Hiện nay, nhiều hộ gia đình, đặc biệt là những gia đình có thu nhập thấp đang có nhu cầu mua lại nhà ở xã hội. Đây là một loại hình nhà ở có sự hỗ trợ từ Nhà nước nên về thủ tục mua bán cũng như điều kiện chuyển nhượng, mua lại có những điểm đáng chú ý. Khách hàng cần nắm được những thông tin này để có thể tiến hành mua lại nhà ở xã hội thuận lợi nhất.

Trước hết, để xem xét việc mua lại nhà ở xã hội, chúng ta cần hiều: "Nhà ở xã hội khi chuyển nhượng phải đáp ứng được những điều kiện nào? Chi phí chuyển nhượng ra sao?"

Xem thêm: Những điều cơ bản về nhà ở xã hội

Quy định về việc chuyển nhượng, mua lại nhà ở xã hội

Điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội

Theo khoản 5 Điều 19 Nghị định 100/215 NĐ-CP, người mua nhà ở xã hội được quyền bán nhà ở xã hội khi thuộc 02 trường hợp sau:

Trường hợp 1: Chưa đủ 05 năm

Trong thời hạn chưa đủ 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở xã hội, nếu có nhu cầu bán lại thì chỉ được:

- Bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư) hoặc

- Bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội (trong trường hợp mua nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách) hoặc

- Bán lại cho đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội 

Giá bán: Được quyền bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán.

Lưu ý:

- Người bán không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

- Thời hạn 05 năm được tính kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán.

Trường hợp 2: Đủ 05 năm

- Khi đủ 05 năm trở lên kể từ thời điểm trả xong tiền thì người mua có quyền bán cho mọi đối tượng theo giá thỏa thuận của 02 bên (theo giá trị trường).

 

Chi phí chuyển nhượng nhà ở xã hội

Trong trường hợp 2 khi chuyển nhượng nhà ở xã hội thì phải chi trả các khoản tiền như: tiền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ… (tiền sử dụng đất sẽ tính khác so với nhà ở thông thường).

1 - Tiền sử dụng đất

Theo Điều 6 Thông tư 139/2016/TT-BTC, khi chuyển nhượng nhà ở xã hội thì phải nộp tiền sử dụng đất như sau:

- Nếu là chung cư: Người bán phải nộp cho ngân sách nhà nước 50% tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó; được xác định như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp

=

50%

x

Diện tích căn hộ

x

Giá đất

x

Hệ số phân bổ tiền sử dụng đất

- Nếu là nhà ở thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất và được xác định như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp

=

Diện tích đất

x

Giá đất

x

Hệ số phân bổ tiền sử dụng đất

Trong đó,

- Hệ số phân bổ = Diện tích căn hộ bán/Tổng diện tích sàn tòa nhà (Diện tích căn hộ bán chia cho tổng diện tích sàn tòa nhà).

2 - Thuế thu nhập cá nhân

Theo Điều 17 Thông tư 92/2015?TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân phải nộp được tính như sau:

Thuế thu nhập cá nhân

=

Giá chuyển nhượng

x

2%

3 - Lệ phí trước bạ

Khi làm thủ tục sang tên thì phải nộp lệ phí trước bạ với mức tiền như sau:

Lệ phí trước bạ

=

Giá chuyển nhượng

x

0.5%

Điều kiện mua lại nhà ở xã hội 

Để có thể mua lại nhà ở xã hội, cần phải đáp ứng được các điều kiện sau:

Điều 62 Luật nhà ở 2014 quy định Nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội như sau:

"1. Việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội phải đúng quy định của Luật này; trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật này chỉ được thuê hoặc thuê mua hoặc mua một nhà ở xã hội; đối với học sinh tại các trường dân tộc nội trú công lập thì không phải trả tiền thuê nhà ở và các dịch vụ trong quá trình sử dụng.

2. Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm; thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở.

3. Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này.

4. Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

5. Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy định tại Luật này thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế.

6. Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định của Luật này thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.

Việc xử lý tiền thuê, tiền mua nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự; việc xử lý tiền thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định tại Điều 135 của Luật này.”

Như vậy, nhà ở xã hội bên bán chỉ được phép bán khi đã sử dụng được 5 năm tính từ thời điểm thanh toán hết tiền mua nhà. Nếu muốn chuyển nhượng trước thời hạn 5 năm thì phải ưu tiên bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội, nếu như đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng thời điểm bán.

Những lưu ý đối với người mua lại nhà ở xã hội

Trước hết, cần chú ý tới người bán nhà ở xã hội đã trả hết số tiền theo hợp đồng ký kết với chủ đầu tư hay chưa? Nếu người này chưa trả hết thì việc mua bán này sẽ không hợp pháp.

Tiếp đến, nếu không thuộc diện được hỗ trợ chính sách nhà ở xã hội thì khách hàng cũng cần phải kiểm tra người bán còn bị giới hạn thời gian 5 năm hay không? Vì đây là khoảng thời gian tối thiểu mà người mua, thuê nhà ở xã hội phải đáp ứng mới có thể thực hiện quyền chuyển nhượng của mình.

Bên cạnh đó, khách hàng cần kiểm tra xem căn nhà đó đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ liên quan theo quy định của pháp luật chưa?

Ngoài những thông tin trên, độc giả có thể tìm hiểu và tham khảo các thông tin về các dự án tại web: https://thongtinduan.com/