Theo quy định hiện hành, các địa phương phải dành 20% quỹ đất dành cho các dự án nhà ở thương mại và đầu tư phát triển đô thị để phát triển nhà ở xã hội.

Các chủ đầu tư “ngại” xếp nhà ở xã hội cùng nhà thương mại

Quỹ đất dành xây nhà ở xã hội ở đâu?

Theo quy định của Luật Nhà ở 2014, tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.

Còn tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, ngày 20/10/2015 của Chính phủ cũng có quy định, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội.

Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị đó có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20%.

Trường hợp dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha thì chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội, hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm nhà ở xã hội. Chủ đầu tư cũng có thể lựa chọn cách nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước.

Mặc dù cơ chế, chính sách đã rõ, thế nhưng, khi áp dụng vào thực tế hiện nay, rất nhiều dự án nhà ở thương mại được xây dựng và lấp đầy cư dân, song vẫn chưa thấy căn nhà ở xã hội nào được xây dựng từ các dự án này.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, luật quy định đối với dự án trên 10 ha, nếu chủ đầu tư không muốn làm nhà ở xã hội có thể báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận.

Do đó trên thực tế, đã có nhiều dự án nhà ở thương mại có quy mô trên 10 ha, thậm chí vài chục, vài trăm ha nhưng không dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong khu vực dự án do chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội bằng hoán đổi quỹ nhà ở dự án khác hoặc được quy đổi bằng tiền và được sử dụng quỹ đất này để kinh doanh nhà ở thương mại.

Còn đối với dự án dưới 10 ha do được hoán đổi bằng nhiều cách, trong đó đa số các chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ dự án đã hoàn thành nghĩa vụ dành 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội và chủ đầu tư được đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại trên phần đất này.

“Đến nay, tại TP.HCM chỉ có hai dự án của Công ty Nam Long ở quận 9 và huyện Bình Chánh có làm nhà ở xã hội trong dự án nhà thương mại, các dự án còn lại đều thực hiện việc hoán đổi bằng cách nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ dự án để không phải làm nhà ở xã hội”, ông Châu nói và cho rằng, nguồn tiền quy đổi tương đương doanh nghiệp đóng không biết đi đâu bởi chưa có dự án nhà ở xã hội nào đến nay được xây dựng bằng nguồn tiền này.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, không phải quỹ đất 20% này "bốc hơi" mà đã được chuyển giao cho chính quyền địa phương quản lý.

“Theo quy định, tất cả các dự án nhà ở thương mại được duyệt sau này đều có quỹ đất 20% để xây nhà ở xã hội, nhưng quỹ đất này thường được giao lại cho chính quyền địa phương, chính quyền muốn phát triển nhà ở xã hội đó thì phải đấu thầu, đấu giá, hoặc phải có nguồn vốn để hỗ trợ doanh nghiệp”, ông Đính nói và cho rằng, rất ít chủ đầu tư nào nhận làm nhà ở xã hội này vì không có lãi, nhiều địa phương không có nhu cầu xây nhà ở xã hội hoặc vị trí đó không phù hợp làm nhà ở xã hội.

Không thể may “1 áo cho 2 người”

Thực ra, đã từng có rất nhiều ý kiến cho rằng không nên dùng quỹ đất có giá trị lớn để làm nhà ở xã hội, vì như vậy không phát huy được thế mạnh của mảnh đất, còn người có thu nhập thấp thì mức sống không thể đáp ứng để sống trong các khu đô thị cao cấp.

Nói một cách cụ thể hơn, chính việc xếp nhà ở thương mại và nhà ở xã hội vào một dẫn đến sự dè dặt của chủ đầu tư. Bởi không có doanh nghiệp nào muốn sản phẩm của mình vừa bình dân lại vừa cao cấp, dẫn đến đã có luật định nhưng họ không thực hiện.

Theo bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land, Nhà nước cần quy hoạch phù hợp với nhu cầu thực tế thị trường. Phân khúc cao cấp sẽ tập trung ở khu vực trung tâm do giá trị đầu vào cao, phân khúc trung cấp, nhà ở bình dân vừa túi tiền sẽ phải đi xa hơn, bán kính khoảng 10 - 15 km so với vùng lõi.

Đồng thời, cần xem xét lại quy định mỗi dự án bố trí 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội vì như vậy sẽ dẫn đến lãng phí nguồn lực đối với những vị trí không phù hợp xây dựng các dự án thuộc phân khúc này.

Còn ông Ngô Gia Hoàng, Khoa luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP.HCM cho rằng, không nên quy định một cách cứng nhắc, bắt buộc chủ đầu tư phải dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội trong mọi dự án nhà ở thương mại như hiện nay.

Thay vào đó, nên tạo cơ chế linh hoạt hơn, cho phép tất cả các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có thể lựa chọn các phương án tương tự như trường hợp dự án có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha. Đồng thời, có thể giao cho UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện quỹ đất, quy mô dân số, nhu cầu nhà ở… của từng địa phương để quy định cụ thể trách nhiệm phát triển nhà ở xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Theo ông Hoàng, trường hợp pháp luật cho phép chủ đầu tư được lựa chọn các phương án thay thế khác như bàn giao bằng quỹ nhà, nộp tiền… thì cần có sự hướng dẫn chi tiết cách tính, đảm bảo công bằng và hướng đến mục tiêu tăng thêm nguồn lực đa dạng cho xây dựng nhà ở xã hội. Điều này sẽ giúp chủ đầu tư chủ động hơn và Nhà nước cũng đạt được mục tiêu đề ra.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính lại cho rằng, nhà ở xã hội chính là hướng đến giá rẻ nhưng doanh nghiệp không mấy mặn mà, vì vậy hãy cố gắng thương mại hóa nhà ở giá rẻ, Nhà nước vẫn có hỗ trợ đồng thời vẫn thu được một ít, lại không bị các chính sách "lằng nhằng" đè lên, gây khó khăn trong việc thực hiện.

Theo ông Đính, hiện Bộ Xây dựng đang lên kế hoạch phát triển loại căn hộ thương mại có giá dưới 20 triệu đồng/m2 và đây là định hướng đúng. Chỉ có điều, một đô thị hay khu dân cư phải có hệ thống hạ tầng đi theo đồng bộ, đáp ứng được nhu cầu sống của người dân thì lúc đó mới khả thi. Ngược lại, làm nhà ở rồi nhưng không có điều kiện sống, không có tiêu chuẩn sống sẽ không có ai đến ở, gây lãng phí