Đất nông nghiệp thuộc khu vực quy hoạch thành đất thổ cư

Đất nông nghiệp như đất vườn, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thuỷ sản thuộc nhóm đất nống nghiệp được quy hoạch mục đích sử dụng đất là đất ở. Do đó, các nhà đầu tư bất động sản có thể mua những sản phẩm này rồi chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành thổ cư.

Sự chênh lệch giá trị thị trường của đất nông nghiệp và đất thổ cư luôn rất lớn vì đất thổ cư có thể dễ dàng chuyển nhượng, cho thuê với giá cao hơn đất nông nghiệp. Cũng chính vì đất nông nghiệp có giá khá mềm nên với số vốn tầm trung có thể mua được thửa đất rộng. Sau thủ tục chuyển lên thành đất ở, những mảnh đất này sẽ tăng giá mạnh. Nếu vị trí đất gần khu đông dân cư, sản phẩm này sẽ tăng cả tính thanh khoản.

Tiềm năng sinh lời của loại hình này rất hấp dẫn nhưng đòi hỏi nhà đầu tư bất động có kiến thức về pháp luật, quy hoạch để nhận định đúng tiềm năng của sản phẩm. Tốt nhất, các nhà đầu tư bất động sản nên xem kỹ nội dung Luật đất đai hiện hành. Khi phát hiện ra những mặt hàng dễ sinh lợi, nhà đầu tư cần đi xác minh lại với UBND địa phương để đảm bảo chắc chắn tình trạng quy hoạch. Đây là bước kiểm tra rất quan trọng vì nếu nhầm đất nông nghiệp không thuộc khu vực được quy hoạch thành đất ở, bạn phải chôn vốn rất lâu và đầu tư trồng trọt, chăn nuôi… hoặc cho thuê/chuyển nhượng với giá thấp.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư bất động sản phải có thời gian để thực hiện các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Việc này không quá khó khăn và phức tạp nhưng lại mất nhiều thời gian, đòi hỏi chủ đất phải có nguồn vốn mạnh để tránh tình trạng cạn vốn trong lúc thủ tục chưa hoàn thành.

Đất trồng cây lâu năm có thể chuyển đổi lên thổ cư

Đất nền thuộc khu vực quy hoạch mở đường

Đất nền thuộc khu vực quy hoạch mở đường có cả cơ hội và rủi ro. Cơ hội là thửa đất của bạn có thể sẽ rất gần mặt tiền đường lớn sau khi dự án mở đường hoàn thành, đất gần mặt tiền bao giờ cũng có giá trị cao hơn đất trong hẻm sâu. Không những thế, khu vực gần dự án đường mở rộng thường tăng giá tất cả các loại hình và vị trí từ mặt tiền đến trong hẻm.

Tuy nhiên, sản phẩm này cũng có những rủi ro cần kinh nghiệm và kiến thức của các nhà đầu tư bất động sản để sinh lợi hấp dẫn. Mấu chốt vấn đề nằm ở chỗ ranh giới mở rộng đường là ở đâu và bạn thuộc diện sẽ hưởng lợi tăng giá hay bị giải toả? Câu trả lời sẽ được làm rõ bởi bộ phận địa chính của UBND địa phương. Song, nếu bạn biết sau nhiều người – khi đất nền đã tăng giá – thì nguồn vốn phải mạnh. Sự thức thời, nhạy bén, đón đầu thời cuộc chính là yếu tố quyết định những nhà đầu tư bất động sản nào hưởng lợi “khủng”.

Đất nền thuộc khu vực quy hoạch xây cầu

Nhìn chung, đất nền thuộc khu vực được quy hoạch xây cầu sẽ tăng trưởng theo thời gian – giá đất luôn tỉ lệ thuận với hạ tầng giao thông. Theo khảo sát thực tế, 2 khu vực được nối liền bởi một dự cầu lớn có khả năng tăng giá 70 – 80% tuỳ theo quy mô dự án và mức độ phát triển của địa phương nhờ công trình đó. Thông thường, khi có một dự án cầu được quy hoạch, đất nền ở đó sẽ tăng trưởng theo từng đợt: khi công bố thông tin quy hoạch, khi khởi công xây dựng, khi khánh thành cầu, khi thông xe kỹ thuật và vẫn tăng đều theo thời gian.

