây dựng các điều khoản trong hợp đồng mua bán. Do đó, tránh trường hợp bị rơi vào thế bị động bởi các  lý do phía chủ đầu tư đưa ra như hợp đồng mua bán phải đúng mẫu chuẩn để lờ đi việc đàm phán các điều khoản.

Khách hàng, nhà đầu tư khi mua các dự án trên giấy hãy mạnh dạn, chủ động yêu cầu đàm phán, trao đổi về bất cứ điều khoản nào cảm thấy vô lý trong hợp đồng. Vì suy cho cùng, bạn là người phải bỏ số tiền lớn ra mua dự án, hãy đảm bảo các quyền lợi mình nhận được là xứng đáng và hợp lý.

Chỉ tiến hành thanh toán đúng quy định

Theo các quy định của pháp luật hiện hành, đối với các dự án hình thành trong tương lai, khách hàng chỉ thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng. Những lần thanh toán tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng nếu chưa bàn giao nhà. 

Các trường hợp bạn bị yêu cầu thanh toán đến 95 - 100% giá trị hợp đồng mua nhà trong tương lai trước thời điểm bàn giao nhà đều là sai phạm, cần phải xem xét lại để tránh các rủi ro có thể xảy ra.

Bạn chỉ nên thanh toán toàn bộ giá trị hợp đồng sau khi được bàn giao nhà

Đòi quyền lợi khi bị chậm giao nhà

Thực tế, việc chậm giao nhà đối với các dự án xây dựng thường khá phổ biến. Nhanh thì vài tháng, chậm thì vài năm. Cá biệt có dự án bị chậm tiến độ lên đến 5 - 6 năm. Với các dự án hình thành trong tương lai thì rủi ro này càng cao.

Khi bị chậm bàn giao nhà, các chủ đầu tư thường đưa ra nhiều lý do, nguyên nhân khách quan để né tránh trách nhiệm. Nhưng bạn nên nhớ, việc bàn giao nhà đúng thời hạn là nghĩa vụ của chủ đầu tư. Khi không bàn giao nhà đúng thời hạn cho bạn thì chủ đầu tư đã vi phạm điều khoản trong hợp đồng mua bán và phải có trách nhiệm bồi thường cho người đầu tư.

Do đó, để đảm bảo quyền lợi cho mình khi mua nhà trên giấy, bạn cần phải chú ý kỹ điều khoản về bồi thường khi chủ đầu tư bị chậm tiến độ bàn giao nhà và khi có sự cố xảy ra, cần phải ngay lập tức yêu cầu bồi thường.

Trong trường hợp chủ đầu tư có dấu hiệu chuyển nhượng dự án, rút vốn không triển khai dự án hoặc có dấu hiệu bỏ trốn, bên mua có quyền khởi kiện để yêu cầu quyền lợi và tố cáo kịp thời với cơ quan chức năng.