Nếu trước kia chỉ có ngân hàng mới được nhận thế chấp sổ đỏ thì Nghị định 21 của Chính phủ đã mở rộng cho phép cá nhân, tổ chức nhận thế chấp sổ đỏ, sổ hồng.

Tăng quyền chủ động của người có Bất động sản
Cụ thể, điều 35 Nghị định số 21/2021 thi hành bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ quy định cho phép cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Như vậy, trước đây chỉ có các tổ chức tín dụng mới được nhận tài sản đảm bảo khoản vay là nhà đất thì nay với quy định này, các cá nhân, tổ chức khác có thể thực hiện.

Theo luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó chủ nhiệm Đoàn luật sư TP.HCM, bộ luật Dân sự 2015 đã có nêu vấn đề này tuy nhiên quy định không rõ ràng, cụ thể và rất nhiều địa phương chỉ đồng ý để người dân thế chấp tài sản là bất động sản trong các giao dịch vay mượn với ngân hàng. Nhưng cũng có địa phương đồng ý chứng thực hợp đồng vay mượn có thế chấp bằng sổ đỏ giữa các cá nhân, hộ kinh doanh với nhau. Do đó Nghị định số 21/2021 với quy định chi tiết, rõ ràng là tạo ra hành lang pháp lý cho các giao dịch giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau trong nhiều hoạt động.

Chẳng hạn với nhiều cá nhân, khi có nhu cầu vay gấp 50 triệu đồng hay 100 triệu đồng nhưng thủ tục ngân hàng phải chờ lâu thì họ sẽ vay mượn cá nhân khác. Trước đây các văn phòng công chứng sẽ không đồng ý chứng nhận hợp đồng vay mượn với tài sản thế chấp là sổ đỏ khiến nhiều giao dịch vay mượn lại bị buộc chuyển thành hợp đồng mua bán nhà đất, dẫn đến người đi vay thiệt hại, thậm chí bị mất luôn nhà vì một khoản vay nhỏ. Tương tự, cũng có một số hộ kinh doanh trong các giao dịch như mua hàng trả chậm cũng có thể dễ dàng thế chấp sổ đỏ, sổ hồng và bên bán hàng cũng sẽ yên tâm giao dịch. “Quy định rõ ràng cụ thể sẽ khiến cho người dân thực hiện được quyền sở hữu bất động sản của mình, hợp pháp hóa nhiều giao dịch vay mượn nhỏ lẻ không thuộc ngân hàng và tránh những vụ lừa đảo diễn ra xoay quanh câu chuyện vay mượn như trước đây”, luật sư Nguyễn Văn Hậu nói thêm.

Còn nhiều rủi ro

Giám đốc một công ty luật cho rằng cá nhân có quyền quyết định mua bán tài sản thì việc cá nhân mang sổ đi thế chấp khoản vay cho một cá nhân khác thay vì tổ chức tín dụng là điều bình thường. Pháp luật quy định cụ thể sẽ tránh cho người cho vay nhận thế chấp sổ đỏ rủi ro về mặt pháp lý. Tuy nhiên, hoạt động cho vay không vì thế mà không rủi ro. Từ trước đến nay người đi vay không trả được nợ gây rủi ro mất tiền đối với người cho vay. Khi có tài sản thế chấp khoản vay, người cho vay bắt đầu thực hiện hợp đồng để đòi nợ, trong đó có quyền đòi nợ là “siết” nhà. Trường hợp người nợ tự nguyện giao nhà thì không có gì phải bàn cãi nhưng nếu xảy ra chây ì, không chịu giao nhà, lúc này người cho vay nếu không dùng các biện pháp “xã hội đen” đòi nợ thì phải thực hiện kiện ra tòa. Quy trình đòi nợ qua tòa cũng giống như các ngân hàng hiện nay. Chính vì vậy khi đã cho phép các cá nhân cho vay nhận thế chấp sổ đỏ, sổ hồng, cũng cần đề cập đến việc hướng xử lý các khoản nợ nếu không sẽ dẫn đến tranh chấp phức tạp trong xã hội.

Dù đồng tình quy định này giải quyết nhu cầu vay mượn cấp bách trong xã hội, đưa quan hệ thế chấp tài sản giữa các cá nhân, tổ chức được hợp pháp hơn qua thỏa thuận, thế nhưng luật sư Đặng Hoài Vũ, Trưởng văn phòng luật sư Đặng Hoài Vũ và đồng sự, cho rằng nếu không có những hướng dẫn chi tiết thực hiện thì sẽ phát sinh những hệ lụy lớn.

Theo luật sư Đặng Hoài Vũ, điều 35 cho phép “bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của luật Đất đai, cá nhân là công dân VN có năng lực hành vi dân sự đầy đủ”. Ở đây, tổ chức kinh tế theo quy định của luật Đất đai mà không phải theo luật Doanh nghiệp hay luật Đầu tư. Vậy tổ chức kinh tế ở đây là gì, các doanh nghiệp đăng ký hoạt động theo luật Doanh nghiệp có được phép nhận tài sản thế chấp hay không, còn cá nhân có năng lực hành vi dân sự đầy đủ có thể hiểu trên 18 tuổi và có tiền là cho vay được hay không?… Theo quy định hiện nay, một số ngành nghề kinh doanh cần có giấy phép “con” của cơ quan quản lý như các tổ chức tín dụng, cầm đồ, kiểm toán... Vô tình điều 35 cho phép các tổ chức kinh tế, cá nhân được phép thực hiện chức năng nhận thế chấp cho vay mà không cần phải đăng ký với cơ quan chức năng nào, cũng như chịu sự quản lý trong hoạt động như các ngân hàng cũng như phải đáp ứng các quy định của luật Tổ chức tín dụng hay không.

Luật sư Đặng Hoài Vũ bình luận thêm: Khi ngân hàng thực hiện nhận thế chấp tài sản của khách hàng phải qua phòng công chứng xác nhận giao dịch, tài sản được đăng ký tại trung tâm đăng ký giao dịch đảm bảo… Vậy khi các tổ chức, cá nhân thực hiện nhận thế chấp tài sản có phải thực hiện các bước này hay không? Trong trường hợp tài sản không được đăng ký giao dịch đảm bảo, người đứng tên trên giấy tờ thực hiện thế chấp cho nhiều tổ chức, cá nhân khác thì giải quyết tranh chấp như thế nào?