Tuy nhiên, thực tế vẫn có một số trường hợp ngoại lệ: đất lân cận không tăng giá như dự đoán của các nhà đầu tư bất động sản. Bởi, đấy không phải là cầu dân dụng thông thường mà là cầu chuyên dụng cho vận tải hạng nặng nối các khu công nghiệp, cảng với khu dân cư (mục đích thông thương). Những trường hợp này không nhiều nhưng bạn cũng nên biết để hạn chế tối đa rủi ro khi đầu tư bất động sản và xây dựng kế hoạch rót vốn hiệu quả nhất.

Đất nền gần khu vực xây cầu thường tăng giá mạnh

Đất nền lân cận dự án bất động sản lớn sắp khởi công

Những dự án lớn luôn là điểm sáng cho thị trường đầu tư bất động sản khu vực đó vì kéo theo sự đầu tư về hạ tầng, công trình cộng đồng, thương mại, dịch vụ… để phục vụ số lượng lớn cư dân đổ về sinh sống. Dự án có quy mô càng lớn, giải quyết nơi ở cho nhiều người, gần các trục đường huyết mạch, đầy đủ tiện ích nội – ngoại khu, phát triển theo hướng xanh… càng tạo điều kiện tăng trưởng cho bất động sản lân cận.

Thực tế cho thấy, ở đâu có các siêu dự án chuẩn bị khởi công, ở đó có rất nhiều nhà đầu tư bất động sản cá nhân chủ động tìm mua nhà đất của cư dân địa phương. Họ sẵn sàng trả giá cao hơn giá thị trường để dễ chốt thương vụ vì biết chắc chắn rằng, đến khi siêu dự án ấy hoàn thành thì đất nền sẽ tăng giá mạnh. Đất nền lúc đó sẽ được nhiều đại gia thu mua để xây dựng các dự án tiện ích chất lượng cao như trung tâm thương mại, siêu thị, nhà hàng, cafeteria sang trọng, spa, trung tâm thể hình (gym)…

Tuy nhiên, những siêu dự án thường có thời gian thi công rất lâu (thường trên 3 năm) nên sẽ phù hợp với những nhà đầu tư bất động sản có vốn mạnh, đủ sức đầu tư dài hạn. Rủi ro của sản phẩm bất động sản khu vực này là tình trạng chậm tiến độ ngoài dự kiến và năng lực tài chính của nhà đầu tư.

Bất động sản bị ngân hàng thanh lý

Các sản phẩm bất động sản bị ngân hàng thanh lý chính xác là nợ xấu của ngân hàng đó, do khách thế chấp vay vốn nhưng mất khả năng hoàn trả dẫn đến tình trạng ngân hàng tịch thu tài sản để khấu trừ. Những nhà đầu tư bất động sản giàu kinh nghiệm luôn hiểu rõ tiềm năng sinh lợi của dòng sản phẩm này. Đây là những sản phẩm nhà đất hoàn chỉnh pháp lý và có giá trị cao – điều kiện thế chấp tài sản tại ngân hàng.

Bộ phận thẩm định giá của các ngân hàng định giá tài sản, sau đó bộ phận tín dụng cho khách vay vốn số tiền tương đương 50 – 60% giá trị thực của tài sản. Đến khi ngân hàng tổ chức thanh lý tài sản nợ xấu, mục tiêu hàng đầu là nhanh chóng thu hồi vốn để vận hành dòng tiền, do đó giá thanh lý thường thấp hơn giá thị trường. Quyết định mua những sản phẩm này, nhà đầu tư bất động sản đã nắm chắc tiềm năng sinh lợi tối thiểu 30 – 40% tổng trị giá tài sản.